Wie habe ich ein riesiges 5350 Quadratfuß großes Grundstück auf dem heißen Markt von Dallas, Texas, in einer großartigen Lage und zu einem Preis von 61 US-Dollar pro Quadratfuß gekauft?
Hallo Freunde,
Ich muss Ihnen sicher nicht sagen, dass Texas derzeit einer der heißesten Märkte in den Vereinigten Staaten ist – viele Unternehmen wie Elon Musks Tesla, Apple, HP und mehr ziehen nach Texas und mit ihnen Zehntausende der Arbeitskräfte aufgrund des warmen Wetters, der niedrigen Grundstückspreise, der Steuererleichterungen, günstiger Regelungen für Unternehmen und mehr.
Während Austin, Texas, im vergangenen Jahr bereits um etwa 45 Prozent und Dallas um über 30 Prozent zugelegt hat, konzentrieren wir die meisten unserer Transaktionen auf Houston, Texas, wo noch viel Luft nach oben ist – aber Kauflust besteht in den weiteren Märkten Texas ist noch nicht abgelaufen und auch in Austin und Dallas haben wir weiterhin nach interessanten Transaktionen gesucht.
In Nord-Dallas gibt es mehrere heiße Märkte wie Plano und Frisco, die in den letzten zwei Jahren um 70–80 Prozent gewachsen sind, und Sie können sehen, dass die Anzahl der zum Kauf angebotenen Immobilien in diesen Gebieten auf ein Zehntel zurückgegangen ist Die Anzahl der verfügbaren Immobilien auf diesen Märkten ist vor zwei Jahren so hoch, dass es fast unmöglich sein wird, die Immobilie zu finden, die Ihren Kriterien entspricht. Und meiner Meinung nach macht es keinen Sinn, in angesagten Gegenden zu kaufen, die das bieten den Eindruck, dass sie ihren Aufstieg erschöpft haben. Am Ende werden die Preise die Zahlungsfähigkeit der Bewohner übersteigen, und wenn die Zinssätze für die Hypotheken steigen und die Inflation hoch ist, wird die Zahlungsfähigkeit der potenziellen Käufer sinken, und ich prognostiziere, dass wir in diesen Gebieten das auch tun werden Für die kommenden Jahre sind Preiskorrekturen von bis zu 20 Prozent zu erwarten.
Ein weiterer Faktor, der sich auf diese Gebiete auswirken wird, besteht darin, dass das Angebot an Häusern zwar derzeit gering ist, in Dallas jedoch etwa 79,000 Baugenehmigungen ausstehen und sich Häuser in unterschiedlichen Baustadien befinden, was zu einer Flut von Häusern führen wird – einer größeren Flut als im Jahr 2008 .
Daher ist es im heutigen Markt sinnvoll, sich auf krisenresistente Mehrfamilienhäuser oder auf deutlich unter dem Marktpreis liegende Objekte in zentralen Lagen zu konzentrieren, die noch weit von der Maximierung ihrer Wertsteigerung entfernt sind und „auf der falschen Seite“ liegen die Nachbarschaft“ - das heißt an teure Viertel angrenzend, wobei zu berücksichtigen ist, dass die positive Einwanderung und Gentrifizierung dieser Viertel von den stärkeren Vierteln auf die schwächeren Viertel übergreifen und sich auf deren Wert auswirken wird.
Bei Immobilien gibt es ein ungeschriebenes Gesetz – ein Gesetz, das direkt nach dem Gesetz der Lage, Lage, Lage folgt – dem Gesetz, nach dem der Gewinn beim Kauf erzielt wird! - bedeutet, dass die von uns gekauften Immobilien unter dem Marktpreis erworben werden müssen – anstelle eines Direktkaufs vom Verkäufer von Off-Market-Immobilien.
Gute Geschäfte werden von einem in Not geratenen Verkäufer oder einer in Not geratenen Immobilie – oder von beiden, d Kaufpreis.
Also begannen wir unsere Suche nach einer Immobilie in Dallas mit dem Standardprofil einer guten Gegend und einer guten Schule mit dem Gedanken, in die Gegend zu ziehen (nachdem wir unsere Hand gehoben hatten, um eine Immobilie im coolen Austin zu finden), aber wir erkannten schnell, dass die Preise in Dallas in den guten Gegenden machen für uns auch keinen Sinn, und dann ist dieses Grundstück aufgetaucht – und wenn sich eine Gelegenheit ergibt, sollten wir schnell zuschlagen! (Vor allem, nachdem Sie eine gründliche Marktforschung durchgeführt und erkannt haben, dass dies tatsächlich eine Chance ist)
Daher war dieses Anwesen zunächst einmal ungewöhnlich groß – es war das größte Anwesen im By Far-Viertel. Nur ein Schloss – und es wurde kein Geld dafür gespart – es ist offensichtlich, dass sein Besitzer ein sehr langlebiger Mann war, der viel in es investierte – als Beweis allein das Dach auf einem solchen Grundstück kostete etwa 40-50 Dollar und Das Dach dieser Immobilie ist erst wenige Jahre alt und in ausgezeichnetem Zustand.
Im Allgemeinen suche ich Immobilien nicht nach dem absoluten Preis, sondern nach dem Preis pro Quadratfuß – der Preis kann manchmal irreführend sein – Sie sehen eine Immobilie für 300,000 US-Dollar in einem Viertel mit 500,000 US-Dollar und denken, es sei ein Schnäppchen – das Einzige, was Sie nicht bemerken ist, dass die Größe des Grundstücks 1500 Quadratfuß beträgt und der Preis pro Quadratfuß 200 Dollar beträgt – höher als der Preis in der Gegend, daher ist der absolute Preis für mich weniger interessant. Was mich betrifft, kaufe ich einen Quadratmeter nach Gewicht – und je billiger, desto besser, natürlich als Vergleichsmaß für die Fläche und das zukünftige Ertragspotenzial der Immobilie.
Die betreffende Immobilie kam zu einem Preis von 420,000 US-Dollar auf den Markt und wird in der Gemeinde mit 4,345 Quadratfuß angegeben – ein Preis, der 96 US-Dollar pro Quadratfuß entspricht.
Renovierte Häuser in derselben Straße werden für 180 bis 200 Dollar pro Quadratfuß verkauft – die Hälfte des Preises – das hört sich also schon interessant an und wir begannen, ihm zu folgen.
Die Immobilie wurde aus dem Vertrag genommen und für 394,000 US-Dollar wieder auf den Markt gebracht – ein ausgezeichneter Preis. Wir sind bereits bei 90 Dollar pro Quadratfuß. Weniger als die Hälfte des Preises – und den Fotos zufolge scheint die Immobilie in einem angemessenen Zustand zu sein und nicht in einem solchen Zustand, dass sie einer vollständigen Renovierung bedarf. Ich liebe Immobilien, die aus dem Vertrag geraten sind – der Verkäufer steht unter Druck.
Es ist wahrscheinlich, dass der vorherige Käufer keine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen konnte oder sie nach dem Inspektionsbericht nicht zurückgeben konnte, da die Immobilie Reparaturen an ihren Fundamenten benötigte.
Es ist wichtig zu beachten, dass in den meisten anderen Gegenden, in denen ich investiere, einschließlich New York, wo ich lebe, ein Fundamentproblem einen sofortigen Ausschluss bedeuten würde – aber in Texas, wo der Boden weich ist, hat fast jede Immobilie ein Fundamentproblem und muss repariert werden Die Kosten sind relativ günstig, da es viele Unternehmen gibt, die sich darauf spezialisiert haben, und der Wettbewerb zwischen ihnen groß ist. Selbst in Texas sind die Arbeitskosten viel günstiger als in New York, und in Texas sind sie im Allgemeinen nicht von dem Thema begeistert – daher Es ist wahrscheinlich, dass ein Investor aus Kalifornien oder New York, wenn er einen Inspektionsbericht mit einem Fundamentproblem erhält, zögern würde, wenn er seine Hausaufgaben nicht macht, und es kann sein, dass der Deal aus diesem Grund gescheitert ist oder weil er nicht genehmigt wurde eine Hypothek aufgrund des Zustands der Immobilie. Für mich ist das eine Chance. Ich habe berücksichtigt, dass ich bei einem solchen Preis für Swire Pot, selbst wenn ich 100 Dollar in Reparaturen investieren muss, preislich immer noch viel mehr als in Ordnung bin.
Also beschlossen ich und Yaron Ishar, der Agent, mit dem ich zusammengearbeitet habe, weiterzumachen und ein Angebot abzugeben. Wir kontaktierten den Makler des Verkäufers und führten ein gemeinsames Sondierungsgespräch. Wir wollten prüfen, ob es noch Verhandlungsspielraum für den Preis gibt und erhielten zu unserer Überraschung eine positive Antwort. Wir haben beschlossen, nicht zu tief zu gehen, um die Verkäufer nicht zu vertreiben, aber andererseits wurde mir klar, dass es hier wahrscheinlich ein Problem gibt – entweder für die Verkäufer oder die Immobilie oder beides – und wo ein normaler Käufer wäre zurückhaltend - genau da ergeben sich die Chancen - genau hier werden gute Immobiliengeschäfte unter dem Marktpreis gemacht.
Wir boten im Voraus 370 an – und senkten damit unsere Ausgangsbasis für zukünftige Verhandlungen. Da der Verkäufer bereits mit der Immobilie vertraut war, eine Besichtigung durchführte und über die Probleme mit der Immobilie Bescheid wusste, da die Immobilie bereits unter Vertrag stand, bestanden gute Chancen auf Flexibilität. Wenn dies die erste Runde und der erste Vertrag gewesen wäre, den die Immobilie abgeschlossen hat, wäre es wahrscheinlich nicht zu einer solchen Flexibilität gekommen.
Das Bild, das auf den Verkäufer übertragen wird – „Ich tue Ihnen einen Gefallen, ich bin bereit, Ihnen diese Last abzunehmen“
Die Verkäufer stimmten zu.
Wir haben bei der Gemeinde die für das Grundstück erteilten Genehmigungen – die Baugenehmigungen – überprüft und festgestellt, dass es noch eine weitere komplette Wohneinheit gibt, die nicht bei der Gemeinde angemeldet war – eine Einheit mit einer Größe von etwa 1000 Quadratmetern – wir sind also bereits in der Grundstück mit einer Fläche von 5350 Quadratmetern.
Bei einem Preis von 370,000 Dollar liegen wir bereits bei 69.15 Dollar pro Quadratfuß!
Wenn renovierte Immobilien auf der Straße für 180 bis 200 Dollar pro Quadratmeter verkauft werden – Sie wissen, dass es keinen Raum für Fehler gibt – selbst wenn Sie die gesamte Immobilie für 69 Dollar pro Quadratmeter umbauen, haben Sie eine sehr große Fehlerquote
Wir haben einen Vertrag abgeschlossen und einen Termin für die Besichtigung festgelegt, und für mich ist der Preis von 370 derzeit ein Startpreis für Verhandlungen.
Ich habe umfangreiche Recherchen zu einer großen Anzahl von Immobilieninspektoren (Inspektoren) durchgeführt, mir den Detaillierungsgrad ihrer Berichte angesehen und den Inspektor ausgewählt, der mir am detailliertesten und professionellsten erschien – auch wenn er teurer war. Der Preis ist in solchen Fällen nicht erheblich – es ist besser, für einen professionellen und detaillierten Bericht zu zahlen, denn dieser Bericht ist Ihre Eintrittskarte zu Verhandlungen und kann Ihnen viel Geld einbringen – es ist Ihr Lottoschein und Sie sollten ihn sorgfältig auswählen.
Ich wusste, dass ich für professionelle Verhandlungen Werkzeuge brauche – ich gehöre nicht zu denen, die unbegründet Zahlen in die Luft werfen, in der Hoffnung, den Preis zu senken. Ich wusste, dass ich das Angebot auf Fakten und Zahlen stützen musste, um einen niedrigeren Preis zu erhalten.
Zu diesem Zeitpunkt entdeckten wir einen weiteren Faktor, warum die Familie über die Scheidung hinaus gestresst war – im Rahmen der Arbeit mit der Titelgesellschaft stellten wir auch fest, dass die Familie 18,000 US-Dollar an Steuern bei der Gemeinde schuldete – was bedeutet das also – dass die … Die Familie befindet sich derzeit in einer finanziellen Notlage und die Immobilie könnte zwangsversteigert werden, sodass sie zum Verkauf verpflichtet ist, und zwar schnell! Und es ist wahrscheinlich, dass die zwei Monate, die sie mit dem ersten Käufer „verschwendet“ haben, der nicht abgeschlossen hat, sie nur noch mehr gestresst haben und sie den Deal um jeden Preis abschließen müssen.
Sie müssen verstehen, dass in dieser Situation – wenn die Immobilie zwangsversteigert wird und in die Zwangsvollstreckung geht – die Immobilie alles zu einem Preis verkauft, die Hauptsache ist, die Schulden zurückzuzahlen und die Familie bekommt, was übrig bleibt – das Risiko für sie ist dass die Immobilie für ein paar Cent verkauft wird.
Ich wusste, dass ich bei der Kreditgesellschaft, die ich besaß, NadlanCapitalGroup, das eine umgekehrte Auktion zwischen Dutzenden von Finanzierungsunternehmen durchführt, um das beste Angebot zu finden. Ich kann den Deal schnell mit einer Finanzierung (unser Rekord liegt bei 16 Tagen) zu einem attraktiven Zinssatz abschließen, sodass sogar ein 30-Tage-Vertrag ausreichen sollte.
Ich ging zusammen mit Yaron zu einem sehr detaillierten Zoom mit dem Inspektor, und natürlich habe ich darauf geachtet, das Treffen aufzuzeichnen, und wir gingen alle wesentlichen Probleme mit der Immobilie durch. Ich habe dem Gutachter im Vorfeld, bereits vor der Besichtigung, betont, dass der Zweck der Besichtigung darin besteht, über die Immobilie zu verhandeln. Außerdem habe ich weitere 50 Dollar für einen besonderen Service bezahlt, der es mir ermöglicht, ein Angebot für alle Probleme im Bericht zu erhalten – ich wusste, dass dies für mich in Verhandlungen nützlich sein würde und mir einen Überblick über die zu erwartenden Kosten geben würde.
Der Sonderbericht ergab einen Gesamtrenovierungsbetrag von 40,770 US-Dollar, ohne die Kosten für die Fundamente. Bei den Grundlagen sprechen wir „auf dem Papier“ von etwa 80 Dollar.
Wir haben ein weiteres Angebot über 96,000 US-Dollar für eine Renovierung von einem anderen Bauunternehmer eingeholt, und ein weiteres, das den kompletten Neubau des Hauses vorsah – ein überhöhtes Angebot von maximal 181,000 US-Dollar – sowie die Demontage und den Wiederaufbau des Hauses.
Yaron erzählte mir, dass er eine E-Mail habe, die er normalerweise an den Agenten schicke – ich bat ihn, mir die Verhandlungen zu überlassen, und er stimmte zu, es auf meine Weise zu versuchen.
Aus der bisherigen Fertigstellung vieler Objekte wusste ich, dass es auf die Qualität der Datenpräsentation ankommt.
Ich habe einen detaillierten Bericht auf 29 Seiten erstellt, der detaillierte Erläuterungen zur Immobilie, die Hauptprobleme bei der Inspektion, auf die ich mich konzentrieren wollte, das Video mit dem Inspektor, die drei Preisangebote und viele andere Erklärungen enthielt.
Allgemeine Methode im Verhandlungsspiel: Um das Spiel zu gewinnen, müssen Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie voll dabei sind und bereit sind, das Geschäft aufzugeben – um dem Verkäufer das Gefühl zu geben, dass es Ihr Angebot ist oder nichts, und für jeden Schritt in der Beim Verhandeln muss man etwas zurückbekommen.
Eine kurze Erinnerung –
Es sei daran erinnert, dass die Immobilie im Voraus zu einem für ihre Größe attraktiven Preis von 420 vermarktet wurde
Infolgedessen kehrte es auf den Markt zurück – es wurde für 394 angeboten
Und ich habe für die Verkäufer eine Korrelation zu dem Preis erstellt, den wir vor der Besichtigung der Immobilie für 370 zu zahlen bereit sind.
Der Preis sank um 50 US-Dollar, ausgehend von einem Preis, der bereits vor Beginn der Verhandlungen attraktiv war. All dies gibt uns einen Hinweis auf die Lage der Verkäufer und der Immobilie und vermittelt uns, dass es Flexibilität gibt und dass es etwas zu tun gibt sprich darüber.
Ich habe die E-Mail selbst an den Agenten geschrieben – ich habe die Situation erläutert, die durchschnittlichen Reparaturkosten angegeben und alle Informationen auf Fakten und Zahlen vor Ort gestützt – und schließlich gesagt, dass ich bereit sei, „Kompromisse“ zu machen und nur eine Reduzierung zu erreichen 70,000 $ und den Rest der Renovierungskosten trage ich selbst.
Wir haben die E-Mail gesendet.
Für mich hieß es: „Lass es los und vergiss es“ – es wird fangen oder es wird nicht fangen. Das Gesetz der großen Zahlen – geben Sie eine große Anzahl von Angeboten ab und lassen Sie sich nicht emotional an eine Immobilie oder ein Angebot binden – wenn das Angebot ankommt, wird es ankommen.
Du musst wissen, wie man loslässt. Essen gehen 
Feines texanisches Essen und Warten 🙂
Wenn der Verkäufer zustimmt, fahren Sie fort, wenn nicht, ist das in Ordnung.
Als Sharon mich nach einer Woche fragte, ob ich noch einmal mit dem Verkäufer sprechen solle, sagte ich nein – ich wollte kein Bild eines gestressten Käufers zeigen und ich war wirklich nicht gestresst – wir sollten den anderen kommen lassen Wenn er wirklich verzweifelt ist und die Immobilie verlieren könnte und keine andere Wahl hat, wird er zustimmen – und das ist passiert. Yaron antwortete mir nach anderthalb Wochen, dass ich das Geld nicht zurückgezahlt habe, und schrieb mir – sie haben das Angebot angenommen!
Was sie verlangten – zwei Wochen Gnadenfrist –, in der sie sich organisieren und das Grundstück verlassen konnten – ich stimmte zu.
Wir fragten nach den Elektrogeräten – Kühlschränken, Öfen, Waschmaschinen – die wir getötet hatten. Aufgrund der sehr guten Beziehung zu den Verkäufern haben wir auch einen riesigen Samsung-Fernseher geschenkt bekommen.
Als sie darum baten, die Zeit zu verlängern – es war bereits in der Anmietung einer Immobilie – einigten wir uns auf 100 US-Dollar für jeden weiteren Tag.
Als sie um vier weitere Tage baten – ich fragte nach dem Kamerasystem des Hauses – stimmten sie zu. Deshalb habe ich im gesamten Anwesen ein Kamerasystem installieren lassen.
Bei Verhandlungen weiß ich also im Allgemeinen, dass jeder Verkäufer seine eigene Situation hat – und ich kannte die problematische Situation, in der sich die Verkäufer befinden – und sie haben eine Lösung auf dem Tisch. Vielleicht nicht optimal, aber eine Lösung.
Sie können sofort aus ihren Schulden herauskommen, sich der Gefahr entziehen, die über ihnen schwebt, das Eigentum zu verlieren, und für den Rest ihres Lebens einen beträchtlichen Betrag erhalten und diese Probleme hinter sich lassen – die Schulden gegenüber der Gemeinde, die Notwendigkeit einer Reparatur die Fundamente legen und an einen neuen Ort mit einem neuen Weg und einem neuen Leben ziehen.
Nachdem der Vertrag genehmigt worden war, fragte mich Yaron, ob ich zufrieden sei – ich sagte, nicht wirklich. „Das Geld wird im Treppenhaus gezählt“. Das ist nicht das, was mich reizt – ich weiß, dass die Arbeit gerade erst beginnt – wenn die Immobilie stabilisiert ist und Einnahmen generiert, werde ich zufrieden sein. Sie müssen auch verstehen, welche Hindernisse auf dem Weg dorthin auf Sie zukommen und welche unerwarteten Kosten anfallen. Eine weitere Vision für die damalige Zeit.
Ich habe die düsterste Prognose hinsichtlich der Kosten angenommen, um bei diesem Preis nicht verlieren zu können, aber ich strebe natürlich die optimale Situation an.
Ich habe mit der Arbeit begonnen -
Zuallererst Versicherung - Die Vorbesitzer zahlten etwa 6000 Dollar – nach mehreren Telefonaten konnte ich die gleiche Versicherung für 2500 Dollar abschließen.
Strom, Wasser, Gas - Da habe ich auch optimiert.
Zu den Steuern - Ich muss der Gemeinde den geringen Betrag des Kaufs melden, damit sie ihn in den Steuern berücksichtigt. Wenn wir dort wohnen, kann der Betrag durch das Homestead-Programm sogar noch weiter gesenkt werden.
Und nun zur Entscheidung – welchen Zweck soll die Immobilie haben – das sind also die Optionen, die ich vor mir habe:
1. Wohnsitz + Langzeit- oder Kurzzeitmiete
Wohnen in der großen Einheit von 3000 Quadratmetern – ein riesiges Wohnzimmer, ein Hauptschlafzimmer mit Whirlpool und begehbarem Kleiderschrank, eine wahnsinnig große Küche, zwei große Kinderzimmer und eine komplette Dusche für Kinder, Gästeservice und eine weitere Etage mit einem großer Dachboden, der auch über eine weitere Toilette, eine Dusche und einen riesigen Kleiderschrank verfügt.
Bei dieser Option können wir die beiden verschiedenen Einheiten als Airbnb oder als reguläre Vermietung mieten. Die kleine Einheit kann etwa 1000 Dollar und die große etwa 1300 Dollar reguläre Miete einbringen. Bei Kurzzeitmieten etwa dreimal.
Die Sache ist, dass sein bestehender Stil – der spanische Stil – weniger für kurzfristige Vermietungen geeignet ist – die Farbe in großen Teilen des Hauses ist neu – man kann also darüber streiten, ob die Farbe schön ist oder nicht – es ist für die dort lebende Bevölkerung geeignet In diesem Bereich ist die Investition bei Kurzzeitmieten viel größer. Bei Langzeitmieten ist jedoch kein Neuanstrich des Großteils der Immobilie erforderlich – maximale Farbkorrekturen – erheblicher Rabatt. An der Küche muss auch nicht allzu viel gearbeitet werden – für eine Kurzzeitmiete würde ich sie wahrscheinlich weiß streichen, aber für eine Langzeitmiete ist Schwarz gut genug – also nehmen wir an der Farbe keinerlei Änderungen vor und das war’s .
Was Airbnb so attraktiv macht, ist die Vielfalt der Optionen – man kann das Ganze vermieten – und dann konkurriert es mit einer sehr kleinen Anzahl von Immobilien, weil es in Dallas nicht viele Immobilien dieser Größe zu vermieten gibt – ein 7-Zimmer-Schloss
Oder mieten Sie nach verschiedenen Bereichen des Hauses – so dass Sie ihm mehrere Optionen geben können – auf jeden Fall machen die Kosten für das Streichen des Ganzen, Möbel, das Hinzufügen von Attraktionen wie einem Pool mit Projektor usw. derzeit keinen Sinn – aber Es besteht kein Zweifel, dass dies eine interessante Option für die Zukunft ist
2. Vermietung des gesamten Hauses
Für die Anmietung des gesamten Hauses mit etwa 7 Zimmern und 6.5 Bädern zu einem regulären Mietpreis – den ich mit mehreren Verwaltungsgesellschaften ausgehandelt habe – liegt die Spanne zwischen 3500 und 4500 Dollar pro Monat, abhängig vom Grad der Renovierung und der Meinung der Verwaltungsgesellschaft.
Bei einer massiven Renovierung ist es wahrscheinlich möglich, eine Miete von 6000 Dollar zu erreichen, aber die Renovierung wird für das Niveau der Nachbarschaft übertrieben sein und den Wert der Immobilie nicht entsprechend steigern.
3. Umstellung der gesamten Immobilie auf Airbnb
Ungefähr drei oder vier Einheiten – in diesem Fall müssen Sie den gesamten Stil von einem spanischen Stil zu einem soliden Stil für kurzfristige Vermietung ändern – eine Investition zwischen 50 und 70 Dollar. Dies kann in der Zukunft geschehen, aber in einer gemeinsamen Entscheidung mit Experten auf diesem Gebiet ist es besser, die Konferenz zunächst einige Jahre lang mit einer regelmäßigen Vermietung zu „leiten“, zu prüfen, ob es Probleme gibt, diese zu beheben und dann Lassen Sie uns zu einem solchen Umzug übergehen – wir wollen keine Probleme mit kurzfristigen Mietern.
4. Aufteilung der Immobilie in 4 Einheiten
Das Anwesen ist bereits mit etwa drei Einheiten bebaut – durch das Öffnen einer Tür auf der linken Seite des Grundstücks und das Hinzufügen von zwei Innentüren und einer Küchenzeile erhalte ich im zweiten Stock eine weitere Mieteinheit von etwa 700 Quadratmetern, die für ca. gemietet werden kann 1000 $
Das heißt, bei dieser Option beträgt das Mietpotenzial:
A. Haupteinheit aus einem riesigen Wohnzimmer, einem Hauptschlafzimmer mit Whirlpool-Badewanne, Gästeservice und kompletten Badezimmern, einer riesigen Küche und zwei Kinderzimmern – ja, 2500 bis 3000 US-Dollar
B. Die Etage darüber nach der Aufteilung – 1000 Dollar
dritte. Die hintere Einheit von 1350 Quadratfuß – zwei Schlafzimmer, Badezimmer, Küche, Wohnzimmer, Waschmaschinen und privater Garten – mindestens 1 Dollar pro Quadratfuß – sagen wir 1300 Dollar
D. Die Einheit im Hof kann nach der Renovierung – und sie benötigt eine Renovierung zwischen 8000 und 10000 Dollar – für eine kurze Miete gemietet und verdreifacht oder so belassen werden, wie sie ist – sagen wir 1000 Dollar
Das heißt, bei einer normalen Vermietung müsste die Immobilie 6,300 einbringen, wenn sie in vier Einheiten aufgeteilt wird
Was die Kosten betrifft – mittlerweile habe ich aus mehreren Empfehlungen vier Angebote für die Reparatur der Fundamente erhalten – reichen die Angebote von 16,000 $ für das teuerste Angebot bis etwa 6000 $ von einem Unternehmen, das in puncto Zuverlässigkeit den besten Eindruck auf mich gemacht hat – Es ist also nicht unbedingt das Teuerste das Beste.
Im Vergleich zu anderen Unternehmen verfügte dieses Unternehmen über professionelle Testgeräte und sagte mir, dass nicht der gesamte hintere Teil des Hauses repariert werden müsse – im Vergleich zu anderen Unternehmen, die versuchten, so viel Arbeit wie möglich voranzutreiben
Ich werde wahrscheinlich französische Dachrinnen an der Seite der Schürfstelle anbringen müssen, um zu verhindern, dass Wasser in die Fundamente eindringt – sie sind die einzigen, die das vorgeschlagen haben, und sie haben von mir Extrapunkte bekommen.
Was die Renovierung betrifft – es gibt Auftragnehmer, die 40-50 geboten haben – es gibt solche, die die Arbeiten direkt ausführen, ohne hohe Gebühren einzustecken, und die Hälfte oder ein Viertel davon geboten haben – ich befinde mich noch in der Testphase.
Ich werde zum jetzigen Zeitpunkt nicht viel zusätzliches Geld für Renovierungen in dieser Immobilie „vergraben“. - Ziehen Sie es vor, die Mittel für eine Kaution für die nächste Immobilie aufzubewahren und diese Immobilie laufen zu lassen und mit der Generierung von Strom zu beginnen, um keine Zeit mit einer leer stehenden Immobilie zu verschwenden und auch, weil der Kompass es in diesem Stadium nicht rechtfertigen wird – dieser Immobilie ist bereits das größte und luxuriöseste im ganzen Viertel – es macht keinen Sinn, es noch weiter zu verbessern, bis das Viertel nicht mit den Preisen mithalten kann – wenn das passiert, wird es sich lohnen, es auf hohem Niveau zu renovieren und zu verkaufen für einen Betrag von fast einer Million Dollar - da sind wir noch nicht angekommen - es könnte noch ein Jahrzehnt dauern - und abgesehen von der interessanten Geschmackssache, ob die vorhandenen Farben schön sind oder nicht, ist die vorhandene Farbe relativ neu und die Bewohner dieses Viertels haben, zumindest im Moment, keinen Sinn darin, auf etwas aufzurüsten, das keiner Modernisierung bedarf und zum Charakter des Viertels passt.
Zusammenfassend müssen Sie also wissen, wo Sie kaufen können, und die trockenen Daten verfolgen – alle nördlichen Gebiete von Texas sind bereits um 80 Prozent gestiegen und meiner Meinung nach gibt es dort keine Investitionsmöglichkeiten – wenn Sie nicht dort kaufen müssen zum Leben - das ist derzeit nicht der richtige Ort zum Investieren.
Es gibt Gebiete wie dieses, in denen Gentrifizierung und Neubauten stattfinden und die sich an strategischen Standorten befinden – in der Nähe von Sehenswürdigkeiten und dem Stadtzentrum – und deren Preise noch nicht in der gleichen Weise gestiegen sind wie in anderen Gebieten.
Natürlich muss man in die Gegend gehen und sich den Zustand der Häuser im Block ansehen, und das haben Sie getan – in dieser Gegend können Sie Häuser sehen, die bereits umgedreht wurden – und ich habe keinen Zweifel daran, dass in ein paar Jahren das Ganze sein wird Die Gegend wird sich ändern – Sie können Vergleichsobjekte auf den beigefügten Fotos sehen – wir haben nach einer Wende Häuser in derselben Straße gesehen, die 180 Dollar pro Quadratfuß und mehr gekostet haben.
Wie hoch ist also der Wert der Immobilie – After Repair Value – ARV?
Laut Redfin-Website – maximal 651,000 US-Dollar – entsprechend 149 US-Dollar pro Quadratfuß und entsprechend der in der Gemeinde registrierten Größe. (ohne die Wohneinheit im Hof).
Den finanziellen Wert erfahren wir in sechs Monaten bis zu einem Jahr – in der erneuten Bewertung nach einer längeren Vermietung der Immobilie.
Nehmen wir an, wir ziehen zum Vergleich einen Wert von nur 110 Dollar pro Quadratfuß heran – entsprechend der vollen Größe wären wir bereits bei 577,500 Dollar.
Und welchen Wert wird es haben, wenn es 180 oder 200 Dollar pro Quadratmeter beträgt? Bei voller Größe liegen wir bei 1,070,000 US-Dollar. Prinzipiell ist der Preis pro Quadratfuß umso niedriger, je größer die Immobilie ist. Daher würde ich das nicht als Vergleichsmaßstab nehmen, aber Sie haben auf jeden Fall das Potenzial, solche Summen innerhalb eines Jahrzehnts zu erreichen, wenn die Nachbarschaft entwickelt sich.
Es ist wichtig zu betonen, dass nicht alles perfekt ist – daher die Chance – Preise und Nachfrage in den USA werden von einer Vielzahl von Parametern abgeleitet – und ein sehr wichtiger Parameter ist der Bevölkerungsmix, die Schulen und die Kriminalität
Diese Immobilie wurde in der Erwartung gekauft, dass sich die Gegend in Zukunft verbessern wird – daher ist die Funktion unseres Wohnens in der Immobilie derzeit vom Kapitel her eingeschränkt. Es ist keine schlechte Gegend, aber die Schulbewertung ist für uns zu niedrig – insbesondere im Vergleich zu Long Island, wo unsere Schulen mit 9 und 10 bewertet werden.
Diese Woche werde ich mich also für einen ausführenden Auftragnehmer und die beste Strategie für die Immobilie entscheiden – und wie bereits erwähnt, waren wir für zwei Wochen hier, um uns um die Immobilie zu kümmern und auch alle Aspekte von Texas im Hinblick auf einen Umzug zu prüfen. Es gibt hier und da Erkenntnisse, wenn man das Leben in den Dalts mit New York vergleicht – es besteht kein Zweifel, dass Texas heute das heißeste Gut ist – und als Geschäftsmann im Immobilienbereich bevorzuge ich es, nah an den Gütern, Möglichkeiten und Verbindungen zu sein. Darüber hinaus kommt noch eine Familie mit – im Moment sind diejenigen, die das wirklich durchmachen wollen, Nirit – müde von der Kälte New Yorks, also haben wir natürlich auch die Kinder mitgebracht und werden das Lokal besuchen Wir werden diese Woche nach Beit Chabad gehen, zu den Pfadfindern, in die jüdischen Schulen und mehr – hier gibt es eine herzliche israelische und jüdische Gemeinschaft.
Wenn ich auf jeden Fall für 330,000 US-Dollar All-In auf das Grundstück gehe und das Bruttoeinkommen 6300 US-Dollar beträgt, erhalte ich eine Rendite von 22.9 Prozent im Zentrum von Dallas, im verrücktesten Markt der USA. Nicht schlecht würde ich sagen.
Was hatten wir also?
Der Kaufpreis beträgt 300,000 US-Dollar, was 56.074 US-Dollar pro Quadratfuß entspricht
Die Kosten für die Erneuerung der Fundamente, die Erneuerung der Außeneinheit, den Anbau einer Einheit auf dem Dach und einer Küchenzeile sowie kleinere Reparaturen am Haus – sagen wir im Bereich von 30,000 Dollar – liegen wir bei 330,000 Dollar – wir haben uns auf 61.68 Dollar geeinigt Pro Quadratfuß.
Wenn Sie also bis hierher gekommen sind, interessieren Sie sich wahrscheinlich für solche Transaktionen – dann können Sie gerne bei uns investieren und von uns lernen.
Wer sich für solche Transaktionen interessiert – morgen eröffnen wir den ersten Zyklus von Unser Großhandelstrack mit Gal Shmukler und mir, Lior Lustig Und in diesem Kurs werde ich den Studenten ausführlich über die Transaktion berichten und den von mir erstellten Bericht vorlegen, wir werden alle Preisangebote für Renovierungen durchgehen, ich werde Zugriff auf das aufgezeichnete Interview mit dem Inspektor geben, wo Sie genau sehen können, was ich mache gefragt und wie ich das Gespräch, den Inspektionsbericht und den Brief an den Makler geführt habe – und selbstverständlich beantworte ich gerne jede Frage
Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Immobilie auf dem Markt war – in der MLS –, was bedeutete, dass sie allen offen stand und die Konkurrenz damit härter war.
Überlegen Sie, was passieren würde, wenn die Immobilie nicht allen zugänglich wäre und Sie ihren Eigentümer erreichen würden, bevor sie überhaupt auf den Markt kommt, und die Verhandlungen führen würden? Es war viel einfacher und stressfreier für Sie – und genau das lehren wir in dem Kurs – wie Sie Off-Market-Transaktionen erreichen, die nicht auf dem Markt sind, wie Sie gestresste Verkäufer oder Immobilien mit Problemen oder Verkäufer von außerhalb erreichen Land oder ältere Verkäufer, die die Immobilie oder die Immobilien, die über viel Eigenkapital verfügen, nicht mehr verwalten wollen – und der Verkäufer ein Interesse daran hat, diese Vermögenswerte zu verkaufen, um den Gewinn zu realisieren, der seit dem Kauf in dem Vermögenswert liegt Es.
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Im Video - Spaziergang durch das Haus mit der Verwaltungsgesellschaft.
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Viel Glück für uns alle!
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