Experten prognostizieren, was der Wohnungsmarkt 2022 bringen wird

Experten gehen davon aus, dass die Preise bei steigenden Hypothekenzinsen sinken dürften, die Lagerbestände aber weiterhin niedrig bleiben
ein Problem sein

Letztes Jahr war ein großartiges Jahr für den Verkauf eines Hauses, aber kein großartiges Jahr, wenn Sie versuchten, eines zu kaufen. Die Wohnungspreise sind stark gestiegen und die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist zurückgegangen. Obwohl der Wohnungsmarkt im Jahr 2022 immer noch auf Verkäufer ausgerichtet ist, bietet er Käufern etwas bessere Chancen, sich ihr Traumhaus zu sichern.

Die Geschichte des Jahres 2021 war, wie schnell die Immobilienpreise anzogen. Laut der National Association of Realtors erreichte der landesweite Durchschnittspreis für Immobilien im Juni ein Allzeithoch von 362,800 US-Dollar. Der Case-Shiller-Hauspreisindex erreichte im August seinen Höhepunkt, als die Preise in diesem Monat im Jahresvergleich um 19.8 % stiegen.
Die Immobilienpreise in Phoenix sind im Jahresvergleich um 33.3 % gestiegen, die Immobilienpreise in San Diego sind um 26.2 % gestiegen und die Immobilienpreise in Tampa sind um 25.9 % gestiegen.

Niedrige Hypothekenzinsen und ein begrenztes Angebot haben dazu beigetragen, die Preise in die Höhe zu treiben. Laut Redfin standen im Juni landesweit nur 1.38 Millionen Häuser zum Verkauf, 23 % weniger als im Vorjahr.

„Die anhaltende Pandemie, einschließlich ihrer systemischen Auswirkungen auf die US-Wirtschaft und die Art und Weise, wie Amerikaner leben und arbeiten, hat den Immobilienmarkt 2021 alles andere als typisch gemacht“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom von Redfin.
Fernarbeit, niedrige Hypothekenzinsen, Mangel an Baumaterialien und Vermögensungleichheit, die es einem Zustrom wohlhabender Amerikaner ermöglichte, Ferienhäuser zu kaufen, um nur einige Faktoren zu nennen, führten zusammen zu einem historischen Jahr für Immobilien. Käufer zahlten mehr für Häuser, kauften früher als geplant, schauten außerhalb ihrer Heimatstadt oder für alles oben Genannte. Der hektische Wohnungsmarkt von [2021] war eines der Dinge – aber im Jahr 2022 könnte es ausgeglichener sein.

Laut Redfin-Daten wurde das typische Haus im vergangenen Jahr innerhalb von 15 Tagen verkauft, und mehr als 60 % waren innerhalb von zwei Wochen vom Markt.

Das „Home Buyer and Seller Profile“ von NAR, ein Jahresbericht, der bereits zum 40. Mal erscheint, ergab, dass etwa ein Drittel der Käufer im Jahr 2021 ihre Häuser zu einem Preis kauften, der über dem Angebotspreis lag. Der Anteil der Erstkäufer stieg im vergangenen Jahr auf 34 Prozent, gegenüber 31 Prozent im Jahr 2020. Das war der größte Anstieg seit 2017. Der typische Erstkäufer war 33 Jahre alt.

Hier ein Blick darauf, was Wohnungsbauexperten im Jahr 2022 erwarten:

National Association of Realtors
Der Immobilienmarkt habe sich zu Beginn des Jahres gut entwickelt und könne sich normalisieren, sagte Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors, dem Berufsverband der Immobilienmakler.

„Auf allen Märkten herrschen gute Bedingungen und die Hausverkäufe sind so gut wie seit 15 Jahren nicht mehr“, sagte Yoon. „Der Erfolg des Wohnungssektors wird anhalten, aber ich erwarte nicht, dass die Leistung von [2022] die Leistung von [2021] übertrifft.“

Er sagte, dass die Verkäufe in diesem Jahr zurückgehen könnten, rechnet aber damit, dass sie das Niveau vor der Pandemie übertreffen werden. Seine Prognose basiert auf der Erwartung zusätzlicher Lagerbestände in den kommenden Monaten. Das erhöhte Angebot wird unter anderem durch den Bau neuer Wohnungen sowie durch das Ende der Geduld der notleidenden Hypothekenzahler entstehen, was einige Wohnungseigentümer zum Verkauf veranlassen wird.

„Da immer mehr Wohnimmobilien auf den Markt kommen, wird die intensive Angebotsvielfalt nachlassen“, sagte Yoon. „Die Wohnungspreise werden weiter steigen, aber in einem langsameren Tempo.“

Yon prognostiziert, dass die Hypothekenzinsen aufgrund der anhaltenden Inflation im Jahr 3.7 auf 2022 % steigen werden.

NAR befragte mehr als 20 Wirtschafts- und Wohnungsexperten, um ihre Erwartungen für das Wachstum der Immobilienpreise, der Verkäufe neuer Häuser und der Verkäufe bestehender Häuser im Jahr 2022 einzuschätzen. Die Gruppe prognostizierte, dass die Preise für Außenhäuser in diesem Jahr um 5.7 Prozent steigen werden. Es wird erwartet, dass die Zahl der Neuhausverkäufe im Jahr 920,000 auf 2022 ansteigt, verglichen mit dem Vorjahr, als mit etwa 800,000 Neuhausverkäufen gerechnet wurde. Es wird erwartet, dass die Zahl der Verkäufe bestehender Häuser auf 5.9 Millionen zurückgehen wird, verglichen mit dem Vorjahr, als mit etwa 6 Millionen Verkäufen bestehender Häuser gerechnet wurde.

Die Experten haben landesweit zehn „verborgene Juwelen“-Wohnungsmärkte identifiziert. Die Orte auf der Liste sind:
Knoxville, Tennessee; Spartanburg, SC; Fayetteville, Arkansas; Dallas-Fort Worth; Huntsville, Alabama; Tucson; San Antonio; Daphne-Fairhope-Foley, Alabama; Pensacola, Florida; und Palm Bay-Melbourne, Florida

Realtor.com
Hauskäufer werden im Jahr 2022 bessere Chancen haben, ein Haus zu finden, werden aber mit einem umkämpften Verkäufermarkt konfrontiert sein, sagte Danielle Hale, Chefökonomin der Website für Immobilienanzeigen.

„Die Erschwinglichkeit wird mit steigenden Zinssätzen und Preisen zunehmend eine Herausforderung sein, aber die Telearbeit könnte die Suchgebiete erweitern und es jüngeren Käufern ermöglichen, ihr erstes Eigenheim früher zu finden, als sie es sonst könnten“, sagte sie.

Hale rechnet mit einem Preisanstieg für Bestandsimmobilien von 2.9 Prozent.

„Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit werden verhindern, dass die Preise im gleichen Tempo steigen wie im Jahr 2021, auch wenn die anhaltende Angebots-Nachfrage-Dynamik dazu führt, dass die Preise im ganzen Land weiter steigen“, sagte sie.

Laut Hale werden die Verkäufe bestehender Häuser um 6.6 % steigen. Sie prognostiziert, dass 2022 die zweithöchsten Umsätze der letzten 15 Jahre erzielt werden, die erst 2021 übertroffen werden.

Die Zahl der auf dem Markt befindlichen Häuser werde um 0.3 Prozent steigen, und die Zahl der Baubeginne bei Einfamilienhäusern werde um 5 Prozent zunehmen, sagt sie, und sie geht davon aus, dass der 30-jährige Festhypothekenzins die meiste Zeit des Jahres durchschnittlich 3.3 Prozent betragen und bei 5 Prozent liegen wird Prozent. 3.6 Prozent bis Jahresende.

Der Wohneigentum unter Hispanics werde weiter zunehmen, sagte Hale.

„Hispanische Hauskäufer machen bereits einen beträchtlichen Teil des Immobilienmarktes aus und machen mehr als einen von zehn jüngsten Hauskäufern aus, sind aber im Vergleich zu ihrem Anteil von etwa einem Fünftel an der US-Bevölkerung immer noch unterrepräsentiert“, sagte sie. „Diese Bevölkerungsgruppe wird voraussichtlich eine immer größere Rolle auf dem Wohnungskaufmarkt spielen. Es ist erwähnenswert, dass die kürzlich erfolgreichen hispanischen Hauskäufer jünger waren als die Bevölkerung der jüngsten Hauskäufer im Allgemeinen, und die meisten von ihnen waren Erstkäufer von Häusern.“

Die Online-Immobilienagentur geht nicht davon aus, dass der Wohnungsmarkt im Jahr 2022 vorhersehbarer sein wird als in den vergangenen beiden Jahren.

„2022 wird mehr Gleichgewicht auf den Wohnungsmarkt bringen. Aber erwarten Sie keinen Käufermarkt; „Nur mehr Auswahl, weniger Wahnsinn und langsameres Preiswachstum“, sagte Fairweather. „Wir scheinen zu Beginn des Jahres schnell Häuser zu kaufen, bevor die Zinsen für die Hypothek steigen. Dieser frühe Nachfrageschub wird das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern verringern. In der zweiten Jahreshälfte wird eine dringend benötigte Steigerung der Neubautätigkeit den Umsatz leicht ankurbeln. Im Jahr 2022 wird es 1 % mehr Verkäufe geben als im Jahr 2021, und bis zum Jahresende wird sich der Anstieg der Wohnungspreise auf 3 % verlangsamen.“

Fairweather geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen bis Ende 3.6 auf 2022 % steigen werden, ein Trend, der den Anstieg der Wohnungspreise abmildern dürfte. Angesichts der Verlangsamung des zweistelligen Preiswachstums und eines leichten Anstiegs bei neu gebauten Häusern geht sie davon aus, dass die Zahl der Häuser auf dem Markt den Rekord von 2018 Millionen aus dem Jahr 7.6 übertreffen wird. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise in Städten wie Austin, Atlanta und Phoenix werden Käufer vom Sun Belt in günstigere Rust Belt-Städte wie Columbus, Ohio, ziehen; Harrisburg und Indianapolis, sie schaut zu.

Zillow
Ökonomen des Online-Marketingunternehmens für Hausverkäufe sagen, dass der Immobilienmarkt möglicherweise nicht die unglaublichen Höchststände von 2021 erreichen wird, sie gehen jedoch davon aus, dass er alles andere als langsam verläuft.

Zillow prognostiziert für 11 ein Wachstum des Immobilienwerts von 2022 Prozent, verglichen mit einer Prognose von 19.5 Prozent im Jahr 2021. Es wird erwartet, dass sich die Verkäufe bestehender Häuser auf insgesamt 6.35 Millionen belaufen, gegenüber 6.12 Millionen im Jahr 2021.

Die Ökonomen von Zillow sagen, dass die Marktkräfte, die den Verkäufern in den letzten zwei Jahren die Oberhand gegeben haben – knappes Angebot nach Jahren des Tiefbaus und erhöhte Nachfrage aufgrund von Telearbeit, der demografischen Entwicklung in den USA und niedrigen Hypothekenzinsen – auch in diesem Jahr anhalten werden. Sie rechnen mit Bietergefechten bei vielen Häusern, insbesondere da sich der Markt während der Einkaufssaison im Frühling und Sommer aufheizt.

Vor einem Jahr sagten Zillow-Ökonomen voraus, dass Austin im Rahmen des „Sun Belt Surge“ der heißeste Markt des Jahres 2021 sein würde. Sie sagen, dass sich der Aufschwung im Sonnengürtel im Jahr 2022 auf kleinere Städte im Sonnengürtel ausweiten wird, da Preiserhöhungen in den Sternmärkten 2021 günstigere Märkte in der Nähe attraktiver machen.

Da die Amerikaner die Flexibilität der Telearbeit nutzen, um in günstigeren Märkten in größere Wohnungen zu ziehen, prognostizieren Zillow-Ökonomen, dass ein größerer Teil der ausländischen Generation „Zweitwohnungen“ – Ferien- oder Anlageimmobilien – kaufen wird, bevor sie sich einen Hauptwohnsitz leisten. Da die Preise und Hypothekenzinsen steigen, erwarten Zillow-Ökonomen, dass viele Hausbesitzer ihre bestehenden Häuser modernisieren werden, anstatt zu versuchen, wieder in den Markt einzusteigen, um höhere Preise zu erzielen. Sie gehen davon aus, dass der Renovierungsboom anhalten wird.

Nationale Vereinigung der Wohnungsbauer
Geringe Lagerbestände und eine starke Nachfrage dürften die Wohnungsbaubranche auch im Jahr 2022 antreiben.

Das Vertrauen in Einfamilienhausbauer bleibt Ende 2021 hoch und liegt im NAHB/Wells Fargo Housing Market Index bei 84. Er erreichte im November 90 seinen Höchststand von 2020, kühlte sich zu Beginn des Jahres 2021 leicht ab und stieg dann zum Jahresende stetig an.

„Wenn wir darüber nachdenken, warum liegt es trotz aller Herausforderungen immer noch bei 80?“, sagte Robert Dietz, Chefökonom der NAHB. „Es ist im Grunde der Mangel an vorhandenem Eigenheimbestand.“

Anhaltende Probleme auf der Angebotsseite werden das Bautempo bremsen und auch zu steigenden Immobilienpreisen führen. Der Engpass in der Lieferkette hat die Geräte teurer und seltener gemacht. Die Biden-Regierung verdoppelte den Zoll auf kanadisches Schnittholz auf 18 %, was die Rohstoffkosten erhöhte.

„Der Bau dauert länger und kostet mehr“, sagte Dietz. „Anhand der Inflationsdaten [Erzeugerpreisindex] erstellen wir einen Warenkorb mit Gütern im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau, und derzeit sind diese Preise im Jahresvergleich um etwa 19 % gestiegen.“

Der Fachkräftemangel hält an. Dietz sagte, dass mehr als 400,000 Arbeitsplätze in der Branche offen seien, zusätzlich zu der Tatsache, dass NAHB schätzt, dass die Bauindustrie jedes Jahr 740,000 Arbeitskräfte einstellen muss, um Pensionierungen und Branchenwachstum auszugleichen.

Aufgrund dieses Gegenwinds geht Dietz davon aus, dass die Einfamilienhausneubauten im Jahr 2022 bei knapp über 1.1 Millionen liegen werden, was einem Wachstum von lediglich 1 Prozent entspricht. Dies wäre ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Wachstum von 13 % im Jahr 2020 und dem Wachstum von 9 % im Jahr 2021.

„Die Jahre 2020 und 2021 stellten eine Veränderung des Produktionsniveaus dar“, sagte Dietz. „Im Jahr 2022 wird der Bauumfang für Einzelpersonen im Vergleich zu 25 um etwa 2019 % zunehmen.“ Dann kam es im Frühjahr 2020 zu einem Rückgang, in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 zu einer nicht nachhaltigen Erholung, einer leichten Abkühlung auf 1.1 Millionen. Wir gehen davon aus, dass dies auch im Jahr 2022 so bleiben wird, trotz einiger Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum, von denen wir erwarten, dass sie zunehmen werden.“

Dietz geht davon aus, dass die Verkäufe neuer Häuser im Vergleich zum Jahr 6, wenn die endgültigen Zahlen vorliegen, um etwa 2021 % zurückgehen, im Jahr 8 jedoch um 2022 % steigen werden.

„Die Wachstumsraten bei den Verkäufen neuer Häuser sind meiner Meinung nach etwas irreführend“, sagte Dietz. „Denn in der zweiten Hälfte des Jahres 2020, als der Wohnungsbau ein Lichtblick war, erlebten wir diese unhaltbare Phase außergewöhnlicher und historisch starker Nachfrage. Bauherren nahmen viele Verkäufe entgegen und zogen sich dann zurück, um sie Anfang [2021] anzubieten, damit sie ihre Aufträge bauen konnten. Wenn man sich also die Zahl der Kaufverträge ansieht, die von Bauträgern mit Käufern unterzeichnet wurden, ist die Zahl tatsächlich etwas zurückgegangen. Es ist Teil des Abkühlungsprozesses.“

Durch den Anstieg der Hauswerte ist das Eigenkapital gestiegen, was den Sanierungsboom weiter anheizen wird. Nach einer Wachstumsrate von 10 Prozent im Jahr 2021 wird sie sich im Jahr 6 auf einen Anstieg von 2022 Prozent abkühlen.

Dietz prognostiziert für den Wohnungsbau ein Wachstum von 6 Prozent und weist darauf hin, dass im Mehrfamilienhausbereich 95 Prozent des Bauvolumens vermietet sein werden. Typischerweise liegt diese Zahl bei etwa 80 Prozent.

Verband der Hypothekenbanken
Die Real Estate Finance Industry Trade Association prognostiziert, dass die Aufnahme von Hypotheken für Käufe im Jahr 9 um 2022 % auf einen Rekordwert von 1.73 Billionen US-Dollar steigen wird. MBA-Ökonomen gehen davon aus, dass die Refinanzierungen in diesem Jahr um 62 % auf 860 Milliarden US-Dollar sinken werden, verglichen mit 2.26 Billionen US-Dollar im Jahr 2021.

Die gesamten Hypothekenvergaben (Kauf und Refinanzierung) werden ab 33 voraussichtlich um 2021 % auf 2.59 Billionen US-Dollar zurückgehen. Es wird erwartet, dass die Einkaufsquellen in diesem Jahr auf einen Rekordwert ansteigen, die höheren Hypothekenzinsen dürften jedoch den Umfang der Refinanzierung verringern.

MBA-Ökonomen gehen davon aus, dass die 30-jährige Festhypothek bis Ende 4 auf 2022 % steigen wird.

„Hypothekengeber und -nehmer sollten damit rechnen, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des nächsten Jahres steigen, da ein stärkeres Wirtschaftswachstum die Renditen von Staatsanleihen in die Höhe treibt“, sagte Mike Frattentoni, Chefökonom des MBA.

Pratantoni erwartet ein weiteres starkes Jahr für den Immobilienmarkt.

„Hausbauer werden den aktuellen Mangel an Baumaterialien erfolgreicher überwinden können und sollten in der Lage sein, die Baugeschwindigkeit zu erhöhen, um der großen Kaufnachfrage gerecht zu werden“, sagte er. „Mehr Neubauwohnungen und mehr Hausbesitzer, die ihre Häuser zum Verkauf anbieten, dürften im nächsten Jahr zu einer gewissen Verlangsamung des Wohnungspreiswachstums führen.“ Das sind gute Nachrichten für die vielen potenziellen Käufer, die derzeit aufgrund der schlechten Angebotsbedingungen und des starken Anstiegs der Immobilienpreise ihre Entscheidungen festlegen oder verzögern.“

Die Kreditverfügbarkeit ist etwa 30 % niedriger als vor der Pandemie.

„Das Angebot an Hypotheken muss leicht wachsen, damit Käufer Zugang zu einer Finanzierung für ihren Hauskauf haben“, sagte Joel Kahn, ein MBA-Ökonom. „Dies wird für die Welle potenzieller Hausbesitzer, die sich dem Wohneigentum nähern, wichtig sein.“

Bankrate.com
Greg McBride, Cheffinanzanalyst der Finanzseite, prognostiziert, dass der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken im Laufe des Jahres seinen Höchststand von 3.75 % erreichen und bis zum Jahresende wieder auf 3.5 % sinken wird.

„Die langfristigen Zinssätze werden in der ersten Jahreshälfte steigen, aber bis Ende 2022 werden die Sorgen über eine Verlangsamung des Wirtschaftswachstums dies überwiegen und sie wieder ansteigen lassen“, sagte er. „Sie werden höher sein als die Hypothekenzinsen zu Beginn des Jahres, aber am Ende werden sie auf einem Niveau enden, das vor Beginn der Pandemie im Jahr 2020 nicht erreicht wurde. Der Rückgang der Refinanzierungsaktivität wird zu einem starken Wettbewerb zwischen Kreditgebern, die nach Volumen dürsten, und vielen Kreditgebern mit Krediten führen viel besser als die durchschnittlichen Zinssätze.“

McBride geht davon aus, dass der Zinssatz für die Eigenheimkreditlinie bis zum Jahresende um 50 Basispunkte (0.5 Prozent) höher sein wird. Er geht davon aus, dass der HELOC-Zinssatz 5.05 Prozent und der Eigenheimkreditzinssatz 6.25 Prozent betragen wird.

„Hausbesitzer mit bestehenden Home-Equity-Kreditlinien können davon ausgehen, dass ihre Zinssätze im Zuge der Zinserhöhungen der Fed steigen werden“, sagte er. „Der durchschnittliche HELOC-Zinssatz wird jedoch noch stärker steigen, da viele der heutigen Sonderangebote unter 3 % bis Ende 2022 nicht mehr verfügbar sein werden. Bei Eigenheimkrediten handelt es sich um ein festverzinsliches Produkt, das von weitaus weniger Kreditgebern angeboten wird. Der durchschnittliche Zinssatz wird als Reaktion auf die Zinserhöhung einen Anstieg bewirken, allerdings in bescheidenerem Ausmaß, und wird bis zum Jahresende um etwas mehr als ein Viertelprozent steigen.“

Leihbaum
Nach zwei turbulenten Jahren sagt Chanel Jacob, ein leitender Wirtschaftsanalyst im Online-Kreditmarkt, dass dieses Jahr weniger dramatisch werden dürfte.

„Das Jahr 2022 ist auf dem besten Weg, zumindest etwas stabiler zu werden als die letzten beiden Jahre“, sagte er. „Aber wir gehen immer noch nicht davon aus, dass der Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft sofort zu den Standards vor der Epidemie zurückkehren.“

Chanel prognostiziert, dass der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken bis zum Jahresende auf fast 4 Prozent steigen wird.

„Dies kann die Erschwinglichkeit von Eigenheimen zu einer noch größeren Herausforderung machen, insbesondere für Käufer mit geringerem Einkommen“, sagte er. „Glücklicherweise sind steigende Zinsen nicht nur eine schlechte Nachricht, da höhere Zinsen wahrscheinlich zu weniger neuen Hauskäufern und einem insgesamt weniger wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt führen werden.“

Chanel prognostiziert einen Anstieg der Wohnungspreise um 5 Prozent im Jahr 2022.

„In den meisten Teilen der USA sind die Immobilienpreise seit Beginn der Pandemie dramatisch gestiegen, aber ein größeres Angebot an Wohnraum auf dem Markt und eine durch hohe Zinsen bedingte geringere Verbrauchernachfrage dürften in diesem Jahr zu einem deutlich geringeren Wachstum führen“, sagte er.