Tipps und Vorlieben für die Erstinvestition
Tipps und Vorlieben für die Erstinvestition
Fragen Sie unsere Publikumsexperten, ob Sie 100,000 haben
Wie würden Sie es vorziehen, sie zu investieren? In einer Immobilie an einem Ort wie zum Beispiel Texas oder in 2-Immobilien in Indiana? Wenn Sie näher darauf eingehen können, bin ich Ihnen sehr dankbar.
Für diejenigen in Israel der Beginn eines schönen Tages und für diejenigen in den USA eine gute Nacht?
Die ursprünglichen Antworten auf den Beitrag können am Ende der aktuellen Beitragsseite auf der Website oder im Link zu einem Beitrag auf Facebook gelesen werden, und Sie sind natürlich eingeladen, an der Diskussion teilzunehmen
- Gute nacht Betrachten Sie mich nicht als Experten, aber insgesamt würde ich neben dem monatlichen Rückerstattungskurs auch ökologische Preiserhöhungen prüfen.
- Danke für die Frage
- Ich denke, es hängt alles von dem Ertrag ab, den Sie erzielen können
- Hallo Jana,
Die Renditen, die Sie erzielt haben, klingen für mich sehr hoch und die Frage, ob es sich um Brutto- oder Netto-Renditen handelt. Ich denke, Sie müssen einige wichtige Fragen beantworten, damit Sie wissen, welche Investition Sie tätigen möchten. Was ist also wichtig, bevor Sie die Investition tätigen?
- Was brauchen Sie?
- Welches Risiko sind Sie eingegangen?
- Was erwartest du?
- Wie hoch ist Ihr Budget?
- und mehr ...
Es ist sehr wichtig, alle diese Dinge zu verstehen, bevor Sie investieren. Wir Israelis sind immer auf der Suche nach billigen.
Auch wenn die meisten von uns den Satz kennen -
Billig ist teuer!
Wir sind versucht, Immobilien günstig zu kaufen. Die Wahrheit ist, dass es sehr verlockend ist, eine Immobilie in 30-50 Tausend Dollar zu kaufen. Fast alle von uns haben diese Art von Investition. Das Problem beginnt einige Monate nach dem Kauf. Wie wir wissen, besteht eine direkte Korrelation zwischen dem Preis der Immobilie und ihrer Umgebung. Also denk dran:
Kauf einer US-Immobilie 30-50 Tausend Dollar bedeuten, dass Sie in einer sozioökonomisch schwachen Region kaufen.
Also ich empfehle das nicht !!!Was bedeutet das
- Das Verbrechen dort ist wahrscheinlich hoch
- Die Ausbildung dort wird wahrscheinlich gering sein
- Das Durchschnittsgehalt Ihrer potenziellen Mieter wird wahrscheinlich niedrig sein.
- Niedrige Mieten und im Falle eines Ausfalls führen zum Verlust mehrerer Monate Miete.
- und mehr ...Und warum interessiert es dich?
- Weil in solchen Gebieten die Miete niedrig sein wird
- Der Mieter wird auf einem niedrigen Niveau sein
- Und es besteht eine vernünftige Chance, dass Sie einen Teil Ihres Geldes für Schäden verlieren, die Ihre Mieter nach dem Verlassen Ihres Hauses anrichten.Also, was machen wir?
- Kauf mit einer Hypothek in den USA!
- Die Hypothekenzinsen betragen 4.9-6.5% bis 20-25 Jahr
- Mit einem Eigenkapital von 50 Dollar können Sie eine Immobilie in einer guten Gegend kaufen, die etwa 120-150 Dollar kostet. Und generieren Sie für sich ein passives Einkommen von ca. 10% netto.Viel Glück!
Gilad Oz - Texas hätte offenbar sogar ein höherwertiges Gut erreicht
- Die Tendenz ist wie folgt: 2 Vermögenswerte erzeugen einen stabileren Fluss (normalerweise ... und natürlich alles Glück für ihren Körper).
Der nächste Schritt ist, wie schnell Sie eine andere Immobilie in der Umgebung kaufen können…
Ratet mal, Indie ..
In Zukunft wird es für Sie einfacher sein, sie alle im Rahmen des Kreditportfolios zu nutzen…
Alles hängt von Ihrer Fähigkeit ab, Geld zu verdienen. Langfristig hängt es von der Finanzplanung ab. Unabhängig davon. Klare Bedürfnisse und Ziele sind nicht sicher, ob Ihr Zuhause die Lösung ist, aber vielleicht eine Gruppeninvestition oder eine Investition in Schulden oder Diversifikation (Finanzplanung besteht darin, das Gesamtbild zu sehen und eine Taylor-Lösung anzupassen Sofort… und kein Regal) - Eine gute Frage, aber die Antwort liegt normalerweise bei Ihnen.
Es gibt Investoren, die 100 in eine Immobilie investieren, die ihnen aufgrund eines besseren Umfelds und solider Renditen oftmals Ruhe geben.
Es gibt Investoren, die es vorziehen, in zwei Immobilien in etwas weniger attraktiven Gegenden zu investieren, aber mit einer höheren Rendite und selbst wenn ein Mieter herauskommt, verdient eine Immobilie immer noch Geld.
Natürlich ist es wichtig, Standort- und Wertsteigerungen zu berücksichtigen.
Unter dem Strich geht es darum, so viele Informationen wie möglich zu erhalten und weiterzumachen.
Ich persönlich würde mich für zwei Objekte in 50 entscheiden. - Die meisten Mitglieder des Forums lieben billige Immobilien. Das bedeutet nicht, dass es gut oder nicht gut ist. Das Interesse an einer billigen Immobilie erfordert eine konstantere Verwaltung und jede sehr bedeutende Reparatur und beschädigt die Rendite und kann psychische Probleme verursachen.
Ich bin seit 6 Jahren in Texas und als ich anfing, hatte ich heute auch 100A. Ich habe 5 Immobilien im Wert von jeweils über 200A. Texas ist der Staat mit den besten Investitionsparametern in den USA, und Sie werden wahrscheinlich sowohl Stabilität als auch Wertschätzung genießen. Ich würde die 100 nehmen und eine Hypothek aufnehmen und eine gute Immobilie in einem stabilen 200 kaufen, die Ihnen einen Krug von ungefähr 1600-1750 Dollar bringen würde. Wirklich gleichbedeutend mit einer Qualitätswohnung in einem Bereich der Nachfrage im Land.
Für diejenigen, die ein Anfänger sind, brauchen sie eine stabile Fläche und keine billige Immobilie, die "schärfer" ist.
Viel glück - Daniel Dahan
Das Wort Liebe ein wenig kann meiner Meinung nach interpretiert werden…. - Ich möchte aus meiner Sicht erklären und mir verzeihen, ob es ein wenig schwierig sein wird, eine Verbindung herzustellen.
Es gibt viele Geschäfte, und wenn ich zu einem Geschäft komme, ist für mich das Risiko / der Gewinn wichtig und nicht, dass Geschäfte überall getätigt werden können.
Das erste, was wir uns ansehen, ist, was für ein Geschäft. Es gibt Buy & Hold-Angebote und es gibt Flip-Angebote.
Jeder Deal hat seine Risiken und ich werde über alles reden.
Der Deal enthält 3-Parameter, die wir uns ansehen und untersuchen
Verkaufspreis:
Wir beginnen mit Comps
Wir nehmen es normalerweise von einem Makler, der in der Gegend arbeitet. Er sollte auch die Gegend kennen und in der Vergangenheit in dieser Gegend verkaufen. Und es ist ein Muss, dass er verkauft hat und nicht nur eine Nummer.
Wir begnügen uns nicht mit einem dieser Schecks mit nicht weniger als drei, aber Sie müssen immer verstehen, dass sie nicht immer wirklich wissen, was die Geschichte des Hauses ist.
Deshalb spreche ich auch lieber mit Nachbarn, nehme es aber jedem raus, der es für uns tun kann und bei Verstand ist.
Normalerweise überprüfe ich auch anhand der Methode der Solarmodule, die ein Makler angegeben hat, dass sie nicht außerhalb der Grenzen eines Gebiets liegen (Hauptstraßen, Abschnitte, Stauseen usw.). Manchmal ist es in den USA auf der anderen Straßenseite eine andere Gegend!
Sie werden auch verstehen, dass alle Daten gleich sein müssen. Wenn es in comps eine Garage gibt, dann braten wir auch, wenn es einen Keller gibt, dann tun wir das auch.
Um ein gutes Geschäft zu überprüfen, brauchen wir einen Einheimischen, der eine gute Gegend kennt oder mit den Nachbarn sprechen kann.
Man muss verstehen, dass das Haus manchmal eine Geschichte hat, dass man es haben muss, zum Beispiel, dass es in der Nähe eines Zugprogramms ist und jeder nach der Gegend sucht, die gut ist, oder dass es zum Beispiel nahe Drogendealer gibt, die nicht gut sind.
In der Bibel steht und es gibt keine Person, die nachprüfen kann, dann lässt der Verkäufer einen Verkauf für die Berechnung fallen und fährt mit der nächsten Sache fort.
In der Bibel muss man verstehen, dass es für eine Inspektion unerlässlich ist, nicht mit Ihrem Team zusammenzuarbeiten. Und es spielt keine Rolle, ob Sie von einer Menge kaufen, die Mengen im Land verkauft oder im Sand kauft. Das ist ein Muss !!!!
Es ist auch erforderlich, dass jemand den Bericht versteht und weiß, wie dies zu tun ist, und der Prüfer muss unbedingt in keiner Beziehung zum Verkäufer stehen. !!! Auf keinen Fall !!!
Jeder muss verstehen, dass der Verkauf eine Maklergebühr von 6% eines Geschäfts hat, und dies in die Berechnung einfließen lassen. Meine Koeffizienten berücksichtigen dies letztendlich. - Renovierungspreis:
Das erste, was für den Grad der Renovierung verantwortlich ist, ist derselbe Makler, den Sie im vorherigen Schritt gefunden haben. Sie müssen verstehen, dass die Renovierung in Herzliya und Dimona unterschiedlich ist und nur ein Herzliya-Mediator wissen kann, wie Herzliya zu renovieren ist.
Jegliche Investition, die über das hinausgeht, was ein Makler gesagt hat, zahlt sich für diese 90% nicht aus.
Für diejenigen, die denken, dass sie es besser machen werden, werden sie teuer verkaufen: sie werden nicht funktionieren. Wenn sich ein Haus nicht in einer Luxusgegend befindet, möchten die Leute einen Kredit aufnehmen und eine Bank lädt einen Gutachter ein. Der Gutachter gab eine Empfehlung ab, die auf der Größe und den Verkäufen von Eigenheimen und nicht auf dem Renovierungsgrad beruhte. Es gibt hier einen Spielbereich, der jedoch nicht mehr als ein paar Prozent beträgt, und ein Käufer zahlt Bargeld.
Sie werden keinen besseren Preis bekommen, aber Sie werden schneller verkaufen. Und das ist meiner Meinung nach ein einziger Vorteil !!!
Wir werden also auf die Renovierung selbst zurückkommen:
Hier besteht eine große Trennung zwischen dem, was getan werden soll und dem, warum.
Eine Renovierung zu mieten ist viel billiger und Sie müssen sicherstellen, dass alle Materialien sehr langlebig und billig sind
Zum Verkauf ist dies eine andere Geschichte und Sie brauchen einen guten Makler, der Ihnen sagt, was in der Nachbarschaft gebraucht wird.
Auch die nächste Zahl, die hier reinkommt, ist die Größe der Renovierung. Zum Beispiel ist es bei einer 15000-Überholung wahrscheinlich, dass sie surft und eine zusätzliche Menge 15000 benötigt, die kleiner als die 50000-Überholung ist
Ich schaue es sehr einfach an. Alles, was sich beteiligen kann, ist notwendigerweise, sich zu beteiligen, und das muss man berücksichtigen. Aus Erfahrung, wenn Sie zu allem bereit sind, werden Sie am Ende besser abschneiden als ein Geschäft.
Dies gilt biblischer Sinn, und ich vergleiche die beiden Transaktionen 30% des Gewinns von 10000 50000 oder zwei Trades Ich werde es vorziehen, dass eine der 10000 10000 mit, ich war falsch in einer großen Sache in zartem oder kleinen Verlust. Ein kleiner muss auch zweimal arbeiten. Überprüfen Sie dies durch Zufall und haben Sie ein ganzes Team, dessen ich mir im Bereich von zwei kleinen Deals sicher bin, und ein Team, das ich im Bereich eines Deals viel weniger sicher bin. Ich gehe lieber auf Nummer sicher.
Sie müssen auch verstehen, dass das Mieten einfacher ist und beim Lesen und fälschlicherweise werde ich das Geld bei Long Run zurückverdienen.
Wenn Sie in einem alten Haus ein wenig renovieren, sollten Sie verstehen, dass die Art und Weise, wie in der Bibel bezahlt und gemietet wird, mit Kosten verbunden ist. Der Käufer wird auch einen Inspektor hinzuziehen und wir werden wahrscheinlich von einem Verkaufspreis abgehen, wahrscheinlich nicht, als wir das getan haben, aber der gesunkene Preis wird immer noch geringer sein als wir in die Renovierung investieren mussten.
Die Schuldner müssen noch eine Überlegung in die Mietgleichung einfließen lassen. In weniger als einem Monat werden Ihnen von einer Verwaltungsgesellschaft (was sehr wichtig ist, aber zu einem anderen Zeitpunkt) höhere Reparaturkosten berechnet. - Kaufpreis:
Sehr abhängig von zwei vorherigen Dingen und von der Geschichte eines Mutterhauses.
Dies hängt auch von der Motivation einer vertrauten Person ab. Sie müssen auch wissen, dass der Preis, den Sie geschlossen haben, wahrscheinlich nicht der Preis ist, den Sie am Ende einer Immobilie gekauft haben, weil jede Gelegenheit den Preis senkt.
Alles, was ein paar Tester verkauft und wenn möglich den Preis senkt.
Ich werde mein Beispiel von einem der letzten Flips geben. Wir haben ein Angebot 178 für ein Haus abgegeben, das eine 200 haben wollte. Der Verkäufer kommt als Ausstieg, weil die Fläche geteilt und das Haus bei 400 aufgewertet und verkauft werden kann. Der erste Download war, als wir Angebote von zwei Vertragspartnern bekamen, einem billigen 130 und einem teuren 200. Wir haben ihm ein Angebot von 200 gezeigt und Sie konnten über 168 sprechen. Danach erhielten wir einen Brief von einer Stadt, die auf der anderen Seite des Hauses keine Infrastruktur hatte. Wir haben bis zu 150 heruntergeladen. Natürlich werden wir die Renovierung von 130 durchgehen und natürlich haben wir überprüft, dass der Anschluss an eine nahe gelegene Straßeninfrastruktur nur ein paar Tausend mehr kostet, aber die Kultur der Amerikaner ist akzeptabel, um solche Dinge zu tun.
Ich werde eine Immobilie nach einer bestimmten Formel kaufen:
Kaufpreis + Renovierungspreis = Preispreis * Veranstalter
Der Koeffizient unterscheidet sich von Flip zu Rent. Für Flip arbeite ich nach folgender Formel:
Preis der verkauften Immobilie: Koeffizient:
Bis zu 70000: 45%
Bis zu 90000: 40%
Bis zu 120000: 35%
Bis zu 170000: 30%
Bis zu 250000: 28%
Bis zu 300000: 26%
Bei Rent handelt es sich um die gleichen Teile wie 3, zum Beispiel 70000 =
45% / 3 = 15%
Wenn Sie alles auf Papier bringen, ist es für die informierte Anwendung in der Regel weniger von der Region abhängig, wenn es sich um einen Flip handelt und mehr als die Transaktionsdaten. Und wenn eine Region dieselbe Region ist, ist ein höherer Preis besser.
Für Miete denken, was mehr Kapitalgewinne länger dauern und in Vergleich setzen. Sie müssen verstehen, dass ein Gebiet, in dem ein niedriger Preis, der kein Gebiet ist, längst gestiegen ist, wahrscheinlich ein Leben lang dort stecken bleibt. Sie müssen den Markt in diesen Bereichen kennen, um zu verstehen, und er unterscheidet sich von Straße zu Straße und nicht nur zwischen Staat und Land. - Sehen Sie, wie Dima ein oder zwei Dinge lernt ... Kanone auf
- Kennt die Wartung von Assets. Es gibt viele Leute, die sagen, dass der Preis für die Instandhaltung einer billigeren Immobilie höher ist, und ich stimme ihnen teilweise zu. Ich werde erklären, dass ich auch eine Verwaltungsgesellschaft habe. Angenommen, Sie müssen bei einer Klimaanlage bestellen. Er erhält 150 $ für eine Bestellung und kostet im Verhältnis zum Preis der Immobilie zum Beispiel 30% Marge. Es ist teurer als eine Immobilie, die nur 10% kostet. Aber eine billige Immobilie, die gut renoviert ist und vermutlich keine neue Klimaanlage und keinen neuen Kühlschrank und keine Füllungen hat, die neue Klempner und Mieter so bezahlen, wie sie sind? In dieser Passage ist eine billigere Immobilie lukrativ, da es keine Ansprüche von Mietern gibt. Entscheidend ist also, wie gut eine Verwaltungsgesellschaft ist und wie Ihre Situation ist. Ich habe teure Immobilien gesehen, die mit fast jedem Gewinn auswärts essen und eine billige Wartung haben, die den 10-Umsatz nicht übersteigt. Selbst wenn ein Mieter eine Immobilie ausfärbt, kostet eine teure Immobilie viel Geld. Also jeder in seinem Körper gelesen und ein sehr einfacher Zustand.
Als billigeres Gut sollten mehr Prozentsätze auf Papier gebracht werden, um zu arbeiten. Kaufen Sie keine Vermögenswerte unter 55000 und fordern Sie 14-15% zu denen (55), bevor Sie weniger renovierte Wartungsarbeiten als Grenze durchführen.
150000 erfordert 11-12% und so weiter
Je renovierter und versicherter eine Immobilie ist, desto weniger kostet sie. Refurbished senkt etwa 2-4% des Grenzwerts
Je besser eine bessere Verwaltungsgesellschaft sein wird, desto billiger wird es sein, sie zu besitzen und zu fragen, was sie tun muss, um sie billiger zu machen.
Es gibt einige, die wissen, dass sie alles tun (zumindest auf dem Land) und ich würde untersuchen, was dahinter steckt.
Für Pam schaue ich auch aus der Sicht einer Frau.
Ich habe zum Beispiel ein Haus gekauft, das als Studentenhaus genutzt werden soll, und ich habe zwei Eingänge zum Studio. Also sagte ich, dass man Airbnb machen muss und es stellte sich heraus, dass es 2-3 aus einem Standard-Rantle machen kann, obwohl ein Verkäufer Keto ist - - Ich fange von hier an - Post in der Immobiliengruppe auf Facebook
- Was für ein Spaß habe ich der Gruppe beigetreten, ich danke Ihnen allen für die Beantwortung und das Teilen Ihres Wissens mit mir?
- Dmitry Shleymovich Dimitri Vielen Dank für das Detail und die Zeit, die Sie investiert haben, um mir Ihre Vision von Investitionen zu vermitteln
- Meine Antwort an Sie ist, dass Sie mehr in Immobilien investieren als in Immobilien! Gerade bei solchen Billigimmobilien (bis 100k) ist die Bedeutung für die Qualität des Unternehmers (mit dem Ziel, Managementservice zu erbringen) ebenfalls sehr hoch. Es ist auch wichtig zu verstehen, wie hoch die Nachfrage nach Miete in diesem Bereich ist (für mich ist sie viel wichtiger als die sozioökonomische Situation / das Bildungsniveau usw.).
- Eine Frage des Charakters. Ich habe vor drei Jahren in den 50er bis 200er Jahren mit einigen Immobilien angefangen. Ich habe einige Probleme mit Mietern und auch Reparaturen. Vor einem Jahr habe ich beschlossen, eine Immobilie in der Gegend von Dallas bei 100 auszuprobieren. Obwohl der Ertrag von Häusern in Atlanta besser ist, ist das Risiko für mich relativ zu dem, was ich bekomme, und die Menge an Problemen, die es in Häusern in XNUMX gibt, zahlt sich für mich nicht aus und passt nicht zu meiner ängstlichen Natur… Also verkaufe ich in Atlanta und ziehe nach Dallas
Eine Frage des Charakters. Ich habe vor drei Jahren mit einigen Immobilien für 50 bis 200 angefangen. Ich habe ziemlich viele Probleme mit Mietern und auch Reparaturen. Vor einem Jahr beschloss ich, eine Immobilie in der Gegend von Dallas bei 100 auszuprobieren. Obwohl die Rendite der Häuser in Atlanta besser ist, ist für mich das Risikoniveau im Verhältnis zu dem, was ich erhalte, und die Menge an Problemen, die es bei Häusern in XNUMX gibt, ist es nicht wert und passt nicht zu meiner ängstlichen Natur ... Das Deshalb verkaufe ich in Atlanta und werde nach Dallas ziehen
Meine Antwort an Sie lautet: Sie investieren mehr in Unternehmertum als in Immobilien! Gerade bei solch günstigen Objekten (bis zu 100k) ist die Bedeutung für die Qualität des Unternehmers (im Bestreben, Managementservice zu erbringen) hoch.
Es ist auch wichtig zu verstehen, wie hoch die Nachfrage nach Mieten in der gleichen Region ist (meiner Meinung nach ist dies viel wichtiger als der sozioökonomische Status / das Bildungsniveau usw.).
Dmitry Shleymovich Dimitri Vielen Dank für das Detail und die Zeit, die Sie investiert haben, um mir Ihre Vision von Investitionen zu vermitteln
Was für ein Spaß habe ich der Gruppe beigetreten, ich danke Ihnen allen für die Beantwortung und das Teilen Ihres Wissens mit mir?
Ich würde von hier aus anfangen;
https://www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA/permalink/2225348327739357/
Kennt die Wartung von Assets. Es gibt viele Leute, die sagen, dass der Preis für die Instandhaltung einer billigeren Immobilie höher ist, und ich stimme ihnen teilweise zu. Ich werde erklären, dass ich auch eine Verwaltungsgesellschaft habe. Angenommen, Sie müssen bei einer Klimaanlage bestellen. Er erhält 150 $ für eine Bestellung und kostet im Verhältnis zum Preis der Immobilie zum Beispiel 30% Marge. Es ist teurer als eine Immobilie, die nur 10% kostet. Aber eine billige Immobilie, die gut renoviert ist und vermutlich keine neue Klimaanlage und keinen neuen Kühlschrank und keine Füllungen hat, die neue Klempner und Mieter so bezahlen wie sie sind? In dieser Passage ist eine günstigere Immobilie lukrativ, da keine Mieteransprüche bestehen.
Was einen Besucher also bestimmt, ist, wie gut eine Verwaltungsgesellschaft ist und wie es Ihnen geht. Ich habe teure Immobilien gesehen, die den gesamten Gewinn verschlingen, und ich habe billige Immobilien, deren Instandhaltung 10 % des Einkommens nicht übersteigt. Selbst wenn ein Mieter auszieht, ist das Streichen der Immobilie bei einer teuren Immobilie mit hohen Kosten verbunden. Also jede Lesart für sich und eine sehr einfache Bedingung.
Als billigeres Gut sollten mehr Prozentsätze auf Papier gebracht werden, um zu arbeiten. Kaufen Sie keine Vermögenswerte unter 55000 und fordern Sie 14-15% zu denen (55), bevor Sie weniger renovierte Wartungsarbeiten als Grenze durchführen.
150000 erfordert 11-12% und so weiter
Je renovierter und versicherter eine Immobilie ist, desto weniger kostet sie. Refurbished senkt etwa 2-4% des Grenzwerts
Je besser eine bessere Verwaltungsgesellschaft sein wird, desto billiger wird es sein, sie zu besitzen und zu fragen, was sie tun muss, um sie billiger zu machen.
Es gibt einige, die wissen, dass sie alles tun (zumindest auf dem Land) und ich würde untersuchen, was dahinter steckt.
Für Pam schaue ich auch aus der Sicht einer Frau.
Ich habe zum Beispiel ein Haus gekauft, das als Studentenhaus genutzt werden soll, und ich habe zwei Eingänge zum Studio. Also sagte ich, dass man Airbnb machen muss und es stellte sich heraus, dass es 2-3 aus einem Standard-Rantle machen kann, obwohl ein Verkäufer Keto ist
Sehen Sie, wie Dima ein oder zwei Dinge lernt ... Kanone auf
Kaufpreis:
Sehr abhängig von zwei vorherigen Dingen und von der Geschichte eines Mutterhauses.
Dies hängt auch von der Motivation einer vertrauten Person ab. Sie müssen auch wissen, dass der Preis, den Sie geschlossen haben, wahrscheinlich nicht der Preis ist, den Sie am Ende einer Immobilie gekauft haben, weil jede Gelegenheit den Preis senkt.
Alles, was ein paar Tester verkauft und wenn möglich den Preis senkt.
Ich werde mein Beispiel von einem der letzten Flips geben. Wir haben ein Angebot von 178 für ein Haus abgegeben, das sie für 200 wollten. Der Verkäufer möchte wegziehen, da die Fläche geteilt werden kann und das Haus für 400 aufgewertet und verkauft werden kann. Die erste Herabstufung erfolgte, als wir Angebote von zwei Auftragnehmern erhielten, einem günstigen 130 und einem teuren 200. Wir zeigten ihm ein Angebot von 200 und konnten über 168 sprechen. Danach erhielten wir einen Brief von ihr, dass es auf der anderen Seite keine Infrastruktur gebe Seite des Hauses und wir präsentierten es ihm. Wir haben es auf 150 gesenkt. Natürlich werden wir uns für eine Renovierung von 130 Euro einsetzen und natürlich haben wir geprüft, dass der Anschluss an die Infrastruktur einer nahegelegenen Straße uns nur ein paar Tausend mehr kosten wird, aber die Kultur der Amerikaner ist akzeptabel, solche Dinge zu tun.
Ich werde eine Immobilie nach einer bestimmten Formel kaufen:
Kaufpreis + Renovierungspreis = Preispreis * Veranstalter
Der Koeffizient unterscheidet sich von Flip zu Rent. Für Flip arbeite ich nach folgender Formel:
Preis der verkauften Immobilie: Koeffizient:
Bis zu 70000: 45%
Bis zu 90000: 40%
Bis zu 120000: 35%
Bis zu 170000: 30%
Bis zu 250000: 28%
Bis zu 300000: 26%
Bei Rent handelt es sich um die gleichen Teile wie 3, zum Beispiel 70000 =
45% / 3 = 15%
Wenn Sie alles auf Papier bringen, ist es für die informierte Anwendung in der Regel weniger von der Region abhängig, wenn es sich um einen Flip handelt und mehr als die Transaktionsdaten. Und wenn eine Region dieselbe Region ist, ist ein höherer Preis besser.
Für Miete denken, was mehr Kapitalgewinne länger dauern und in Vergleich setzen. Sie müssen verstehen, dass ein Gebiet, in dem ein niedriger Preis, der kein Gebiet ist, längst gestiegen ist, wahrscheinlich ein Leben lang dort stecken bleibt. Sie müssen den Markt in diesen Bereichen kennen, um zu verstehen, und er unterscheidet sich von Straße zu Straße und nicht nur zwischen Staat und Land.
Renovierungspreis:
Das erste, was für den Grad der Renovierung verantwortlich ist, ist derselbe Makler, den Sie im vorherigen Schritt gefunden haben. Sie müssen verstehen, dass die Renovierung in Herzliya und Dimona unterschiedlich ist und nur ein Herzliya-Mediator wissen kann, wie Herzliya zu renovieren ist.
Jegliche Investition, die über das hinausgeht, was ein Makler gesagt hat, zahlt sich für diese 90% nicht aus.
Für diejenigen, die denken, dass sie es besser machen werden, werden sie teuer verkaufen: sie werden nicht funktionieren. Wenn sich ein Haus nicht in einer Luxusgegend befindet, möchten die Leute einen Kredit aufnehmen und eine Bank lädt einen Gutachter ein. Der Gutachter gab eine Empfehlung ab, die auf der Größe und den Verkäufen von Eigenheimen und nicht auf dem Renovierungsgrad beruhte. Es gibt hier einen Spielbereich, der jedoch nicht mehr als ein paar Prozent beträgt, und ein Käufer zahlt Bargeld.
Sie werden keinen besseren Preis bekommen, aber Sie werden schneller verkaufen. Und das ist meiner Meinung nach ein einziger Vorteil !!!
Wir werden also auf die Renovierung selbst zurückkommen:
Hier besteht eine große Trennung zwischen dem, was getan werden soll und dem, warum.
Eine Renovierung zu mieten ist viel billiger und Sie müssen sicherstellen, dass alle Materialien sehr langlebig und billig sind
Zum Verkauf ist dies eine andere Geschichte und Sie brauchen einen guten Makler, der Ihnen sagt, was in der Nachbarschaft gebraucht wird.
Auch die nächste Zahl, die hier reinkommt, ist die Größe der Renovierung. Zum Beispiel ist es bei einer 15000-Überholung wahrscheinlich, dass sie surft und eine zusätzliche Menge 15000 benötigt, die kleiner als die 50000-Überholung ist
Ich schaue es sehr einfach an. Alles, was sich beteiligen kann, ist notwendigerweise, sich zu beteiligen, und das muss man berücksichtigen. Aus Erfahrung, wenn Sie zu allem bereit sind, werden Sie am Ende besser abschneiden als ein Geschäft.
Dies gilt biblischer Sinn, und ich vergleiche die beiden Transaktionen 30% des Gewinns von 10000 50000 oder zwei Trades Ich werde es vorziehen, dass eine der 10000 10000 mit, ich war falsch in einer großen Sache in zartem oder kleinen Verlust. Ein kleiner muss auch zweimal arbeiten. Überprüfen Sie dies durch Zufall und haben Sie ein ganzes Team, dessen ich mir im Bereich von zwei kleinen Deals sicher bin, und ein Team, das ich im Bereich eines Deals viel weniger sicher bin. Ich gehe lieber auf Nummer sicher.
Sie müssen auch verstehen, dass das Mieten einfacher ist und beim Lesen und fälschlicherweise werde ich das Geld bei Long Run zurückverdienen.
Wenn Sie in einem alten Haus ein wenig renovieren, sollten Sie verstehen, dass die Art und Weise, wie in der Bibel bezahlt und gemietet wird, mit Kosten verbunden ist. Der Käufer wird auch einen Inspektor hinzuziehen und wir werden wahrscheinlich von einem Verkaufspreis abgehen, wahrscheinlich nicht, als wir das getan haben, aber der gesunkene Preis wird immer noch geringer sein als wir in die Renovierung investieren mussten.
Bei der Miete muss noch eine weitere Überlegung berücksichtigt werden. Wenn ein Haus weniger als einen Monat lang leer steht, berechnet Ihnen eine Verwaltungsgesellschaft (es ist sehr wichtig, was es ist, aber das ist eine andere Zeit) höhere Zahlungen für Reparaturen.
Ich möchte aus meiner Sicht erklären und mir verzeihen, ob es ein wenig schwierig sein wird, eine Verbindung herzustellen.
Es gibt viele Geschäfte, und wenn ich zu einem Geschäft komme, ist für mich das Risiko / der Gewinn wichtig und nicht, dass Geschäfte überall getätigt werden können.
Als Erstes schauen wir uns die Art des Deals an. Es gibt Buy&Hold-Transaktionen und es gibt Flip-Transaktionen.
Jeder Deal hat seine Risiken und ich werde über alles reden.
Der Deal enthält 3-Parameter, die wir uns ansehen und untersuchen
Verkaufspreis:
Wir beginnen mit Comps
Wir nehmen es normalerweise von einem Makler, der in der Gegend arbeitet. Er sollte auch die Gegend kennen und in der Vergangenheit in dieser Gegend verkaufen. Und es ist ein Muss, dass er verkauft hat und nicht nur eine Nummer.
Wir geben uns nicht mit einem zufrieden, wir sprechen mit nicht weniger als drei, aber man muss immer verstehen, dass sie auch nicht immer wirklich wissen, was die Geschichte des Hauses ist.
Deshalb spreche ich auch lieber mit Nachbarn, nehme es aber jedem raus, der es für uns tun kann und bei Verstand ist.
Normalerweise prüfe ich nach der Valsolar-Methode auch, dass die von einem Zwischenhändler vermittelten Häuser nicht außerhalb der Grenzen eines Gebiets liegen (Hauptstraßen, Kreuzungen, Wasserreservoirs usw.). Manchmal ist das Überqueren einer Straße in den USA eine ganz andere Sache!
Sie werden auch verstehen, dass alle Daten gleich sein müssen. Wenn es in comps eine Garage gibt, dann braten wir auch, wenn es einen Keller gibt, dann tun wir das auch.
Um ein gutes Geschäft zu überprüfen, brauchen wir einen Einheimischen, der eine gute Gegend kennt oder mit den Nachbarn sprechen kann.
Man muss verstehen, dass das Haus manchmal eine Geschichte hat, die man akzeptieren muss, zum Beispiel liegt es in der Nähe eines Bahnhofs und alle suchen die Gegend, was gut ist, oder es gibt zum Beispiel Drogendealer in der Nähe, was gut ist nicht gut.
In der Bibel steht und es gibt keine Person, die nachprüfen kann, dann lässt der Verkäufer einen Verkauf für die Berechnung fallen und fährt mit der nächsten Sache fort.
In der Bibel muss man verstehen, dass es für eine Inspektion unerlässlich ist, nicht mit Ihrem Team zusammenzuarbeiten. Und es spielt keine Rolle, ob Sie von einer Menge kaufen, die Mengen im Land verkauft oder im Sand kauft. Das ist ein Muss !!!!
Es ist auch erforderlich, dass jemand den Bericht versteht und weiß, wie dies zu tun ist, und der Prüfer muss unbedingt in keiner Beziehung zum Verkäufer stehen. !!! Auf keinen Fall !!!
Jeder muss verstehen, dass der Verkauf eine Maklergebühr von 6% eines Geschäfts hat, und dies in die Berechnung einfließen lassen. Meine Koeffizienten berücksichtigen dies letztendlich.
Daniel Dahan
Das Wort Liebe ein wenig kann meiner Meinung nach interpretiert werden….
Die meisten Mitglieder des Forums lieben billige Immobilien. Das bedeutet nicht, dass es gut oder nicht gut ist. Das Interesse an einer billigen Immobilie erfordert eine konstantere Verwaltung und jede sehr bedeutende Reparatur und beschädigt die Rendite und kann psychische Probleme verursachen.
Ich bin seit 6 Jahren in Texas und als ich anfing, hatte ich heute auch 100A. Ich habe 5 Immobilien im Wert von jeweils über 200A. Texas ist der Staat mit den besten Investitionsparametern in den USA, und Sie werden wahrscheinlich sowohl Stabilität als auch Wertschätzung genießen. Ich würde die 100 nehmen und eine Hypothek aufnehmen und eine gute Immobilie in einem stabilen 200 kaufen, die Ihnen einen Krug von ungefähr 1600-1750 Dollar bringen würde. Wirklich gleichbedeutend mit einer Qualitätswohnung in einem Bereich der Nachfrage im Land.
Für diejenigen, die ein Anfänger sind, brauchen sie eine stabile Fläche und keine billige Immobilie, die "schärfer" ist.
Viel glück
Eine gute Frage, aber die Antwort liegt normalerweise bei Ihnen.
Es gibt Investoren, die 100 in eine Immobilie investieren, die ihnen aufgrund eines besseren Umfelds und solider Renditen oftmals Ruhe geben.
Es gibt Investoren, die es vorziehen, in zwei Immobilien in etwas weniger attraktiven Gegenden zu investieren, aber mit einer höheren Rendite und selbst wenn ein Mieter herauskommt, verdient eine Immobilie immer noch Geld.
Natürlich ist es wichtig, Standort- und Wertsteigerungen zu berücksichtigen.
Unter dem Strich geht es darum, so viele Informationen wie möglich zu erhalten und weiterzumachen.
Ich persönlich würde mich für zwei Objekte in 50 entscheiden.
Die Tendenz ist wie folgt: 2 Vermögenswerte erzeugen einen stabileren Fluss (normalerweise ... und natürlich alles Glück für ihren Körper).
Der nächste Schritt ist, wie schnell Sie eine andere Immobilie in der Umgebung kaufen können…
Ratet mal, Indie ..
In Zukunft wird es für Sie einfacher sein, sie alle im Rahmen des Kreditportfolios zu nutzen…
Alle nach ihrem geld produktionsfähigkeit ..
Dies ist auf lange Sicht laut Finanzplanung…
Unabhängig davon ... sind die tatsächlichen Bedürfnisse und Ziele nicht sicher, ob der Besitz eines Eigenheims die Lösung ist, aber möglicherweise eine Gruppeninvestition oder eine Investition in Schulden oder Diversifikation (bei der Finanzplanung muss das gesamte Bild sichtbar sein und sofort zu einer Taylor-Lösung passen ... und nicht zu einem Regal).
Texas hätte offenbar sogar ein höherwertiges Gut erreicht
Hallo Jana,
Die Renditen, die Sie aufgenommen haben, klingen für mich sehr hoch und die Frage, ob sie grob oder verbogen sind!
Ich denke, dass Sie zuvor einige wichtige Fragen beantworten müssen, damit Sie wissen, in welche Investitionsrichtung Sie investieren möchten.
Was ist also zu verstehen, bevor Sie eine Investition tätigen?
- Was brauchen Sie?
- Welches Risiko sind Sie eingegangen?
- Was erwartest du?
- Wie hoch ist Ihr Budget?
- und mehr ...
Es ist sehr wichtig, alle diese Dinge zu verstehen, bevor Sie investieren.
Wir Israelis suchen immer billig.
Auch wenn die meisten von uns den Satz kennen -
Billig ist teuer!
Wir sind versucht, Immobilien günstig zu kaufen. Die Wahrheit ist, dass es sehr verlockend ist, eine Immobilie in 30-50 Tausend Dollar zu kaufen. Fast alle von uns haben diese Art von Investition. Das Problem beginnt einige Monate nach dem Kauf. Wie wir wissen, besteht eine direkte Korrelation zwischen dem Preis der Immobilie und ihrer Umgebung. Also denk dran:
Kauf einer US-Immobilie 30-50 Tausend Dollar bedeuten, dass Sie in einer sozioökonomisch schwachen Region kaufen.
Also ich empfehle das nicht !!!
Was bedeutet das
- Das Verbrechen dort ist wahrscheinlich hoch
- Die Ausbildung dort wird wahrscheinlich gering sein
- Das Durchschnittsgehalt Ihrer potenziellen Mieter wird wahrscheinlich niedrig sein.
- Niedrige Mieten und im Falle eines Ausfalls führen zum Verlust mehrerer Monate Miete.
- und mehr ...
Und warum interessiert es dich?
- Weil in solchen Gebieten die Miete niedrig sein wird
- Der Mieter wird auf einem niedrigen Niveau sein
- Und es besteht eine vernünftige Chance, dass Sie einen Teil Ihres Geldes für Schäden verlieren, die Ihre Mieter nach dem Verlassen Ihres Hauses anrichten.
Also, was machen wir?
- Kauf mit einer Hypothek in den USA!
- Die Hypothekenzinsen betragen 4.9-6.5% bis 20-25 Jahr
- Mit einem Eigenkapital von 50 Dollar können Sie eine Immobilie in einer guten Gegend kaufen, die etwa 120-150 Dollar kostet. Und generieren Sie für sich ein passives Einkommen von ca. 10% netto.
Viel Glück!
Gilad Oz
Ich denke, es hängt alles von dem Ertrag ab, den Sie erzielen können
Danke für die Frage
Gute nacht Betrachten Sie mich nicht als Experten, aber insgesamt würde ich neben dem monatlichen Rückerstattungskurs auch ökologische Preiserhöhungen prüfen.