Hallo Freunde. Wie jeder weiß, ist bei Immobilieninvestitionen nicht alles rosig (die meisten davon …). Ich lade hoch …
Hallo Freunde. Wie jeder weiß, ist bei Immobilieninvestitionen nicht alles rosig (die meisten davon …). Ich spreche ein Problem an, das immer berücksichtigt werden muss: Leerstand. Wir haben eine Immobilie gekauft, hm, alle Zahlen stimmen, und plötzlich ist die Immobilie leer bzw. wie am Schnürchen vermietet usw. und wir stehen eine Zeit lang ohne Miete da.
Unten ist mein Dilemma: Auf dem Bild ist eine fantastische Immobilie zu sehen, die ich vor Kurzem gekauft habe. Ich werde später, wenn ich mit der wöchentlichen Kolumne an der Reihe bin, näher auf meinen gesamten Prozess im Immobiliengeschäft in den USA eingehen, wie bereits erwähnt, für das nächste Mal …
Was die Immobilie und das Dilemma betrifft, so sind alle Zahlen vorschriftsmäßig, sie wurde zu einem guten Preis unter dem Marktwert gekauft, die Mietrendite ist gut und entspricht dem Plan.
Als ich das Haus kaufte, hatten wir bereits einiges von dem renoviert, was nötig war. Es war November, der kalte Winter stand vor der Tür und es war die kaltste Zeit des Jahres.
Plötzlich ist nicht mehr alles rosig, und ich glaube, dass das Rosige zurückkehren wird. Natürlich wird alles vermietet, aber jetzt müssen wir uns mit der Krise auseinandersetzen.
Einige Immobiliendetails: Kaufpreis 210, Marktwert 235A, begehrteste Nachbarschaft in der Gegend, verbunden mit angesehenen Schulen und einer Vielzahl von Annehmlichkeiten (ein anderer Begriff für eine Nachbarschaft - Attraktionen und Dienstleistungen in der Gegend)
Die Miete beträgt allen CMA-Berichten zufolge nicht weniger als 1795 US-Dollar.
Die Immobilie steht seit über anderthalb Monaten auf dem Markt, ohne dass sich Interessenten gemeldet hätten. Den Preis um 50 $ gesenkt und immer noch nichts. Die Verwaltungsgesellschaft bietet mir jetzt 1700 an, wenn ich dringend einen Mieter suche (100 $ weniger als ursprünglich geplant).
Das Dilemma besteht also darin, den Preis auf 1700 zu senken und einen Vertrag über 15 bis 18 Monate anzubieten, sodass ich ihn nach dem Winter verlängern und den Preis wieder auf den Marktpreis anheben kann, oder noch etwas länger zu warten, um einen Mieter zum Marktpreis zu finden, der dafür sorgt, dass die Immobilie zum richtigen Preis vermietet wird. Alternativ finden Sie einen Mieter für 1700 oder mehr für nur ein Jahr, und dann ist es nächstes Jahr, Gott bewahre, wieder da ...
Ich tendiere dazu, den Preis zu senken und einen Mieter für ein Jahr plus ein paar Monate zu finden, sagen wir 15 oder 18, sodass ich nach dem Winter verlängern kann.
Wichtige Schlussfolgerungen, die man sich merken sollte: Die Amerikaner haben eine andere Kultur, anders als wir Israelis, die, wenn wir eine anständige Wohnung zur Miete in einem Viertel sehen, in dem wir leben möchten, sich auch Wohnungen ansehen, die 200 bis 500 NIS über unserem Budget liegen, und trotzdem interessiert sind und verhandeln. Der durchschnittliche Amerikaner würde sein Haus für 25 Dollar aufgeben oder ist an der Immobilie überhaupt nicht interessiert. Dies muss bei der Vertragsverlängerung im nächsten Jahr unbedingt betont werden. In den USA werden die Mietpreise in einem guten Markt im Allgemeinen nach oben angepasst und jedes Jahr steigt die vom Mieter zu zahlende Miete. In Israel gibt es so etwas wie eine Option nicht.
Bei jedem Auszug eines Mieters kläre ich zunächst, ob es sich um eine Preisfrage handelt und bin dann flexibel. Ich hatte beispielsweise einen Fall, bei dem ein langjähriger Mieter ausziehen wollte, weil der Marktpreis gestiegen war, und ich habe dem nachgekommen und den Preis eingehalten. Bei einer anderen Immobilie hingegen stieg der Marktpreis und der Mieter verlängerte nicht. Als ich nach dem Preis fragte, stellte sich heraus, dass der Mieter einen triftigen Grund für seinen Auszug hatte: Er hatte eine Immobilie für sich selbst erworben. Ein weiterer Tipp: Wenn ein Vertrag ausläuft und es einen guten Mieter gibt, versuchen Sie alles, um ihn zu halten, auch zu einer niedrigeren Miete als der Markt bietet.
Link zum Originalbeitrag im United States Real Estate Forum auf Facebook - Funktioniert auf einem Desktop-Computer (Um den Beitrag anzuzeigen, müssen Mitglieder für das Forum zugelassen sein):
http://bit.ly/2NfoUdi
Die ursprünglichen Antworten auf den Beitrag können am Ende der aktuellen Beitragsseite auf der Website oder im Link zu einem Beitrag auf Facebook gelesen werden, und Sie sind natürlich eingeladen, an der Diskussion teilzunehmen
Ich stimme mit allem überein, was Sie oben geschrieben haben, außer mit dem problematischen Absatz 4.
Wenn
Sie unterschreiben einen Zweijahresvertrag ohne Kündigungsoption mit einer Kündigungsfrist von 60 Tagen und allem Drum und Dran, sind aber flexibel, falls er sich entscheidet, vorher zu gehen. Dies ist eigentlich eine einseitige Option, die Sie dem Mieter eingeräumt haben. Und wie steht es mit der Gegenseitigkeit?
Was passiert, wenn Sie Ihr Recht vor Ablauf der Frist ausüben und verkaufen möchten und der Mieter sich weigert, zugunsten des Käufers auszuziehen, weil nur er ein Räumungsrecht hat?
Wo befindet sich das Haus, wenn ich fragen darf?
Danke..toller Beitrag
Zwei Dinge 🙂
1. Herzlichen Glückwunsch zum Kauf der Immobilie.
2. Meiner Meinung nach ist das ein „Anfängerfehler“ (ich weiß nicht, ob Sie ein Anfänger sind oder nicht, aber das gilt für alle). Warum eine Immobilie für 210000 $ kaufen und dafür 1800 $ Miete zahlen??? Und sagen wir, es ist 235000 $ wert (Ihr Marktwert – das heißt, Sie haben mit der Immobilie einen Kapitalgewinn von etwa 6000 $ erzielt). Warum tun Sie das…… (Das würde ich wirklich gerne wissen). Das ist eine Rendite von 6 %!!!! (Meiner Meinung nach sehr niedrig). Ich kenne eine Reihe von Leuten, die das tun, und heute kommen sie zu mir, um sie aus solchen Investitionen herauszuholen (normalerweise wegen nicht zahlender Mieter – ja, ja, das passiert sogar in den besten Gegenden!!!)
Und jetzt, wo ich Dampf abgelassen habe, müssen Sie Folgendes tun. Senken Sie den Betrag auf 1700 USD oder weniger, um die Immobilie zu vermieten (und hoffen Sie, dass die Mieter zahlen). Außerdem beträgt die Miete 1650 $, um die Immobilie vom Markt zu nehmen.
Entschuldigen Sie, wenn ich ein wenig „verärgert“ bin, aber das ist meine Meinung.
Omri Ben Ya. Genau das wollte ich sagen. Besser ist es, den Preis zu senken und möglichst schnell einen Mieter zu finden. Natürlich ein Qualitätsmieter
Ein leerer Monat kostet Sie über 1700 $.
Ziehen Sie sogar 100 $ ab, und Sie verlieren „nur“ 1200 $ (über ein Jahr).
Manchmal ist es rentabler, den Preis zu senken und die Immobilie schnell zu vermieten, als auf einem hohen Preis zu bestehen und einen Monat zu verpassen.
Hallo Daniel. Vielen Dank für den hervorragenden Beitrag, der definitiv ein Problem anspricht, das uns alle beschäftigt – tote Zeit, wenn die Immobilie leer steht. Ich kann Ihnen sagen, wie ich versuche, mit dem Problem umzugehen:
1. Zunächst einmal sind die Verträge, die ich unterzeichnet habe, auf zwei Jahre angelegt. Ich erlaube einen langen Vertrag ohne Preiserhöhung nach einem Jahr, sodass sich Mieter einen niedrigeren Preis sichern, wenn sie für zwei Jahre unterschreiben.
2. Ich setze den Vertragspreis etwa 10 Prozent unter dem Marktpreis an, da dies die Kosten für die Verwaltungsgesellschaft sind, und verwalte die Immobilie direkt mit dem Mieter. Dies hängt natürlich von der Art der Immobilie und der Qualität der Gegend ab. In der von Ihnen beschriebenen Gegend und Konferenz erscheint mir dies möglich. Hier besteht jedoch natürlich das Dilemma, ob Sie lieber passiver sein und dafür einen Aufpreis zahlen möchten oder aktiver sein und die Probleme selbst lösen möchten. Meiner Erfahrung nach ist die Qualität der Verwaltungsgesellschaften in den USA so hoch, dass ich die Probleme in den meisten Fällen sowieso selbst in den Griff bekomme, um die besten Preise für die Auftragnehmer zu finden. Daher kann ich bei der Nutzung von Verwaltungsgesellschaften für Immobilien in Level-A-Gebieten keinen großen Beitrag leisten.
3. Im Vertrag steht, dass ich bei Zahlungsverzug des Mieters eine Hausverwaltung einschalte.
4. Es besteht keine Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Ich biete keine Möglichkeit einer Kündigungsfrist von 60 Tagen an. Im Gegenzug für die Leistung geht der Mieter eine Verpflichtung für zwei Jahre ein. Natürlich bin ich diesbezüglich bei Bedarf flexibel, aber der Vertrag selbst sieht diese Möglichkeit nicht vor.
Mit dem oben genannten Vertrag können Sie effizienter einen Mieter finden, da Ihr Preis unter dem Marktpreis liegt. Sie haben jedoch keinen direkten Einfluss auf Ihren Cashflow, da Sie keine Verwaltungsgesellschaft beauftragen.
Dies eignet sich aber natürlich nur für hochwertige Immobilien mit sehr hochwertigen Mietern.
Sie können die Immobilie bei einer Immobilienagentur inserieren, die bereits über eine Datenbank mit wartenden Mietern verfügt – die meisten Verwaltungsgesellschaften verfügen nicht über eine solche Datenbank, da dies nicht ihr Hauptgeschäft ist, aber es lohnt sich, dies zu überprüfen.
Ich würde keinen Vertrag mit dem Vermieter abschließen, der mich verpflichtet, ausschließlich mit ihm zusammenzuarbeiten und würde die verschiedenen Medien aktiv nutzen, um selbst einen Mieter zu finden.
Hoffe, ich konnte helfen!