Post Fourth and Today - Wie kann man einen Deal untersuchen und das Risiko quantifizieren? In den Codekapiteln haben wir darüber gesprochen ...

Vierter Beitrag

Und heute – wie untersucht man eine Transaktion und quantifiziert das Risiko?

In den Codekapiteln haben wir über eine Zielrendite gesprochen, die wir anstreben, und wie Sie wissen, ist die Rendite immer eine Ableitung des Risikos.
Die Rendite, die ich anstrebe, beträgt 18 % pro Jahr, eine nicht niedrige Rendite, und dies ist von großer Bedeutung für die Risikoprüfung aller von mir untersuchten Investitionen.

Wenn ich eine Transaktion überprüfe, überprüfe ich zunächst mehrere Parameter: (natürlich nicht unbedingt in der Reihenfolge, in der ich geschrieben habe)

1. Was ist der „Deal“?
Ist das ein unternehmerischer Deal? Verbesserung? Option und Weiterverkauf?
Jede Transaktion birgt unterschiedliche Risiken. Marktrisiken, Nachfrage und Angebot, inhärente Risiken (wie eine Renovierung, von der ich keine Ahnung habe, wie viel sie kosten wird), regulatorische Risiken (Genehmigungen) und dergleichen.

2. Wie hoch sind die Investitionssumme und die Finanzierungsmöglichkeiten?
Welchen Betrag muss ich investieren? Und wie hoch ist die erwartete Kapitalrendite?
Welchen Finanzierungsbetrag und welche Kosten benötige ich? Verpfände ich mehr Vermögenswerte oder eine regresslose Finanzierung?
Was ist der „Finanzierungsaufschlag“? Kann ich die Finanzierungsrückzahlung leisten, wenn etwas schiefgeht? Kann ich umfinanzieren, wenn ich keine Wahl habe?

3. Analyse der Sensitivität gegenüber Marktpreisen.
Wie hoch ist der heutige Marktpreis im Vergleich zu historischen Preisen? Wie stark sind die Preise in den großen Krisen gefallen? (zum Beispiel im Jahr 2008) in diesem Bereich. Wie hoch war der Preisanstieg in der Region in den letzten Jahren? Gibt es einen Aufwärtstrend oder eine Mäßigung? Wie stark muss der Preis fallen, damit der Gewinn bei der Transaktion „auf Null gesetzt“ wird?

4. Wer sind meine Partner bei der Transaktion?
Bin ich Einzelunternehmer oder habe ich Partner?
Wenn ich der Unternehmer bin – verfüge ich über das Wissen, die Erfahrung, die Verbindungen und die Finanzierung, die erforderlich sind, um die Transaktion erfolgreich abzuschließen?
Wenn es Partner gibt – wer sind sie? Kenne ich sie alle persönlich? Welche Erfahrungen haben sie gemacht? Welchen Ruf haben sie? Was ist ihr „Namensrisiko“? Die Bedeutung ist – wie etabliert ihr Name auf dem Markt und im Allgemeinen ist. Ich meine, werden sie bei einem gescheiterten Deal ihren Namen und ihren Ruf aufs Spiel setzen?

5. Welcher Zeitrahmen ist erforderlich und welche „Zeitrisiken“ bestehen?
Was ist der Zeitrahmen für die Transaktion und was ist der Zeitrahmen für ähnliche Transaktionen am selben Ort und an ähnlichen Orten?
Was ist „Zeitrisiko“? Die Bedeutung ist: Welches Risiko besteht bei einer Verlängerung des Projekts? Wenn ich eine Finanzierung habe, wird meine Rückzahlungsfrist verlängert? Kann ich die Rückzahlungen bei einer Fristverlängerung leisten?

6. Was ist das Gebiet und welche Risiken birgt es?
In welchem ​​Bereich bin ich tätig? Ist der Zugang für mich bequem, wenn ich häufig zur Unterkunft kommen muss?
Wie ist die Risikohistorie des Gebiets? Gibt es dort viele oder wenige Immobilientransaktionen? Gibt es da draußen noch viele andere Unternehmer? Wie viele von ihnen haben ähnliche Projekte abgeschlossen?

7. Was ist der nächste Schritt?
Als letztes schaue ich mir die Anpassung der Investition an den Plan des Anlegers und die Planung der Verwendung für die Rückzahlung der Transaktion an. Ich meine, normalerweise plane ich bereits, was mit der Einlösung der Transaktion geschehen soll, um auf dem Weg zum Ziel alles in unseren „Masterplan“ zu integrieren.

Dies sind die wichtigsten Überlegungen, die ich bei der Analyse eines Deals berücksichtige.

Im nächsten Beitrag – was machen wir mit dem Gewinn?

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