Yossi Golan # Beitrag 2
** Grundstückserwerb in den USA **
Du hast entschieden, dass du das Umdrehen satt hast!
Und was ist der Grund? Murphy.
Murphy hat Sie etwas häufiger besucht, als Sie dachten.
Die Wand, die Sie während der Renovierung entfernen wollten, um den Raum in der Mitte des Hauses freizugeben, konzentrierte tatsächlich die gesamte Elektrizitäts- und Klimatisierungsinfrastruktur im Inneren.
Und so haben sie ein paar tausend Dollar mehr verpumpt und ein guter Grund für die Subunternehmer, zu erklären, warum sie nicht pünktlich sind.
Und das Excel fängt bereits an, eine rote Fahne zu schwenken.
Und so tauchen bei jedem Projekt neue „Überraschungen“ wie Pilze nach dem Regen auf und die meisten von ihnen, wie soll man es vorsichtig sagen? Nicht wirklich zum Besseren.
Sie haben sich „bisher“ entschieden! Sie realisieren neue Bauprojekte.
Und Sie haben begonnen, nach Land zu suchen. Wunderbar.
Und du hast sogar Land gefunden. überwältigend.
Haben Sie COMPS wie in den Büchern beschrieben überprüft? Exzellent.
Haben Sie die Preise der Häuser in der Nachbarschaft analysiert? Atemberaubend.
Aber jetzt schauen wir uns an, was wirklich gekauft werden soll – das Grundstück.
Aber was prüft man?
Im Anschluss schickten wir Auftragnehmer mit der Bitte um einen Kostenvoranschlag für die Renovierung, wir schickten einen Inspektor, um Fundamente, Dach, Fenster, Klimaanlage, Strom, Wasser, Einhaltung der erforderlichen Vorschriften, Schimmel usw. zu überprüfen.
Aber im Fall von Land gibt es nichts von allem, was wir zu überprüfen gewohnt sind... .. es ist Land, es ist Land.
Was wird hier überhaupt überprüft?
Man merkt langsam, dass der Test tatsächlich etwas anders ist ... Ganz anders.
Sie müssen einen Kaufvertrag unterzeichnen. Aber das ist Land. Ist es überhaupt notwendig, eine Überprüfungsfrist in den Vertrag aufzunehmen? Due Diligence?
Die Antwort – natürlich ja!
Was genau wird in diesem Zeitraum untersucht?
Große Frage.
** Um den Prozess zu erleichtern, habe ich eine CHECKLISTE mit 24 zu prüfenden Themen erstellt und an wichtigen Stellen sogar die Begriffe in Englisch hinzugefügt, damit die Gegenseite das Thema genau versteht. **
Die Antworten helfen Ihnen bei der Beantwortung der Frage: Ist es überhaupt möglich, auf diesem Grundstück zu bauen? Und soweit möglich – ist es wirtschaftlich und rentabel, auf diesem Grundstück zu bauen?
So lass uns anfangen...
**1. Ist das Grundstück bebaubar? **
Das ist die erste Frage, und auch wenn sie albern klingt, ist sie die wichtigste Frage.
Das Grundstück ist möglicherweise nicht bebaubar.
In einem solchen Fall ist es notwendig zu verstehen, wie hoch die Kosten für die Umwandlung in eine Baustange sind und wie viel Zeit dafür erforderlich ist.
** 2. Ist das Gebiet erschlossen? **
Unbebauter Raum verursacht viele Kosten und einen langen Zeitraum sowohl bei der Erteilung von Genehmigungen als auch bei der Vorbereitung des Grundstücks.
Es ist wichtig, alle Kosten für die Vorbereitung des Grundstücks bis zur Baureife zu prüfen.
Es ist ratsam, anhand eines Vorschlags mehrerer Auftragnehmer zu testen, wie das Grundstück für den Bau bis zum „Pad Ready“ vorbereitet werden kann (und selbst zu kalkulieren, sobald Sie die entsprechenden Fähigkeiten entwickelt haben). ** Grundstückserschließungskosten können ein gutes Geschäft zu einem Loch in Ihrer Tasche machen. **
** 3. Vorhandensein der Infrastruktur **
Sind in der Region die erforderlichen Infrastrukturen vorhanden, einschließlich Gas, Abwasser, Wasser und Strom?
Steht die Infrastruktur nicht zur Verfügung, müssen die damit verbundenen Kosten ebenso berücksichtigt werden wie die Prozesse mit den verschiedenen Zulieferunternehmen, also Zeit und Budget.
** 4. Infrastrukturbeschränkungen **
Überprüfen Sie ober- und unterhalb der Oberfläche. Ziehen Sie um oder planen Sie den Umzug von Infrastruktur, die Ihre Fähigkeit beeinträchtigt, ein Haus nach Ihren Wünschen zu bauen, wenn Sie überhaupt dazu berechtigt sind?
** 5. Gibt es in der Gegend einen Infrastrukturfüller? ** (Es kann bis zu 15,000 US-Dollar kosten)
** 6. Art der Abwasserinfrastruktur – Abwasserleitung oder Klärgrube **
Eine inhaltliche Frage. Wir werden am Ende des Beitrags noch einmal darauf zurückkommen.
Handelt es sich bei der Infrastruktur um eine Kanalisation, müssen eine Reihe von Fragen untersucht werden, zum Beispiel: Ist es notwendig, eine Pumpe zu installieren, um die Kanalisation auf Straßenniveau anzuheben, wenn der Boden abschüssig ist?
Wenn die septische Infrastruktur – die wichtigste Frage – ermöglicht der Boden die Aufnahme von Flüssigkeiten?
Manchmal lässt der Boden keine Aufnahme von Flüssigkeiten zu und dann darf auf diesem Boden einfach nicht gebaut werden.
Der erforderliche Test wird Perc-Test genannt und kostet etwa 500 US-Dollar.
** 7. Topographie**
Selbst wenn das Land erschlossen ist und die gesamte Infrastruktur vorhanden ist – sollten vor der Gründung vorbereitende Arbeiten durchgeführt werden? Sind besondere Entwicklungs- und Vorbereitungsarbeiten erforderlich?
Hier ist ein Fall, den wir erlebt haben: Vor etwa zwei Jahren überlegten wir, ein Grundstück in Chattanooga, Tennessee, zu kaufen, um ein neues Haus in einem Luxusviertel mit einer atemberaubenden Aussicht und Schulen mit einer Punktzahl von 10 zu bauen. Der Grundstückspreis von etwa 50,000 US-Dollar war auf jeden Fall angemessen für die Fläche und sogar 20 % günstiger als der Marktwert.
Ich werde nur zum zweiten hinzufügen
Miete Normalmiete
Leasing zu besitzen
Mieten um zu kaufen. In der Regel ein höherer CDD, wenn ein vereinbarter Anteil davon vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen wird. In dem Maße, in dem der Polizist es bereut und nicht kauft, verfällt dieser Betrag und wird als Miete betrachtet.
Der erste und der dritte sind gleich. Der zweite ist ein Vermieter (kein Käufer), der am Ende der monatlichen Zahlungen einen Vertrag mit dem Eigentümer über den Kauf der Immobilie abschließt, wobei die Zahlungen Teil der Miete sind.