Für alle, die strategisch in schwierigere Bereiche investieren … Sind Sie auf Inkassoschwierigkeiten gestoßen? Waren Sie anfangs besorgt …
Ursprünglicher Veröffentlichungstermin im United States Real Estate Forum auf Facebook:
2018-12-23T21:11:34+0000
Für alle, die strategisch in schwierigere Bereiche investieren …
Sind Sie auf Inkassoschwierigkeiten gestoßen?
Hat Sie dieses Thema aufgrund der Sammlung zunächst beschäftigt?
Link zum Originalbeitrag im United States Real Estate Forum auf Facebook
http://bit.ly/2CYKbmJ
Die ursprünglichen Antworten auf den Beitrag können am Ende der aktuellen Beitragsseite auf der Website oder im Link zu einem Beitrag auf Facebook gelesen werden, und Sie sind natürlich eingeladen, an der Diskussion teilzunehmen
Hallo Ido Neuman, Inkassoschwierigkeiten sind eine mögliche Folge eines grundlegenden Problems der Mieterqualität. Wenn ich Mieterqualität meine, meine ich sozioökonomisches Profil und persönliche Miethistorie. Tatsächlich kann dieses Risiko auf mehreren Ebenen gemindert werden. Einmal im Verständnis
Asset-Standort auf Blockebene in komplexeren Umgebungen. Ein zweites Mal in professionellen Fähigkeiten zur Mieterprüfung, ein drittes Mal in der Fähigkeit, Mieter richtig zu verwalten, und ein viertes Mal in der ordnungsgemäßen Durchführung eines Räumungsprozesses, falls erforderlich. Auch hier gibt es regionale Rahmenbedingungen, beispielsweise Länder, in denen das Räumungsverfahren für den Eigentümer freundlicher ist und Länder, in denen dies weniger freundlich ist.
Ich habe dies erst gestern in einer Antwort an einen Investor im von mir verwalteten Tapuz-Forum ausführlich angesprochen. Wie das geht, können Sie gerne hier nachlesen:
http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/2401/183946440/%D7%94%D7%9E%D7%95%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%9D/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA_%D7%A0%D7%93%D7%9C%22%D7%9F_%D7%91%D7%90%D7%A8%D7%94%22%D7%91
Die Frage der Sammlung ist in diesem Zusammenhang sicherlich eine der größten Herausforderungen. Ich muss zugeben, dass es in den ersten beiden Jahren mit den ersten beiden Immobilien keine Probleme gab. Nachdem ich Mieter vermittelt hatte, die keine volle Kaution (eine volle Monatsmiete zusätzlich zur ersten Monatsmiete) hatten, begannen bei diesen die Zahlungsschwierigkeiten und wir landeten sogar in einer Versteigerung.
Es gab Zeiten, da habe ich ihnen geholfen, Aushilfsjobs zu bekommen, also Arbeit mit zwei Gehältern.
Bei manchen hat es geklappt, bei anderen nicht.
In Risikogebieten ist dies der wesentliche Teil, der berücksichtigt werden muss.
Wenn Sie hingegen mit einer Multi-Management-Gesellschaft zusammenarbeiten, liegt der Ärger beim Hausverwalter und nicht bei Ihnen. Wenn Sie akzeptieren, dass Sie pro Jahr nur 9 bis 10 statt 12 Monatsraten zahlen müssen, bereit sind, manchmal Opfer zu bringen und die Miete auf ein Niveau anzuheben, bei dem die Rendite immer noch höher ist als bei der Miete an einem Ort mit solider Rendite, können Sie in diesen Bereichen Wunder bewirken.
Sie benötigen eine abenteuerlustige Natur, einen offenen Geist und die Bereitschaft, flexibel zu sein.
Oder Oder Stern Noel
Als jemand, der auf diesem Gebiet stark ist …
Was glauben Sie zu diesem Thema?
Schwierige Gebiete und solche, die als Kriminalitätszonen definiert sind, haben Vor- und Nachteile,
Die Häuser werden normalerweise zu einem guten Preis verkauft und der Gewinn ist hoch (in manchen Gegenden über 15 %). Allerdings besteht auch ein großes Risiko der Nichtzahlung, der Zerstörung des Hauses, zahlreicher Zwangsräumungen (jede Zwangsräumung geht mit einem Verlust von etwa zwei Monatsmieten + Gerichtskosten und einer Klage + Renovierungsarbeiten einher, die alles andere als billig sind) und die Instandhaltungskosten steigen jedes Jahr.
Wie sie in den Kommentaren schrieben, ist es wichtig, eine starke Verwaltungsgesellschaft zu haben und zu wissen, wie man Gebiete und Mieter filtert.
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Das gehört sicherlich dazu. Wenn Sie an eine schutzbedürftige Bevölkerungsgruppe vermieten, ist deren Zahlungsverhalten nicht gerade ihre Stärke. Meistens ist die Miete die erste Zahlung, auf die sie verzichten …
Zu Beginn fragte ich die Verwaltungsgesellschaften zunächst: „Gibt es Viertel, in die sie nicht hineinfahren?“ Und wenn die Verwaltungsgesellschaften ein Problem mit dem einen oder anderen Viertel hatten, habe ich die Zusammenarbeit mit dieser Verwaltungsgesellschaft abgebrochen... Ich habe bereits vier oder fünf Zwangsräumungen von Mietern miterlebt und stecke heute mitten in einer weiteren Zwangsräumung... Jedes Mal verfeinern sie den Prozess... Kurz gesagt, wie ich sagte, das gehört zum Paket.