Besprechung von Syndizierungen, Realisierungen und Immobilienunternehmen, die an Israelis vermarktet werden
Ursprünglicher Veröffentlichungstermin im United States Real Estate Forum auf Facebook:
2017-06-03T02:55:30+0000
Besprechung von Syndizierungen, Realisierungen und Immobilienunternehmen, die an Israelis vermarktet werden
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- Eine gute Möglichkeit, ausländische Beschränkungen zu umgehen, besteht darin, in Del Multi Unios Syndication zu investieren und dort Eigentum bei den Harriets der Amerikaner zu erwerben, die einen kommerziellen Kredit von Fannie Mae und Freddie Mac aufnehmen
- Freunde, eine Frage – in der Zeit vor Ihrer Kontrolle über Investitionen. Hat hier jemand mit American Eagle Properties zusammengearbeitet und kann dazu eine Meinung abgeben?
- http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
- Was sind die wesentlichen Vorteile, dass das Fulfillment nun prospektiert ist? Ist alles besser sichtbar und kontrolliert?
- OK danke. Weil sie von dieser Tatsache so begeistert sind, aber ich habe sie nach dem Grund gefragt und immer noch keine Antwort erhalten. Vielleicht wird dadurch die Grenze von 35 Anlegern gesenkt, weil sie jetzt kontrolliert wird. Ich weiß, dass sie lange mit der Steuerbehörde zusammengearbeitet haben, damit alles so wird, wie es sein sollte. Bei allem Respekt vor Inbo Karambo und ihresgleichen, vertrauen Sie nur auf die Erfüllung.
- Sie haben Recht, dass es für die Ausgabe eines Prospekts keine Begrenzung auf 35 Anleger gibt. Die Kosten für die Ausstellung des Prospekts belaufen sich auf rund 2 Millionen NIS und das bedeutet, dass das Unternehmen nach den höchsten Standards der israelischen Wertpapieraufsichtsbehörde arbeitet.
- Fulfillment und Avi Katz haben bei jedem Ausfall viel zu verlieren, so dass sie zumindest hart dafür kämpfen werden, den Fonds wieder in ihre Anlagen zu investieren, und sie haben auch tiefe Taschen für juristische Auseinandersetzungen oder den Abschluss von Finanzierungen, falls erforderlich. Natürlich sollte jede Investition getestet werden und einen Sinn ergeben, wie ich bereits erwähnt habe.
- .Auch für die Erfüllung würde ich Geld einsetzen, das im schlimmsten Fall, wenn ich es verliere, nicht mein Leben ruiniert. Sie selbst geben dies an. Ich werde dafür weder Geld annehmen noch Geld, das ich für die Kinder für die Universität gespart habe oder das ich zum Leben benötige. Und selbst bei der Erfüllung ist es möglich, Risiken durch kleine Investitionen in verschiedene Märkte zu verteilen.
- http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
- Wie bei allem, in das Sie investieren, ist es ratsam, das Geschäft und die Zielgruppe zu verstehen. Touristenimmobilien erfordern aufgrund des wechselnden Publikums mehr Pflege und Marketing als Wohnimmobilien, in denen die Menschen jahrelang leben können und sich nicht in allen Belangen auf die Immobilie verlassen müssen
- Hallo Freunde
Ich wollte konsultieren
Vielleicht weiß / hört jemand etwas.Was Investitionen in touristische Immobilien betrifft, ist das Unternehmen bdp an mehreren Orten auf der Welt damit befasst
Dies sind Renditen von ca. 5-8% netto in Europa - Deutschland
Kennt / hört jemand?
Wie wäre es mit einer touristischen Immobilie,
Wie gefährlich
Die Renditen sind angemessen oder zu niedrig? - Unter welchen Bedingungen bringen Erfüllung und Ähnliches das Geld an der Börse ein? Welcher Zinssatz?
- Was sagen Sie zu einer Investition über Hap in New York?
- Was die Neger tatsächlich erreicht haben, ist, dass das Geld der Investoren als Anzahlung für den Auftragnehmer/Entwickler verwendet wird, mit dem sie zusammenarbeiten, um Kredite von der Bank aufzunehmen. Der Unternehmer verpflichtet sich, bis zum Ablauf eines vorher festgelegten Termins einen Kredit aufzunehmen. Sollte er keinen Erfolg haben, gibt es in den Erfüllungsverträgen Sicherheiten für den Ausstieg aus dem Geschäft.
- Ich gehe davon aus, dass Sie eine sichere Zukunft durchgearbeitet haben, und tatsächlich ist eines der Probleme dort der Wettbewerb, der am Ende der Bauarbeiten entsteht, weil es in der Gegend eine vorübergehende „Überflutung“ mit Häusern zur Miete gibt. Ich bin derjenige, der länger gebraucht hat mieten.
- http://www.safefuture.us/
- Safe Future ist das erste Immobilienunternehmen, das Ihnen einen attraktiven, soliden und äußerst profitablen Investitionskanal bietet.
Reaktion auf Markttrendänderungen
Der US-Immobilienmarkt erholt sich von der Krise und verändert sich rasant. Safe Future war das erste israelische Unternehmen, das auf die neue Marktsituation vorbereitet war und neue und einzigartige Investitionsrichtungen formulierte, vor allem Immobilienunternehmertum im Neubau.
Im letzten Jahrzehnt zielten die meisten Immobilieninvestitionen der Israelis in den USA auf den Kauf bestehender Immobilien ab, meist von Banken und Konventionen, aber es scheint, dass dieser Markt allmählich erschöpft ist. Die realen Chancen schwinden und viele der Immobilien, die noch auf dem Markt sind und zu niedrigen Preisen angeboten werden, sind Fallen für den unerfahrenen Investor.
Die Immobilienkrise hat jedoch neue Chancen eröffnet. Ein Nebeneffekt der Krise war ein fast vollständiger Baustopp. In einigen Gegenden herrscht heutzutage ein regelrechter Mangel an leerstehenden Häusern, insbesondere an neuen Häusern für die Mittelschicht.
Die Krise hat vielen Entwicklern und Bauunternehmern Bauland in begehrten Gebieten zur Verfügung gestellt, manchmal sogar nach vollständiger Entwicklung der Umwelt und nach dem Bau der Infrastruktur, aber ohne finanzielle Kapazitäten, um darauf aufzubauen. Manchmal befindet sich die Immobilie bereits in Empfang oder im Besitz der Bank oder eines Kandidaten dafür. Hier kommt Safe Future ins Spiel. - Es gibt einen Übergang von Unternehmen, die in den USA mit Immobilienvermögenswerten handeln, wie SDB und andere, zum Unternehmertum, weil sie sagen, dass die Möglichkeiten ausgeschöpft sind und die nächste Chance das Unternehmertum ist.
- Ich habe den Unterschied nicht verstanden – reden Sie davon, dass bestehende Immobilien ihr Potenzial ausgeschöpft haben und es daher besser ist, zu bauen? Das sehe ich auf jeden Fall. Auf einem Parkplatz in Harlem entstand eine poetische Investition von Hechshama oder HAP – ich habe sie alle gesehen.
- Ja. Weil die Immobilienpreise steigen, sie weniger attraktiv sind und die Rendite sinkt, sind sie dazu übergegangen, Grundstücke zu kaufen und zu bebauen, und ich kenne einige andere, die damit begonnen haben, auf Unternehmer wie Seif Feutzer.
- Ich erhielt eine Antwort vom Fulfillment bezüglich der Änderung mit der Tatsache, dass sie jetzt unter einem Prospekt stehen -
Die Änderung im Prospekt ist nicht groß. Die gleiche Inspektion, die gleiche Aufsicht – nur die Securities and Exchange Commission prüfte und erteilte ihre Genehmigung wie die Ausgabe von Aktien oder Anleihen
(Gut für diejenigen, die das Fachgebiet oder die Erfüllung nicht kennen und sich unter der Aufsicht der Behörde sicher fühlen möchten).Darüber hinaus entfällt für uns die Grenze von 35 Anlegern, dann können Hunderte für eine Investition teilnehmen, und daher sind die Anmeldebeträge niedriger – beginnend bei 30 Dollar
- Bezüglich der WhatsApp-Diskussion über HAP – ich habe mich auch mit ihnen getroffen. Als Nachteil empfand ich, dass die Arbeit direkt beim Unternehmer lag. Erfüllung ist ein Vermittlerfaktor, der viele Transaktionen gerettet hat, die mit Unternehmern verwickelt waren und dies mit starken Verträgen. Auch die angebotene Rendite scheint nicht attraktiv zu sein.
- https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
- Worauf Sie bei Unternehmen achten sollten, die Immobilien mit einem Mieter vermitteln und die Immobilie für Sie verwalten – Schlüsselfertige Anbieter:
1) Sind Sie der tatsächliche Eigentümer der Immobilie oder vermarkten Sie sie nur für jemand anderen? (Sie versuchen herauszufinden, ob Sie mit einem Mittelsmann sprechen)
Wenn Sie nach schlüsselfertigen Verkäufern suchen, werden Sie feststellen, dass viele von ihnen nicht die Immobilien besitzen, die sie verkaufen. Sie vermarkten einfach Immobilien für andere und fungieren als Zwischenhändler zwischen Ihnen und den wahren Eigentümern. An diesem Konzept ist nicht unbedingt etwas falsch, aber es ist Ihre Aufgabe, die direkte Quelle zu finden. Dadurch wird das gesamte Fett herausgeschnitten und Sie erhalten die bestmögliche Rendite für Ihre Investition.
Es kann jedoch schwierig sein, den wahren Eigentümer zu finden, da Zwischenhändler sich als tatsächliche Eigentümer der von ihnen verkauften Immobilien tarnen. Nicht nur das, sie unterstellen oft, sie seien Auftraggeber der Verwaltungsgesellschaft, die Ihr Eigentum verwaltet. Seien Sie vorsichtig, dass Sie nicht an eine Verwaltungsgesellschaft verwiesen werden, die zu ihren verbundenen Unternehmen gehört. Wenn ein Verkäufer eine Person oder ein Unternehmen in Bezug auf den Kauf, Verkauf, die Renovierung oder die Verwaltung einer Immobilie als eines ihrer verbundenen Unternehmen oder Partner bezeichnet, müssen Sie wissen, dass der Mittelsmann nur begrenzte oder keine Kontrolle über diesen Aspekt Ihrer Investition hat.
Das Wichtigste, was Sie bei einem Mittelsmann beachten sollten, ist, dass Sie nicht wissen, dass Sie es mit einem Mittelsmann zu tun haben, wenn Sie nicht wissen, welche Fragen Sie stellen müssen.
Zwischenhändler sind nicht Eigentümer der von ihnen vermarkteten Immobilien und werden auf eine von zwei Arten bezahlt:
Sie bekommen einen großen Rückschlag vom wahren Besitzer. Ein typisches Beispiel: Ein Verkäufer möchte 50,000 US-Dollar für sein Eigentum. Ein Mittelsmann kommt vorbei und sagt: „Hallo Mr. Besitzer, wenn ich Ihnen einen Käufer bringen kann, der 60,000 USD für Ihre Immobilie zahlt, geben Sie mir dann 10,000 USD beim Abschluss? “ Herr. Der Besitzer sagt: „Klar, warum nicht, was muss ich verlieren? Ich mag sowieso das Marketing. “ Herr. Middleman sagt: "Hey, macht es Ihnen etwas aus, wenn ich Fotos von Ihrem Eigentum mache und einige Details auf meine Website stelle?" … Du bekommst das Bild.
Die zweite Möglichkeit für Zwischenhändler, Geld zu verdienen, besteht darin, Cashflow-Mietobjekte zu finden, sie mit dem Eigentümer unter Vertrag zu nehmen und sie zu einem höheren Preis zu vermarkten. Sobald sie einen Käufer am Haken haben, machen sie das, was als gleichzeitiges Schließen bezeichnet wird. Dies bedeutet, dass sie die Immobilie Stunden, wenn nicht Minuten vor Ihnen, normalerweise ohne Ihr Wissen kaufen. Der Mittelsmann macht einen schönen Gewinn und Sie haben keinen Wert aus dem erhöhten Verkaufspreis erhalten.
Auch wenn nicht alle Zwischenhändler unehrlich sind, sollten Sie nach irreführenden Aussagen wie „Wir sind so stolz auf unsere Renovierungsarbeiten“ und „Die Qualität unserer Hausverwaltung ist so hoch“ Ausschau halten. Während sie möglicherweise ein Qualitätsprodukt vermarkten, müssen sie dies mit einem erheblichen Aufschlag tun, wenn sie mit der Transaktion selbst Geld verdienen möchten. Sie werden es viel besser machen, wenn Sie von derselben Quelle kaufen, die sie auch haben, dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie.
2) Ich sehe, dass sich die Immobilie in der 123 Maple Street in Memphis, TN befindet. Lebst du in Memphis und wenn ja, wie lange lebst du schon dort?
Es ist unmöglich, dass ein Verkäufer von schlüsselfertigen Objekten, der in einem anderen Markt als der betreffenden Immobilie lebt, so effizient sein kann wie ein lokaler Anbieter von schlüsselfertigen Objekten.
Es gibt viele Komponenten, um ein schlüsselfertiger Vermieter zu sein. Ein schlüsselfertiger Verkäufer, der nicht auf dem Markt lebt, auf dem er Immobilien kauft, renoviert, verkauft und verwaltet, leidet in jedem Schritt des Prozesses unter Effizienzverlusten. Ihre Unfähigkeit, ihr Geschäft persönlich zu führen, erhöht die Produktionskosten (und damit die Kosten des Produkts) und verringert vor allem die Leistung des Managements nach dem Verkauf.
3) Seit wann sind Sie ein schlüsselfertiger Vollzeitinvestmentanbieter?
Normalerweise läuft das Unternehmen umso besser, je länger jemand im Geschäft ist. Sie möchten vor allem sicher sein, dass Ihr Komplettanbieter ein Vollzeitprofi ist. Es gibt keine Möglichkeit, ein solches Geschäft zu führen und gleichzeitig einen anderen Job zu behalten.
4) Haben Sie jemals eine Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch eine Zwangsvollstreckung verloren?
Ich weiß, dass es schwierig ist, jemanden zu fragen, ob er jemals eine Immobilie durch Zwangsvollstreckung verloren hat, aber es ist sehr wichtig, keinen Rat einzuholen oder mit jemandem Geschäfte zu machen, der kein grundlegendes Verständnis dafür hat, wie dieses Geschäft funktioniert. Mach deine Hausaufgaben. Stellen Sie den Verkäufern die schwierigen Fragen und recherchieren Sie dann selbst, um ihre Antworten zu überprüfen. Dies ist Ihr hart verdientes Geld, über das wir sprechen. Beschütze es. Viele Investoren kauften Immobilien vor 2007, als Mietobjekte zu 100% nach Wert gekauft und finanziert werden konnten. Die meisten dieser Investoren sind jetzt bankrott. Ihr Sturz war über die Hebelwirkung hinaus. Sie kauften nicht einfach ihre Immobilien und gewährten ihnen Kredite für die Höhe ihrer Investition. Sie trafen eine schlechte Geschäftsentscheidung und beteiligten sich an dem, was heutzutage im Bankgeschäft zu Recht zum Schimpfwort geworden ist. Sie haben „Auszahlungsrefinanzierungen“ durchgeführt. Eine Auszahlungsrefinanzierung ist eine Art Darlehen, bei dem der Eigentümer eine zuvor erworbene Immobilie refinanziert. Nach Abschluss der Refinanzierung zogen sie „Bargeld aus“ und entfernten schließlich das Eigenkapital von der Immobilie. Das war aus mehreren Gründen schlecht:
Da sie bei der Refinanzierung Bargeld abzogen, mussten sie mehr Schulden bedienen, was ihren Cashflow verringerte.
Alle mit dem zweiten Abschluss verbundenen Abschlusskosten wurden in den Betrag des neuen Darlehens einbezogen. Dadurch stiegen die Schulden noch weiter an, was den Cashflow weiter verringerte.
Der Eigentümer verfügt nun über eine überschuldete Immobilie, die gemäß den Bundesrichtlinien nun als Teil der monatlichen Zahlung eine Hypothekenversicherung bezahlen muss. Dies wiederum verringert den Cashflow weiter.
Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen erhielten höhere Zinssätze, weil sie riskanter waren. Höhere Zinssätze = höhere monatliche Zahlungen = weniger Cashflow.
Die Anleger machten sich Gedanken darüber, dass die aus den Auszahlungen geliehenen Mittel Gewinne waren und den negativen Cashflow aus ihren Mieten schweben ließen. Da die Auszahlung von Refis einfach war, sprangen viele Investoren auf den Zug. Sie erhöhten ihren Lebensstil, indem sie so viele davon machten, wie sie konnten, und lebten von den geliehenen Geldern. Als die Musik aufhörte und die Refis nicht mehr verfügbar waren, stellten viele Investoren fest, dass ihre Geschäftsmodelle auf die harte Tour sehr fehlerhaft waren. Ihre Immobilien hatten langfristig keinen Cashflow, da sie den gelegentlichen Leerstand und Reparaturen im Zusammenhang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht standhalten konnten. Das Geschäftsmodell konnte sich nur durch fortgesetzte Auszahlungen durch Neuerwerbungen behaupten. Es ist unnötig zu erwähnen, dass Anleger mit diesem Geschäftsmodell letztendlich auf eine finanzielle Katastrophe gestoßen sind. Die meisten dieser Investoren waren nie besonders gut darin, Immobilien zu renovieren oder zu verwalten. Sie kauften sie einfach, entfernten das Eigenkapital mit einer Auszahlungsoption und übergaben ihre Immobilien an eine Drittverwaltungsgesellschaft. Heute werden Sie viele dieser Personen als erfolgreiche schlüsselfertige Immobilieninvestoren ausgeben. Die meisten von ihnen renovieren oder verwalten noch immer kein Eigentum. Ihre Stärke ist jetzt nur noch gutes Marketing. Da sie nicht mehr in der Lage sind, sich eine Finanzierung zu sichern, vermarkten sie die Immobilien anderer als ihre eigenen, erhöhen den Kaufpreis und bieten selten einen zusätzlichen Wert.
5) Wie viele Mietobjekte besitzen Sie persönlich?
Sie wollen einen schlüsselfertigen Verkäufer, der seinen Worten Taten folgen lässt, und nicht nur einen, der redet. Wenn ein schlüsselfertiger Verkäufer an das Produkt glaubt, das er verkauft, wird er selbst viele Mietobjekte besitzen. Hüten Sie sich vor dem Koch, der nicht sein eigenes Essen isst.
6) Ich sehe, dass Ihr Geschäftsmodell darin besteht, Immobilien zu verkaufen, die sich in einem schlechten Zustand befinden, und mir eine hochwertige Renovierung nach meinem Kauf verspricht. Wie kann ich sicher sein, dass die Renovierungen zeitnah, mit hoher Qualität und ohne Budgetüberschreitungen durchgeführt werden?Wenn Sie eine in Not geratene Immobilie von einem Verkäufer kaufen, der nach dem Kauf eine gute Renovierung verspricht, nehmen Sie bitte Ihre Sorgfalt sehr ernst. Wenn Sie kein sehr erfahrener Profi sind, sollten Sie ein paar hundert Dollar ausgeben und einen Inspektor beauftragen, der Ihnen einen detaillierten Bericht über den Zustand der Immobilie und eine Schätzung der Renovierungskosten gibt. So habe ich mein erstes Haus gekauft. Ausgerüstet mit dem Inspektionsbericht und einer Schätzung der Kosten für die Sanierung der Immobilie, habe ich den Verkäufer mit einem viel günstigeren Angebot erneut besucht. Ich habe ungefähr $ 10,000 gespart und viel Herzschmerz.
7) Da ich für die nicht renovierte Immobilie, die Sie verkaufen, keine 30-jährige Hypothek aufnehmen kann, muss ich mir Geld von einem privaten Kreditgeber leihen und dann einen zweiten Abschluss vornehmen, sobald die Immobilie bewohnbar ist. Welche Vor- und Nachteile hat eine solche Transaktion gegenüber dem Kauf einer bereits renovierten und zahlungskräftigen Immobilie?
Ich gebe zu, dass dies eine schwierige Frage ist, da es kaum einen Vergleich zwischen den beiden Optionen gibt. Ohne Zweifel ist der Kauf einer notleidenden, leerstehenden Immobilie eine der größten Ursachen für neue oder auswärtige Investoren, die auf der Grundlage der folgenden Meinung des Verkäufers in Schwierigkeiten geraten:
Der vermeintliche Zustand der Immobilie
Die hypothetischen Renovierungskosten
Die vorgeschlagene Marktmiete
Die geschätzte Zeitspanne zwischen Ihrem Kaufdatum und dem Tag, an dem die Immobilie bewohnt wird und über einen Cashflow verfügt
Selbst wenn Sie es mit einem ethischen Verkäufer zu tun haben, kann einer der oben genannten Faktoren leicht zu Überschreitungen führen oder nicht wie erwartet verlaufen, was Sie Geld kostet und Ihre erwartete Kapitalrendite senkt. Wenn alles genau wie geplant verlaufen sollte, sehen Sie immer noch mehrere Monate ohne Cashflow und die mit leerstehenden Immobilien verbundenen Risiken. In Frage 15 finden Sie weitere Informationen zu den Gefahren leerstehender Immobilien. Wenn Sie Geld von einem Finanzinstitut leihen, haben Sie außerdem zwei Abschlüsse, wodurch sich Ihre Abschlusskosten verdoppeln. Kurz gesagt, wenn Sie notleidende Immobilien außerhalb Ihres eigenen Marktes kaufen möchten, seien Sie bitte äußerst vorsichtig und vergleichen Sie sie auf keinen Fall mit einer echten schlüsselfertigen Investition.
8) Welche Garantien habe ich hinsichtlich der Gesamtqualität und Tiefe Ihrer Renovierungen?
Suchen Sie nach einem schlüsselfertigen Verkäufer, der eine einjährige Garantie für Ihr Eigenheim bietet. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, insbesondere wenn Sie nicht in der Stadt sind, sollte dies nicht verhandelbar sein. Wenn Ihr Verkäufer nicht sicher genug ist, dass sein Produkt eine Garantie für das Haus bietet, sollten Sie zumindest auf einer detaillierten Hausinspektion durch einen externen Inspektor bestehen. Hausinspektionen kosten in der Regel 350 bis 500 US-Dollar und sind ein Muss, wenn für Ihre Immobilie keine einjährige Garantie gilt. Wir empfehlen Amerispec Home Inspections, eine nationale Garantiefirma für Eigenheime. Weitere Informationen finden Sie unter www.amerispec.com 1-888-634-9861.
In Frage Nr. 12 gehen wir darauf ein, wie wichtig es ist, dass Ihr Verkäufer und Ihr Immobilienverwalter ein und dieselbe Person sind und die gesamte Verantwortung unter einem Dach liegt. Nichts ist schlimmer, als zwischen dem Verkäufer und der Hausverwaltung wegen Reparatur- und Garantiefragen mit dem Finger auf andere zu zeigen.
9) Mir ist aufgefallen, dass es in Ihrer Stadt Immobilien gibt, die für 125,000 US-Dollar mit einem Cashflow von 290 US-Dollar pro Monat verkauft werden, und es gibt Immobilien, die für 62,000 US-Dollar mit demselben Cashflow von 290 US-Dollar pro Monat verkauft werden. Was sind die Vor- und Nachteile dieser beiden unterschiedlichen Anlagearten?
Was Sie beim Vergleich zweier Anlageobjekte mit ähnlichen Cashflows, aber unterschiedlichen Kaufpreisen beachten müssen, ist Folgendes: Was letztendlich Ihre Gesamtrendite bestimmt, sind die Kosten Ihrer Erstinvestition in Kombination mit den langfristigen Kosten für Leerstände.
Ich rate jedem einzelnen Investor, seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wie ein Unternehmen zu behandeln. Ein Aspekt dabei ist das Verständnis, dass Ihre Immobilie irgendwann in der Zukunft einen Umsatz erzielen wird. In dieser Grafik vergleichen wir eine typische 62,000-Anlageimmobilie mit einer typischen 125,000-Anlageimmobilie. Sie werden überrascht sein, wie unterschiedlich die Renditen zweier Immobilien mit identischen Brutto-Cashflows sind. Beachten Sie, wie sich der Unterschied zwischen Quadratmeterzahl und Anzahlung drastisch auf die Rendite auswirkt.* Diese Grafik basiert auf 24-Belegungsmonaten und 1-Leerstandsmonaten
** In diesem Diagramm wird davon ausgegangen, dass alle Funktionen und Annehmlichkeiten identisch sind. Das typische $ 125k-Mietobjekt muss jedoch mit Herd, Kühlschrank, Mikrowelle, Geschirrspüler, Müllabfuhr und häufig einem automatischen Garagentoröffner ausgestattet sein. Alle oben genannten Artikel sind wartungsintensiv und werden nicht in Mietobjekten der unteren Preisklasse angeboten. Wenn Sie diese Artikel über die gesamte Lebensdauer Ihrer Investition weiter warten, sinkt Ihre Kapitalrendite B sogar noch weiter, als hier dargestellt.*Diese Grafik basiert auf einer Belegung von 24 Monaten und einem Monat Leerstand. Jährlicher ROI = 1 Monate Cashflow geteilt durch Ihre Anfangsinvestition (Anzahlung).
Wie Sie sehen, führen identische Cashflows nicht zu identischen Erträgen.
10) In welchen Stadtteilen befinden sich Ihre Immobilien?
Die Hauptsache, die Sie erkennen möchten, ist, ob sich die Immobilien in dem befinden, was Investoren als „Kriegsgebiet“ bezeichnen. Unterschiedliche Investoren haben unterschiedliche Ziele in Bezug auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Einige Anleger sind eher an einer langfristigen Aufwertung interessiert, während andere nach einem höchstmöglichen Cashflow suchen. Unabhängig davon, für welchen Markt Sie sich interessieren, haben alle großen Städte Stadtteile, in die Sie nicht investieren möchten, unabhängig vom Preis der Immobilie. Ich habe Eigentum weitergegeben, das mir buchstäblich kostenlos angeboten wurde.
Wenn ein Ende des Immobilienspektrums das Kriegsgebiet ist, ist das andere Ende die Millionen-Dollar-Nachbarschaft. Keines dieser Viertel ist aus Investitionssicht wünschenswert. In der obigen Frage haben wir uns mit der Frage befasst, wie Anleger am oberen Ende des Spektrums in Schwierigkeiten geraten können. Das Kriegsgebiet ist natürlich das untere Ende des Spektrums. Irgendwo in der Mitte ist das, was wir den Sweet Spot nennen.Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und marktüblichen Mietpreisen variiert von Stadt zu Stadt und ist einer der wichtigsten bestimmenden Faktoren für die Leistung Ihrer Immobilie. Es ist Ihre Aufgabe, zu recherchieren und den Sweet Spot auf dem Markt zu finden, in den Sie investieren möchten.
11) Besitzen Sie die Immobilienverwaltungsgesellschaft, die die von Ihnen verkaufte Immobilie verwaltet?
Die Antwort muss ja sein. Wenn nicht, suchen Sie weiter. Neben dem Kaufpreis Ihrer Immobilie ist die Qualität der Verwaltung der wichtigste Faktor für die Wertentwicklung Ihrer Investition.
Die Immobilien mit der besten Wertentwicklung erzielen aufgrund der Qualität der Immobilie, des pünktlichen Wartungsservices und der Zugänglichkeit zum Management positive Renditen. Im Umgang mit getrennten Verkäufern und Managern gibt es häufig Fingerzeig von Verkäufer zu Manager und wieder zurück in Bezug auf fehlerhafte Leistung. Tun Sie sich selbst einen Gefallen und lassen Sie die Rechenschaftspflicht an einem Ort unter einem Dach.
Ein weiterer kleiner, aber klarer Vorteil des Kaufs von einem Verkäufer, dem die Verwaltungsgesellschaft gehört, die Ihre Investition verwaltet, besteht darin, dass die Wartung höchstwahrscheinlich von denselben Besatzungen durchgeführt wird, die die Renovierung durchgeführt haben. Wenn dies der Fall ist, können Sie durch die Vertrautheit mit der Immobilie Geld für spätere Reparaturen sparen.
12) Ich weiß, dass die Qualität der Immobilienverwaltung letztendlich darüber entscheidet, wie gut sich meine Immobilie entwickelt. Sagen Sie mir, was Ihr Unternehmen tun wird, um die Rendite meiner Investition zu maximieren?
Es gibt keine Möglichkeit, die Bedeutung des Immobilienmanagements für die Leistung Ihrer Investition zu überschätzen. Schnäppchen können im Katastrophenfall mit dem falschen Immobilienmanagement gemanagt werden, und umgekehrt können marginale Schnäppchen mit genügend Zeit und Qualitätsmanagement zum Erfolg gemanagt werden. Sie sollten so viel Zeit und Mühe in die Erforschung der Immobilienverwaltung investieren, wie Sie in die Erforschung der Immobilie selbst investieren.13) Ich sehe, dass 123 Maple Street für 725 $ pro Monat vermietet ist. Liegt die Miete bei, über oder unter der Marktmiete?
Die beste Antwort, die Sie erhalten können, ist, dass die Immobilie zu leicht unter dem Marktpreis liegenden Preisen vermietet wird. Wenn die Mieten leicht unter dem Marktpreis bleiben, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit eines langfristigen Mieters. Leerstand und nicht leicht gesunkene Mieten sind der größte Faktor, der die Kapitalrendite von Mietobjekten beeinträchtigt.
Wenn die Marktmiete für eine Immobilie beispielsweise 725 $ / Monat beträgt, ist es ratsam, diese Immobilie für 675 $ / 700 $ / Monat zu vermarkten und zu vermieten. $ 25- $ 50 pro Monat ist für uns Anleger zwar nicht viel Geld, für den Mieter aber viel Geld. Dieser kleine Unterschied in Kombination mit einer Vermietung, die sich in einem Top-Zustand befindet, fördert die Erneuerung von Mietverträgen und hält Ihr Eigentum über Jahre hinweg besetzt und den Cashflow. Mit dieser Strategie erhöhen Sie die Rendite Ihrer Investition deutlich über den zusätzlichen 25- 50-Dollar pro Monat, den Sie als Miete erhalten hätten.14) Ist die Immobilie aktuell belegt?
Wenn Sie über den Kauf einer leerstehenden Immobilie nachdenken, sollten Sie sich der vielen potenziellen Probleme bewusst sein, die mit dieser Art des Kaufs verbunden sind. Einige der Probleme, die mit dem Kauf einer leerstehenden Immobilie einhergehen, sind:
A) Es ist unmöglich zu wissen, wie lange die Immobilie leer stehen wird, bevor sie bewohnt wird. Leerstände sind der größte Renditekiller bei Immobilien. Es ist eine Schande, wenn Sie Ihre Investition mit mehreren Monaten Leerstand beginnen und Ihren ROI von Anfang an ins Wanken bringen.
B) Einer der größten Probleme beim Kauf leerstehender Mietobjekte besteht darin, herauszufinden, dass die Marktmietpreise erheblich niedriger sind, als Sie angenommen haben. Ihre Kaufentscheidung basierte auf einem Cashflow, der nicht erreichbar war. Unabhängig davon, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, frei ist oder nicht, sollten Sie die Marktmieten überprüfen, um sicherzustellen, dass die vorgeschlagene Miete der betreffenden Immobilie dem Gebiet entspricht (oder vorzugsweise etwas darunter. Siehe Frage 14). Marktmieten finden Sie unter www.rentstalker.com oder auf Websites, die einen ähnlichen Service anbieten.
Typischerweise ist der einzige Grund, warum ein Mieter eine über dem Marktpreis liegende Miete zahlt, der, dass er nicht anderswo mieten kann. Die meisten Mieter, die über dem Marktpreis liegende Mieten zahlen, haben eine schlechtere Bonität als der Durchschnitt, was häufig zu mehreren Kündigungen führt. Dies sind nicht die Arten von Mietern, die Sie in Ihrem Haus haben möchten.
C) Das Risiko von Vandalismus und Diebstahl steigt exponentiell, wenn die Immobilie leer steht, unabhängig von der Qualität der Nachbarschaft.
D) Die meisten Vermieterversicherungen enthalten eine 30-tägige Leerstandsklausel. Sofern Sie nicht über eine spezielle Leerstandsversicherung verfügen, ist Ihr Eigentum der Haftung für Feuer, Diebstahl, Vandalismus, höhere Gewalt usw. ausgesetzt.
Wenn Sie eine leerstehende Immobilie kaufen möchten, schließen Sie nicht, es sei denn, Sie haben eine leere Versicherungspolice. Machen Sie sich bereit für einen Aufkleber-Schock. Leerstandsversicherungen kosten bis zu viermal so viel wie eine reguläre Vermieterversicherung.
Eine wirklich schlüsselfertige Investition wird innerhalb kürzester Zeit nach Abschluss einen Cashflow generieren und frei von den potenziellen Fallstricken sein, die mit leerstehenden Immobilien einhergehen.
15) Wie hoch ist Ihre Auslastung?
Dies ist einer der größten Indikatoren für die Leistung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft. Ein guter schlüsselfertiger Verkäufer / Manager kann Ihnen sagen, wie viele freie Stellen er derzeit in seinen Büchern hat, ohne zusammenzuzucken, und vor allem, wie viel Prozent er belegt ist. Unabhängig von der Antwort sollten Sie prüfen, wie sie vermarkten, wie lange sie durchschnittlich frei sind, welche Kriterien sie für die Belegung haben usw.16) Welche Stelle ist derzeit am längsten in Ihren Büchern zu besetzen? (Wenn sie es Ihnen nicht sagen können, sollte dies ein Warnsignal sein)
Wenn eine Immobilie länger als 45 Tage leer steht, liegt ein potenzielles Problem vor. Sie versuchen herauszufinden, wo das Problem liegt. Ist es ein Zwei-Schlafzimmer und der Markt ist für drei Schlafzimmer? Ist es ein unerwünschter Teil der Stadt? Finden Sie heraus, wo das Problem liegt, und vermeiden Sie den Kauf ähnlicher Immobilien. Manchmal hat eine Immobilie mit einem Sonderpreis auch ein besonderes Problem.
17) Erheben Sie für potenzielle Mieter Anmeldegebühren?
Sie können nicht zulassen, dass diese Frage beim Einkaufen zum Deal Breaker wird, da leider die überwiegende Mehrheit der schlüsselfertigen Outfits mit "Ja" antworten wird. Dies liegt daran, dass Anmeldegebühren ein riesiges Profitcenter für Verwaltungsgesellschaften sind. Wenn Sie jedoch das Glück haben, auf eine Verwaltungsgesellschaft zu stoßen, die die Kosten für Anwendungen übernimmt, haben Sie eine gute gefunden.
Eine Verwaltungsgesellschaft, die die Kosten für das Screening von Antragstellern übernimmt, stellt sicher, dass die maximale Anzahl von Personen für die Anmietung Ihrer Immobilie beantragt wird. Mit einem größeren Bewerberpool können sie den absolut besten Mieter für Ihre Immobilie auswählen. Diese Art von Managementteam konzentriert sich darauf, nicht den Mieter mit der besten Qualität zu finden (das Lebenselixier aller Immobilieninvestitionen).
Geld mit Bewerbungsgebühren verdienen. Dies ist das Kennzeichen eines eigentümerorientierten Führungsstils.
18) Akzeptieren Sie aggressive Rassehunde?
Dies ist eine heikle Haftungsfrage, und wir sind in keiner Weise Immobilienanwälte. Nach Ansicht des Autors würde eine ordnungsgemäße Due Diligence jedoch die Frage nach dem Mietvertrag beinhalten, den die Verwaltungsgesellschaft verwendet. Wenn bestimmte Rassen nicht erlaubt sind, wird dies im Mietvertrag angegeben. Wenn Sie ein wenig recherchieren, werden Sie feststellen, dass andere Anleger in dieser Angelegenheit rechtliche Probleme hatten.
19) Schicken Sie mir ein Video über die erforderlichen Reparaturen, wenn meine Immobilie einer größeren Reparatur unterzogen wird oder umgedreht wird?
Dies ist eine besonders wichtige Frage für Investoren außerhalb der Stadt und Sie sollten nichts Geringeres erwarten. Handheld-HD-Camcorder sind mittlerweile für weniger als 150 US-Dollar erhältlich und jede Immobilienverwaltungsgesellschaft, die etwas wert ist, sollte ihren Investoren diesen Service anbieten.
Wenn ein Bild mehr sagt als tausend Worte, dann sagt ein Video mehr als eine Million. Es gibt nichts Besseres als eine ausführliche Videoerklärung, die Ihnen Sicherheit und Verständnis für die an Ihrem Grundstück durchzuführenden Arbeiten vermittelt. Wie das Sprichwort sagt: Schlösser halten ehrliche Menschen ehrlich und Videos lügen nicht. Bestehen Sie darauf.
- https://www.prodigynetwork.com/
- Yogev Lifchin
Ich würde gerne von den Erfahrungen der Menschen mit dem Fulfillment-Fonds und den Unterschieden zwischen ihm und Investitionen bei lokalen Syndikatoren in den USA hören. Lior Liorchik - Wow, historischer Beitrag von vor einem Jahr 🙂 Du hast Erinnerungen aus der Vergangenheit zurückgebracht. Hier hat jemand tief im Forum gestöbert – gut gemacht. Übrigens finde ich, dass es eine Menge großartiges Material von vor einem und zwei Jahren gibt, nach dem es sich zu suchen lohnt.
- Aufgrund der Diskussionen um die Erfüllung gehe ich davon aus, dass die Medien ihre Projekte heute weniger unterstützen.
Aus meiner kleinen Bekanntschaft mit dem Unternehmen geht hervor, dass es auch bessere und weniger gute Projekte gibt. Deshalb ist mein Ansatz an alle, die gefragt haben, nicht nur das Unternehmen zu überprüfen, sondern, wie Lior Liorchik hier in einem der Kommentare sagte, das Projekt selbst zu überprüfen.
Bei diesen Unternehmen kommt es darauf an, das Projekt und seine Risiken/Perspektiven zu prüfen. Sie haben Projekte, die ihre Investoren loben, und es gibt Projekte, die ... wie soll man sagen ... weniger gelobt werden.
Übrigens, wie jeder Körper, der seit vielen Jahren in Betrieb ist.
Was SDB und das, was sie gesagt haben, betrifft, stimme ich persönlich dem Ansatz zu, zum Unternehmertum überzugehen. Wir arbeiten ausschließlich in unternehmerischen Projekten. Es hat viele Vorteile (und natürlich auch einige Nachteile), aber im Unternehmertum kann man das Risiko in einigen Kategorien (Miete, Renovierung, „aktuelle“ Probleme usw.) reduzieren.
Da die Immobilienpreise gestiegen sind und Investoren wieder immer mehr Hypotheken aufnehmen, steigt die Nachfrage nach Neubauten auf Kosten von Gebrauchtimmobilien, und dies ist heute einer der Hauptüberlegungen für Unternehmertum in den USA.
Vielen Dank für das Teilen von uns….
Ich habe jemanden für dich ...
Saar Atias 074-7033933
Es ist ein persönliches Telefon für ihn
https://alaw.co.il/
Aufgrund der Diskussionen um die Erfüllung gehe ich davon aus, dass die Medien ihre Projekte heute weniger unterstützen.
Aus meiner kleinen Bekanntschaft mit dem Unternehmen geht hervor, dass es auch bessere und weniger gute Projekte gibt. Deshalb ist mein Ansatz an alle, die gefragt haben, nicht nur das Unternehmen zu überprüfen, sondern, wie Lior Liorchik hier in einem der Kommentare sagte, das Projekt selbst zu überprüfen.
Bei diesen Unternehmen kommt es darauf an, das Projekt und seine Risiken/Perspektiven zu prüfen. Sie haben Projekte, die ihre Investoren loben, und es gibt Projekte, die ... wie soll man sagen ... weniger gelobt werden.
Übrigens, wie jeder Körper, der seit vielen Jahren in Betrieb ist.
Was SDB und das, was sie gesagt haben, betrifft, stimme ich persönlich dem Ansatz zu, zum Unternehmertum überzugehen. Wir arbeiten ausschließlich in unternehmerischen Projekten. Es hat viele Vorteile (und natürlich auch einige Nachteile), aber im Unternehmertum kann man das Risiko in einigen Kategorien (Miete, Renovierung, „aktuelle“ Probleme usw.) reduzieren.
Da die Immobilienpreise gestiegen sind und Investoren wieder immer mehr Hypotheken aufnehmen, steigt die Nachfrage nach Neubauten auf Kosten von Gebrauchtimmobilien, und dies ist heute einer der Hauptüberlegungen für Unternehmertum in den USA.
Wow, historischer Beitrag von vor einem Jahr 🙂 Du hast Erinnerungen aus der Vergangenheit zurückgebracht. Hier hat jemand tief im Forum gestöbert – gut gemacht. Übrigens finde ich, dass es eine Menge großartiges Material von vor einem und zwei Jahren gibt, nach dem es sich zu suchen lohnt.
Yogev Lifchin
Ich würde gerne von den Erfahrungen der Menschen mit dem Fulfillment-Fonds und den Unterschieden zwischen ihm und Investitionen bei lokalen Syndikatoren in den USA hören. Lior Liorchik
https://www.prodigynetwork.com/
Worauf Sie bei Unternehmen achten sollten, die Immobilien mit einem Mieter vermitteln und die Immobilie für Sie verwalten – Schlüsselfertige Anbieter:
1) Sind Sie der tatsächliche Eigentümer der Immobilie oder vermarkten Sie sie nur für jemand anderen? (Sie versuchen herauszufinden, ob Sie mit einem Mittelsmann sprechen)
Wenn Sie nach schlüsselfertigen Verkäufern suchen, werden Sie feststellen, dass viele von ihnen nicht die Immobilien besitzen, die sie verkaufen. Sie vermarkten einfach Immobilien für andere und fungieren als Zwischenhändler zwischen Ihnen und den wahren Eigentümern. An diesem Konzept ist nicht unbedingt etwas falsch, aber es ist Ihre Aufgabe, die direkte Quelle zu finden. Dadurch wird das gesamte Fett herausgeschnitten und Sie erhalten die bestmögliche Rendite für Ihre Investition.
Es kann jedoch schwierig sein, den wahren Eigentümer zu finden, da Zwischenhändler sich als tatsächliche Eigentümer der von ihnen verkauften Immobilien tarnen. Nicht nur das, sie unterstellen oft, sie seien Auftraggeber der Verwaltungsgesellschaft, die Ihr Eigentum verwaltet. Seien Sie vorsichtig, dass Sie nicht an eine Verwaltungsgesellschaft verwiesen werden, die zu ihren verbundenen Unternehmen gehört. Wenn ein Verkäufer eine Person oder ein Unternehmen in Bezug auf den Kauf, Verkauf, die Renovierung oder die Verwaltung einer Immobilie als eines ihrer verbundenen Unternehmen oder Partner bezeichnet, müssen Sie wissen, dass der Mittelsmann nur begrenzte oder keine Kontrolle über diesen Aspekt Ihrer Investition hat.
Das Wichtigste, was Sie bei einem Mittelsmann beachten sollten, ist, dass Sie nicht wissen, dass Sie es mit einem Mittelsmann zu tun haben, wenn Sie nicht wissen, welche Fragen Sie stellen müssen.
Zwischenhändler sind nicht Eigentümer der von ihnen vermarkteten Immobilien und werden auf eine von zwei Arten bezahlt:
Sie bekommen einen großen Rückschlag vom wahren Besitzer. Ein typisches Beispiel: Ein Verkäufer möchte 50,000 US-Dollar für sein Eigentum. Ein Mittelsmann kommt vorbei und sagt: „Hallo Mr. Besitzer, wenn ich Ihnen einen Käufer bringen kann, der 60,000 USD für Ihre Immobilie zahlt, geben Sie mir dann 10,000 USD beim Abschluss? “ Herr. Der Besitzer sagt: „Klar, warum nicht, was muss ich verlieren? Ich mag sowieso das Marketing. “ Herr. Middleman sagt: "Hey, macht es Ihnen etwas aus, wenn ich Fotos von Ihrem Eigentum mache und einige Details auf meine Website stelle?" … Du bekommst das Bild.
Die zweite Möglichkeit für Zwischenhändler, Geld zu verdienen, besteht darin, Cashflow-Mietobjekte zu finden, sie mit dem Eigentümer unter Vertrag zu nehmen und sie zu einem höheren Preis zu vermarkten. Sobald sie einen Käufer am Haken haben, machen sie das, was als gleichzeitiges Schließen bezeichnet wird. Dies bedeutet, dass sie die Immobilie Stunden, wenn nicht Minuten vor Ihnen, normalerweise ohne Ihr Wissen kaufen. Der Mittelsmann macht einen schönen Gewinn und Sie haben keinen Wert aus dem erhöhten Verkaufspreis erhalten.
Auch wenn nicht alle Zwischenhändler unehrlich sind, sollten Sie nach irreführenden Aussagen wie „Wir sind so stolz auf unsere Renovierungsarbeiten“ und „Die Qualität unserer Hausverwaltung ist so hoch“ Ausschau halten. Während sie möglicherweise ein Qualitätsprodukt vermarkten, müssen sie dies mit einem erheblichen Aufschlag tun, wenn sie mit der Transaktion selbst Geld verdienen möchten. Sie werden es viel besser machen, wenn Sie von derselben Quelle kaufen, die sie auch haben, dem tatsächlichen Eigentümer der Immobilie.
2) Ich sehe, dass sich die Immobilie in der 123 Maple Street in Memphis, TN befindet. Lebst du in Memphis und wenn ja, wie lange lebst du schon dort?
Es ist unmöglich, dass ein Verkäufer von schlüsselfertigen Objekten, der in einem anderen Markt als der betreffenden Immobilie lebt, so effizient sein kann wie ein lokaler Anbieter von schlüsselfertigen Objekten.
Es gibt viele Komponenten, um ein schlüsselfertiger Vermieter zu sein. Ein schlüsselfertiger Verkäufer, der nicht auf dem Markt lebt, auf dem er Immobilien kauft, renoviert, verkauft und verwaltet, leidet in jedem Schritt des Prozesses unter Effizienzverlusten. Ihre Unfähigkeit, ihr Geschäft persönlich zu führen, erhöht die Produktionskosten (und damit die Kosten des Produkts) und verringert vor allem die Leistung des Managements nach dem Verkauf.
3) Seit wann sind Sie ein schlüsselfertiger Vollzeitinvestmentanbieter?
Normalerweise läuft das Unternehmen umso besser, je länger jemand im Geschäft ist. Sie möchten vor allem sicher sein, dass Ihr Komplettanbieter ein Vollzeitprofi ist. Es gibt keine Möglichkeit, ein solches Geschäft zu führen und gleichzeitig einen anderen Job zu behalten.
4) Haben Sie jemals eine Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien durch eine Zwangsvollstreckung verloren?
Ich weiß, dass es schwierig ist, jemanden zu fragen, ob er jemals eine Immobilie durch Zwangsvollstreckung verloren hat, aber es ist sehr wichtig, keinen Rat einzuholen oder mit jemandem Geschäfte zu machen, der kein grundlegendes Verständnis dafür hat, wie dieses Geschäft funktioniert. Mach deine Hausaufgaben. Stellen Sie den Verkäufern die schwierigen Fragen und recherchieren Sie dann selbst, um ihre Antworten zu überprüfen. Dies ist Ihr hart verdientes Geld, über das wir sprechen. Beschütze es. Viele Investoren kauften Immobilien vor 2007, als Mietobjekte zu 100% nach Wert gekauft und finanziert werden konnten. Die meisten dieser Investoren sind jetzt bankrott. Ihr Sturz war über die Hebelwirkung hinaus. Sie kauften nicht einfach ihre Immobilien und gewährten ihnen Kredite für die Höhe ihrer Investition. Sie trafen eine schlechte Geschäftsentscheidung und beteiligten sich an dem, was heutzutage im Bankgeschäft zu Recht zum Schimpfwort geworden ist. Sie haben „Auszahlungsrefinanzierungen“ durchgeführt. Eine Auszahlungsrefinanzierung ist eine Art Darlehen, bei dem der Eigentümer eine zuvor erworbene Immobilie refinanziert. Nach Abschluss der Refinanzierung zogen sie „Bargeld aus“ und entfernten schließlich das Eigenkapital von der Immobilie. Das war aus mehreren Gründen schlecht:
Da sie bei der Refinanzierung Bargeld abzogen, mussten sie mehr Schulden bedienen, was ihren Cashflow verringerte.
Alle mit dem zweiten Abschluss verbundenen Abschlusskosten wurden in den Betrag des neuen Darlehens einbezogen. Dadurch stiegen die Schulden noch weiter an, was den Cashflow weiter verringerte.
Der Eigentümer verfügt nun über eine überschuldete Immobilie, die gemäß den Bundesrichtlinien nun als Teil der monatlichen Zahlung eine Hypothekenversicherung bezahlen muss. Dies wiederum verringert den Cashflow weiter.
Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen erhielten höhere Zinssätze, weil sie riskanter waren. Höhere Zinssätze = höhere monatliche Zahlungen = weniger Cashflow.
Die Anleger machten sich Gedanken darüber, dass die aus den Auszahlungen geliehenen Mittel Gewinne waren und den negativen Cashflow aus ihren Mieten schweben ließen. Da die Auszahlung von Refis einfach war, sprangen viele Investoren auf den Zug. Sie erhöhten ihren Lebensstil, indem sie so viele davon machten, wie sie konnten, und lebten von den geliehenen Geldern. Als die Musik aufhörte und die Refis nicht mehr verfügbar waren, stellten viele Investoren fest, dass ihre Geschäftsmodelle auf die harte Tour sehr fehlerhaft waren. Ihre Immobilien hatten langfristig keinen Cashflow, da sie den gelegentlichen Leerstand und Reparaturen im Zusammenhang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht standhalten konnten. Das Geschäftsmodell konnte sich nur durch fortgesetzte Auszahlungen durch Neuerwerbungen behaupten. Es ist unnötig zu erwähnen, dass Anleger mit diesem Geschäftsmodell letztendlich auf eine finanzielle Katastrophe gestoßen sind. Die meisten dieser Investoren waren nie besonders gut darin, Immobilien zu renovieren oder zu verwalten. Sie kauften sie einfach, entfernten das Eigenkapital mit einer Auszahlungsoption und übergaben ihre Immobilien an eine Drittverwaltungsgesellschaft. Heute werden Sie viele dieser Personen als erfolgreiche schlüsselfertige Immobilieninvestoren ausgeben. Die meisten von ihnen renovieren oder verwalten noch immer kein Eigentum. Ihre Stärke ist jetzt nur noch gutes Marketing. Da sie nicht mehr in der Lage sind, sich eine Finanzierung zu sichern, vermarkten sie die Immobilien anderer als ihre eigenen, erhöhen den Kaufpreis und bieten selten einen zusätzlichen Wert.
5) Wie viele Mietobjekte besitzen Sie persönlich?
Sie wollen einen schlüsselfertigen Verkäufer, der seinen Worten Taten folgen lässt, und nicht nur einen, der redet. Wenn ein schlüsselfertiger Verkäufer an das Produkt glaubt, das er verkauft, wird er selbst viele Mietobjekte besitzen. Hüten Sie sich vor dem Koch, der nicht sein eigenes Essen isst.
6) Ich sehe, dass Ihr Geschäftsmodell darin besteht, Immobilien zu verkaufen, die sich in einem schlechten Zustand befinden, und mir eine hochwertige Renovierung nach meinem Kauf verspricht. Wie kann ich sicher sein, dass die Renovierungen zeitnah, mit hoher Qualität und ohne Budgetüberschreitungen durchgeführt werden?
Wenn Sie eine in Not geratene Immobilie von einem Verkäufer kaufen, der nach dem Kauf eine gute Renovierung verspricht, nehmen Sie bitte Ihre Sorgfalt sehr ernst. Wenn Sie kein sehr erfahrener Profi sind, sollten Sie ein paar hundert Dollar ausgeben und einen Inspektor beauftragen, der Ihnen einen detaillierten Bericht über den Zustand der Immobilie und eine Schätzung der Renovierungskosten gibt. So habe ich mein erstes Haus gekauft. Ausgerüstet mit dem Inspektionsbericht und einer Schätzung der Kosten für die Sanierung der Immobilie, habe ich den Verkäufer mit einem viel günstigeren Angebot erneut besucht. Ich habe ungefähr $ 10,000 gespart und viel Herzschmerz.
7) Da ich für die nicht renovierte Immobilie, die Sie verkaufen, keine 30-jährige Hypothek aufnehmen kann, muss ich mir Geld von einem privaten Kreditgeber leihen und dann einen zweiten Abschluss vornehmen, sobald die Immobilie bewohnbar ist. Welche Vor- und Nachteile hat eine solche Transaktion gegenüber dem Kauf einer bereits renovierten und zahlungskräftigen Immobilie?
Ich gebe zu, dass dies eine schwierige Frage ist, da es kaum einen Vergleich zwischen den beiden Optionen gibt. Ohne Zweifel ist der Kauf einer notleidenden, leerstehenden Immobilie eine der größten Ursachen für neue oder auswärtige Investoren, die auf der Grundlage der folgenden Meinung des Verkäufers in Schwierigkeiten geraten:
Der vermeintliche Zustand der Immobilie
Die hypothetischen Renovierungskosten
Die vorgeschlagene Marktmiete
Die geschätzte Zeitspanne zwischen Ihrem Kaufdatum und dem Tag, an dem die Immobilie bewohnt wird und über einen Cashflow verfügt
Selbst wenn Sie es mit einem ethischen Verkäufer zu tun haben, kann einer der oben genannten Faktoren leicht zu Überschreitungen führen oder nicht wie erwartet verlaufen, was Sie Geld kostet und Ihre erwartete Kapitalrendite senkt. Wenn alles genau wie geplant verlaufen sollte, sehen Sie immer noch mehrere Monate ohne Cashflow und die mit leerstehenden Immobilien verbundenen Risiken. In Frage 15 finden Sie weitere Informationen zu den Gefahren leerstehender Immobilien. Wenn Sie Geld von einem Finanzinstitut leihen, haben Sie außerdem zwei Abschlüsse, wodurch sich Ihre Abschlusskosten verdoppeln. Kurz gesagt, wenn Sie notleidende Immobilien außerhalb Ihres eigenen Marktes kaufen möchten, seien Sie bitte äußerst vorsichtig und vergleichen Sie sie auf keinen Fall mit einer echten schlüsselfertigen Investition.
8) Welche Garantien habe ich hinsichtlich der Gesamtqualität und Tiefe Ihrer Renovierungen?
Suchen Sie nach einem schlüsselfertigen Verkäufer, der eine einjährige Garantie für Ihr Eigenheim bietet. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, insbesondere wenn Sie nicht in der Stadt sind, sollte dies nicht verhandelbar sein. Wenn Ihr Verkäufer nicht sicher genug ist, dass sein Produkt eine Garantie für das Haus bietet, sollten Sie zumindest auf einer detaillierten Hausinspektion durch einen externen Inspektor bestehen. Hausinspektionen kosten in der Regel 350 bis 500 US-Dollar und sind ein Muss, wenn für Ihre Immobilie keine einjährige Garantie gilt. Wir empfehlen Amerispec Home Inspections, eine nationale Garantiefirma für Eigenheime. http://www.amerispec.com Weitere Informationen erhalten Sie unter 1-888-634-9861.
In Frage Nr. 12 gehen wir darauf ein, wie wichtig es ist, dass Ihr Verkäufer und Ihr Immobilienverwalter ein und dieselbe Person sind und die gesamte Verantwortung unter einem Dach liegt. Nichts ist schlimmer, als zwischen dem Verkäufer und der Hausverwaltung wegen Reparatur- und Garantiefragen mit dem Finger auf andere zu zeigen.
9) Mir ist aufgefallen, dass es in Ihrer Stadt Immobilien gibt, die für 125,000 US-Dollar mit einem Cashflow von 290 US-Dollar pro Monat verkauft werden, und es gibt Immobilien, die für 62,000 US-Dollar mit demselben Cashflow von 290 US-Dollar pro Monat verkauft werden. Was sind die Vor- und Nachteile dieser beiden unterschiedlichen Anlagearten?
Was Sie beim Vergleich zweier Anlageobjekte mit ähnlichen Cashflows, aber unterschiedlichen Kaufpreisen beachten müssen, ist Folgendes: Was letztendlich Ihre Gesamtrendite bestimmt, sind die Kosten Ihrer Erstinvestition in Kombination mit den langfristigen Kosten für Leerstände.
Ich rate jedem einzelnen Investor, seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wie ein Unternehmen zu behandeln. Ein Aspekt dabei ist das Verständnis, dass Ihre Immobilie irgendwann in der Zukunft einen Umsatz erzielen wird. In dieser Grafik vergleichen wir eine typische 62,000-Anlageimmobilie mit einer typischen 125,000-Anlageimmobilie. Sie werden überrascht sein, wie unterschiedlich die Renditen zweier Immobilien mit identischen Brutto-Cashflows sind. Beachten Sie, wie sich der Unterschied zwischen Quadratmeterzahl und Anzahlung drastisch auf die Rendite auswirkt.
* Diese Grafik basiert auf 24-Belegungsmonaten und 1-Leerstandsmonaten
** In diesem Diagramm wird davon ausgegangen, dass alle Funktionen und Annehmlichkeiten identisch sind. Das typische $ 125k-Mietobjekt muss jedoch mit Herd, Kühlschrank, Mikrowelle, Geschirrspüler, Müllabfuhr und häufig einem automatischen Garagentoröffner ausgestattet sein. Alle oben genannten Artikel sind wartungsintensiv und werden nicht in Mietobjekten der unteren Preisklasse angeboten. Wenn Sie diese Artikel über die gesamte Lebensdauer Ihrer Investition weiter warten, sinkt Ihre Kapitalrendite B sogar noch weiter, als hier dargestellt.
*Diese Grafik basiert auf einer Belegung von 24 Monaten und einem Monat Leerstand. Jährlicher ROI = 1 Monate Cashflow geteilt durch Ihre Anfangsinvestition (Anzahlung).
Wie Sie sehen, führen identische Cashflows nicht zu identischen Erträgen.
10) In welchen Stadtteilen befinden sich Ihre Immobilien?
Die Hauptsache, die Sie erkennen möchten, ist, ob sich die Immobilien in dem befinden, was Investoren als „Kriegsgebiet“ bezeichnen. Unterschiedliche Investoren haben unterschiedliche Ziele in Bezug auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Einige Anleger sind eher an einer langfristigen Aufwertung interessiert, während andere nach einem höchstmöglichen Cashflow suchen. Unabhängig davon, für welchen Markt Sie sich interessieren, haben alle großen Städte Stadtteile, in die Sie nicht investieren möchten, unabhängig vom Preis der Immobilie. Ich habe Eigentum weitergegeben, das mir buchstäblich kostenlos angeboten wurde.
Wenn ein Ende des Immobilienspektrums das Kriegsgebiet ist, ist das andere Ende die Millionen-Dollar-Nachbarschaft. Keines dieser Viertel ist aus Investitionssicht wünschenswert. In der obigen Frage haben wir uns mit der Frage befasst, wie Anleger am oberen Ende des Spektrums in Schwierigkeiten geraten können. Das Kriegsgebiet ist natürlich das untere Ende des Spektrums. Irgendwo in der Mitte ist das, was wir den Sweet Spot nennen.
Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und marktüblichen Mietpreisen variiert von Stadt zu Stadt und ist einer der wichtigsten bestimmenden Faktoren für die Leistung Ihrer Immobilie. Es ist Ihre Aufgabe, zu recherchieren und den Sweet Spot auf dem Markt zu finden, in den Sie investieren möchten.
11) Besitzen Sie die Immobilienverwaltungsgesellschaft, die die von Ihnen verkaufte Immobilie verwaltet?
Die Antwort muss ja sein. Wenn nicht, suchen Sie weiter. Neben dem Kaufpreis Ihrer Immobilie ist die Qualität der Verwaltung der wichtigste Faktor für die Wertentwicklung Ihrer Investition.
Die Immobilien mit der besten Wertentwicklung erzielen aufgrund der Qualität der Immobilie, des pünktlichen Wartungsservices und der Zugänglichkeit zum Management positive Renditen. Im Umgang mit getrennten Verkäufern und Managern gibt es häufig Fingerzeig von Verkäufer zu Manager und wieder zurück in Bezug auf fehlerhafte Leistung. Tun Sie sich selbst einen Gefallen und lassen Sie die Rechenschaftspflicht an einem Ort unter einem Dach.
Ein weiterer kleiner, aber klarer Vorteil des Kaufs von einem Verkäufer, dem die Verwaltungsgesellschaft gehört, die Ihre Investition verwaltet, besteht darin, dass die Wartung höchstwahrscheinlich von denselben Besatzungen durchgeführt wird, die die Renovierung durchgeführt haben. Wenn dies der Fall ist, können Sie durch die Vertrautheit mit der Immobilie Geld für spätere Reparaturen sparen.
12) Ich weiß, dass die Qualität der Immobilienverwaltung letztendlich darüber entscheidet, wie gut sich meine Immobilie entwickelt. Sagen Sie mir, was Ihr Unternehmen tun wird, um die Rendite meiner Investition zu maximieren?
Es gibt keine Möglichkeit, die Bedeutung des Immobilienmanagements für die Leistung Ihrer Investition zu überschätzen. Schnäppchen können im Katastrophenfall mit dem falschen Immobilienmanagement gemanagt werden, und umgekehrt können marginale Schnäppchen mit genügend Zeit und Qualitätsmanagement zum Erfolg gemanagt werden. Sie sollten so viel Zeit und Mühe in die Erforschung der Immobilienverwaltung investieren, wie Sie in die Erforschung der Immobilie selbst investieren.
13) Ich sehe, dass 123 Maple Street für 725 $ pro Monat vermietet ist. Liegt die Miete bei, über oder unter der Marktmiete?
Die beste Antwort, die Sie erhalten können, ist, dass die Immobilie zu leicht unter dem Marktpreis liegenden Preisen vermietet wird. Wenn die Mieten leicht unter dem Marktpreis bleiben, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit eines langfristigen Mieters. Leerstand und nicht leicht gesunkene Mieten sind der größte Faktor, der die Kapitalrendite von Mietobjekten beeinträchtigt.
Wenn die Marktmiete für eine Immobilie beispielsweise 725 $ / Monat beträgt, ist es ratsam, diese Immobilie für 675 $ / 700 $ / Monat zu vermarkten und zu vermieten. $ 25- $ 50 pro Monat ist für uns Anleger zwar nicht viel Geld, für den Mieter aber viel Geld. Dieser kleine Unterschied in Kombination mit einer Vermietung, die sich in einem Top-Zustand befindet, fördert die Erneuerung von Mietverträgen und hält Ihr Eigentum über Jahre hinweg besetzt und den Cashflow. Mit dieser Strategie erhöhen Sie die Rendite Ihrer Investition deutlich über den zusätzlichen 25- 50-Dollar pro Monat, den Sie als Miete erhalten hätten.
14) Ist die Immobilie aktuell belegt?
Wenn Sie über den Kauf einer leerstehenden Immobilie nachdenken, sollten Sie sich der vielen potenziellen Probleme bewusst sein, die mit dieser Art des Kaufs verbunden sind. Einige der Probleme, die mit dem Kauf einer leerstehenden Immobilie einhergehen, sind:
A) Es ist unmöglich zu wissen, wie lange die Immobilie leer stehen wird, bevor sie bewohnt wird. Leerstände sind der größte Renditekiller bei Immobilien. Es ist eine Schande, wenn Sie Ihre Investition mit mehreren Monaten Leerstand beginnen und Ihren ROI von Anfang an ins Wanken bringen.
B) Einer der größten Probleme beim Kauf leerstehender Mietobjekte besteht darin, herauszufinden, dass die Marktmietpreise erheblich niedriger sind, als Sie angenommen haben. Ihre Kaufentscheidung basierte auf einem Cashflow, der nicht erreichbar war. Unabhängig davon, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, frei ist oder nicht, sollten Sie die Marktmieten überprüfen, um sicherzustellen, dass die vorgeschlagene Miete der betreffenden Immobilie dem Gebiet entspricht (oder vorzugsweise etwas darunter. Siehe Frage 14). Für Marktmieten besuchen Sie http://www.rentstalker.com oder Websites, die einen ähnlichen Service anbieten.
Typischerweise ist der einzige Grund, warum ein Mieter eine über dem Marktpreis liegende Miete zahlt, der, dass er nicht anderswo mieten kann. Die meisten Mieter, die über dem Marktpreis liegende Mieten zahlen, haben eine schlechtere Bonität als der Durchschnitt, was häufig zu mehreren Kündigungen führt. Dies sind nicht die Arten von Mietern, die Sie in Ihrem Haus haben möchten.
C) Das Risiko von Vandalismus und Diebstahl steigt exponentiell, wenn die Immobilie leer steht, unabhängig von der Qualität der Nachbarschaft.
D) Die meisten Vermieterversicherungen enthalten eine 30-tägige Leerstandsklausel. Sofern Sie nicht über eine spezielle Leerstandsversicherung verfügen, ist Ihr Eigentum der Haftung für Feuer, Diebstahl, Vandalismus, höhere Gewalt usw. ausgesetzt.
Wenn Sie eine leerstehende Immobilie kaufen möchten, schließen Sie nicht, es sei denn, Sie haben eine leere Versicherungspolice. Machen Sie sich bereit für einen Aufkleber-Schock. Leerstandsversicherungen kosten bis zu viermal so viel wie eine reguläre Vermieterversicherung.
Eine wirklich schlüsselfertige Investition wird innerhalb kürzester Zeit nach Abschluss einen Cashflow generieren und frei von den potenziellen Fallstricken sein, die mit leerstehenden Immobilien einhergehen.
15) Wie hoch ist Ihre Auslastung?
Dies ist einer der größten Indikatoren für die Leistung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft. Ein guter schlüsselfertiger Verkäufer / Manager kann Ihnen sagen, wie viele freie Stellen er derzeit in seinen Büchern hat, ohne zusammenzuzucken, und vor allem, wie viel Prozent er belegt ist. Unabhängig von der Antwort sollten Sie prüfen, wie sie vermarkten, wie lange sie durchschnittlich frei sind, welche Kriterien sie für die Belegung haben usw.
16) Welche Stelle ist derzeit am längsten in Ihren Büchern zu besetzen? (Wenn sie es Ihnen nicht sagen können, sollte dies ein Warnsignal sein)
Wenn eine Immobilie länger als 45 Tage leer steht, liegt ein potenzielles Problem vor. Sie versuchen herauszufinden, wo das Problem liegt. Ist es ein Zwei-Schlafzimmer und der Markt ist für drei Schlafzimmer? Ist es ein unerwünschter Teil der Stadt? Finden Sie heraus, wo das Problem liegt, und vermeiden Sie den Kauf ähnlicher Immobilien. Manchmal hat eine Immobilie mit einem Sonderpreis auch ein besonderes Problem.
17) Erheben Sie für potenzielle Mieter Anmeldegebühren?
Sie können nicht zulassen, dass diese Frage beim Einkaufen zum Deal Breaker wird, da leider die überwiegende Mehrheit der schlüsselfertigen Outfits mit "Ja" antworten wird. Dies liegt daran, dass Anmeldegebühren ein riesiges Profitcenter für Verwaltungsgesellschaften sind. Wenn Sie jedoch das Glück haben, auf eine Verwaltungsgesellschaft zu stoßen, die die Kosten für Anwendungen übernimmt, haben Sie eine gute gefunden.
Eine Verwaltungsgesellschaft, die die Kosten für das Screening von Antragstellern übernimmt, stellt sicher, dass die maximale Anzahl von Personen für die Anmietung Ihrer Immobilie beantragt wird. Mit einem größeren Bewerberpool können sie den absolut besten Mieter für Ihre Immobilie auswählen. Diese Art von Managementteam konzentriert sich darauf, nicht den Mieter mit der besten Qualität zu finden (das Lebenselixier aller Immobilieninvestitionen).
Geld mit Bewerbungsgebühren verdienen. Dies ist das Kennzeichen eines eigentümerorientierten Führungsstils.
18) Akzeptieren Sie aggressive Rassehunde?
Dies ist eine heikle Haftungsfrage, und wir sind in keiner Weise Immobilienanwälte. Nach Ansicht des Autors würde eine ordnungsgemäße Due Diligence jedoch die Frage nach dem Mietvertrag beinhalten, den die Verwaltungsgesellschaft verwendet. Wenn bestimmte Rassen nicht erlaubt sind, wird dies im Mietvertrag angegeben. Wenn Sie ein wenig recherchieren, werden Sie feststellen, dass andere Anleger in dieser Angelegenheit rechtliche Probleme hatten.
19) Schicken Sie mir ein Video über die erforderlichen Reparaturen, wenn meine Immobilie einer größeren Reparatur unterzogen wird oder umgedreht wird?
Dies ist eine besonders wichtige Frage für Investoren außerhalb der Stadt und Sie sollten nichts Geringeres erwarten. Handheld-HD-Camcorder sind mittlerweile für weniger als 150 US-Dollar erhältlich und jede Immobilienverwaltungsgesellschaft, die etwas wert ist, sollte ihren Investoren diesen Service anbieten.
Wenn ein Bild mehr sagt als tausend Worte, dann sagt ein Video mehr als eine Million. Es gibt nichts Besseres als eine ausführliche Videoerklärung, die Ihnen Sicherheit und Verständnis für die an Ihrem Grundstück durchzuführenden Arbeiten vermittelt. Wie das Sprichwort sagt: Schlösser halten ehrliche Menschen ehrlich und Videos lügen nicht. Bestehen Sie darauf.
https://m.calcalist.co.il/article.aspx?guid=3714378
Bezüglich der WhatsApp-Diskussion über HAP – ich habe mich auch mit ihnen getroffen. Als Nachteil empfand ich, dass die Arbeit direkt beim Unternehmer lag. Erfüllung ist ein Vermittlerfaktor, der viele Transaktionen gerettet hat, die mit Unternehmern verwickelt waren und dies mit starken Verträgen. Auch die angebotene Rendite scheint nicht attraktiv zu sein.
Ich erhielt eine Antwort vom Fulfillment bezüglich der Änderung mit der Tatsache, dass sie jetzt unter einem Prospekt stehen -
Die Änderung im Prospekt ist nicht groß. Die gleiche Inspektion, die gleiche Aufsicht – nur die Securities and Exchange Commission prüfte und erteilte ihre Genehmigung wie die Ausgabe von Aktien oder Anleihen
(Gut für diejenigen, die das Fachgebiet oder die Erfüllung nicht kennen und sich unter der Aufsicht der Behörde sicher fühlen möchten).
Darüber hinaus entfällt für uns die Grenze von 35 Anlegern, dann können Hunderte für eine Investition teilnehmen, und daher sind die Anmeldebeträge niedriger – beginnend bei 30 Dollar
Ja. Weil die Immobilienpreise steigen, sie weniger attraktiv sind und die Rendite sinkt, sind sie dazu übergegangen, Grundstücke zu kaufen und zu bebauen, und ich kenne einige andere, die damit begonnen haben, auf Unternehmer wie Seif Feutzer.
Ich habe den Unterschied nicht verstanden – reden Sie davon, dass bestehende Immobilien ihr Potenzial ausgeschöpft haben und es daher besser ist, zu bauen? Das sehe ich auf jeden Fall. Auf einem Parkplatz in Harlem entstand eine poetische Investition von Hechshama oder HAP – ich habe sie alle gesehen.
Es gibt einen Übergang von Unternehmen, die in den USA mit Immobilienvermögenswerten handeln, wie SDB und andere, zum Unternehmertum, weil sie sagen, dass die Möglichkeiten ausgeschöpft sind und die nächste Chance das Unternehmertum ist.
Safe Future ist das erste Immobilienunternehmen, das Ihnen einen attraktiven, soliden und äußerst profitablen Investitionskanal bietet.
Reaktion auf Markttrendänderungen
Der US-Immobilienmarkt erholt sich von der Krise und verändert sich rasant. Safe Future war das erste israelische Unternehmen, das auf die neue Marktsituation vorbereitet war und neue und einzigartige Investitionsrichtungen formulierte, vor allem Immobilienunternehmertum im Neubau.
Im letzten Jahrzehnt zielten die meisten Immobilieninvestitionen der Israelis in den USA auf den Kauf bestehender Immobilien ab, meist von Banken und Konventionen, aber es scheint, dass dieser Markt allmählich erschöpft ist. Die realen Chancen schwinden und viele der Immobilien, die noch auf dem Markt sind und zu niedrigen Preisen angeboten werden, sind Fallen für den unerfahrenen Investor.
Die Immobilienkrise hat jedoch neue Chancen eröffnet. Ein Nebeneffekt der Krise war ein fast vollständiger Baustopp. In einigen Gegenden herrscht heutzutage ein regelrechter Mangel an leerstehenden Häusern, insbesondere an neuen Häusern für die Mittelschicht.
Die Krise hat vielen Entwicklern und Bauunternehmern Bauland in begehrten Gebieten zur Verfügung gestellt, manchmal sogar nach vollständiger Entwicklung der Umwelt und nach dem Bau der Infrastruktur, aber ohne finanzielle Kapazitäten, um darauf aufzubauen. Manchmal befindet sich die Immobilie bereits in Empfang oder im Besitz der Bank oder eines Kandidaten dafür. Hier kommt Safe Future ins Spiel.
http://www.safefuture.us/
Ich gehe davon aus, dass Sie eine sichere Zukunft durchgearbeitet haben, und tatsächlich ist eines der Probleme dort der Wettbewerb, der am Ende der Bauarbeiten entsteht, weil es in der Gegend eine vorübergehende „Überflutung“ mit Häusern zur Miete gibt. Ich bin derjenige, der länger gebraucht hat mieten.
Was die Neger tatsächlich erreicht haben, ist, dass das Geld der Investoren als Anzahlung für den Auftragnehmer/Entwickler verwendet wird, mit dem sie zusammenarbeiten, um Kredite von der Bank aufzunehmen. Der Unternehmer verpflichtet sich, bis zum Ablauf eines vorher festgelegten Termins einen Kredit aufzunehmen. Sollte er keinen Erfolg haben, gibt es in den Erfüllungsverträgen Sicherheiten für den Ausstieg aus dem Geschäft.
Was sagen Sie zu einer Investition über Hap in New York?
Unter welchen Bedingungen bringen Erfüllung und Ähnliches das Geld an der Börse ein? Welcher Zinssatz?
Hallo Freunde
Ich wollte konsultieren
Vielleicht weiß / hört jemand etwas.
Was Investitionen in touristische Immobilien betrifft, ist das Unternehmen bdp an mehreren Orten auf der Welt damit befasst
Dies sind Renditen von ca. 5-8% netto in Europa - Deutschland
Kennt / hört jemand?
Wie wäre es mit einer touristischen Immobilie,
Wie gefährlich
Die Renditen sind angemessen oder zu niedrig?
Wie bei allem, in das Sie investieren, ist es ratsam, das Geschäft und die Zielgruppe zu verstehen. Touristenimmobilien erfordern aufgrund des wechselnden Publikums mehr Pflege und Marketing als Wohnimmobilien, in denen die Menschen jahrelang leben können und sich nicht in allen Belangen auf die Immobilie verlassen müssen
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001183954&fid=8297
.Auch für die Erfüllung würde ich Geld einsetzen, das im schlimmsten Fall, wenn ich es verliere, nicht mein Leben ruiniert. Sie selbst geben dies an. Ich werde dafür weder Geld annehmen noch Geld, das ich für die Kinder für die Universität gespart habe oder das ich zum Leben benötige. Und selbst bei der Erfüllung ist es möglich, Risiken durch kleine Investitionen in verschiedene Märkte zu verteilen.
Fulfillment und Avi Katz haben bei jedem Ausfall viel zu verlieren, so dass sie zumindest hart dafür kämpfen werden, den Fonds wieder in ihre Anlagen zu investieren, und sie haben auch tiefe Taschen für juristische Auseinandersetzungen oder den Abschluss von Finanzierungen, falls erforderlich. Natürlich sollte jede Investition getestet werden und einen Sinn ergeben, wie ich bereits erwähnt habe.
Sie haben Recht, dass es für die Ausgabe eines Prospekts keine Begrenzung auf 35 Anleger gibt. Die Kosten für die Ausstellung des Prospekts belaufen sich auf rund 2 Millionen NIS und das bedeutet, dass das Unternehmen nach den höchsten Standards der israelischen Wertpapieraufsichtsbehörde arbeitet.
OK danke. Weil sie von dieser Tatsache so begeistert sind, aber ich habe sie nach dem Grund gefragt und immer noch keine Antwort erhalten. Vielleicht wird dadurch die Grenze von 35 Anlegern gesenkt, weil sie jetzt kontrolliert wird. Ich weiß, dass sie lange mit der Steuerbehörde zusammengearbeitet haben, damit alles so wird, wie es sein sollte. Bei allem Respekt vor Inbo Karambo und ihresgleichen, vertrauen Sie nur auf die Erfüllung.
Was sind die wesentlichen Vorteile, dass das Fulfillment nun prospektiert ist? Ist alles besser sichtbar und kontrolliert?
http://invo.co.il/?gclid=CjwKEAjwsLTJBRCvibaW9bGLtUESJAC4wKw1YCjnTax6aqjjsmlCT8RD1_yaQbDMLQGffbsmbou9jBoC5o3w_wcB#main
Freunde, eine Frage – in der Zeit vor Ihrer Kontrolle über Investitionen. Hat hier jemand mit American Eagle Properties zusammengearbeitet und kann dazu eine Meinung abgeben?
Eine gute Möglichkeit, ausländische Beschränkungen zu umgehen, besteht darin, in Del Multi Unios Syndication zu investieren und dort Eigentum bei den Harriets der Amerikaner zu erwerben, die einen kommerziellen Kredit von Fannie Mae und Freddie Mac aufnehmen