So steigern Sie Ihr passives Einkommen mit der BRRRR-Methode

Stellen Sie sich vor, Sie nehmen an einer Networking-Veranstaltung für Immobilieninvestitionen teil und hören jemanden „BRRRRR“ sagen. Wahrscheinlich reagiert Ihr Kollege nicht auf die Raumtemperatur, sondern diskutiert eine beliebte Anlagestrategie, die als BRRRR-Methode bekannt ist. Jeder, der sich fragt, wie man Immobilienvermögen aufbaut, sollte dieses einzigartige Framework in Betracht ziehen, das eine Mischung aus aktivem und passivem Einkommen darstellt. 

Bedeutung BRRRR
Die BRRRR-Methode bedeutet „Kaufen, Renovieren, Mieten, Refinanzieren, Zurückgeben“, auf Englisch: „Kaufen, sanieren, mieten, refinanzieren, wiederholen“
Und beschreibt eine Strategie und einen Rahmen, die von Anlegern verwendet werden, die daran interessiert sind, im Laufe der Zeit ein passives Einkommen aufzubauen. Diese Akronyme stellen Schritte dar, die genau in der Reihenfolge ausgeführt werden müssen, in der sie erscheinen. Zunächst erwirbt ein Investor eine Immobilie und saniert weiter. Die erneuerte Immobilie wird dann für einen längeren Zeitraum an Mieter vermietet, durch die die Mieteinnahmen es dem Eigentümer ermöglichen, die Hypothek zu bezahlen, Gewinne zu erzielen und im Laufe der Zeit Eigenkapital aufzubauen. Sobald eine beträchtliche Menge an Eigenkapital in die Immobilie eingebaut wurde, kann der Investor eine zweite Immobilie erwerben, indem er die erste refinanziert, und so weiter.

Matt Woodley von Mover Focus erklärt, dass die BRRRR-Methode eine Immobilieninvestitionsstrategie ist, die Anlegern hilft, Immobilien mit einem Rabatt zu identifizieren, zu recherchieren und zu kaufen. Die BRRRR-Methode umfasst drei Phasen: Brainstorming, Recherche und Weiterverkauf. Durch Brainstorming potenzieller Anlagewerte können Anleger den Markt verstehen und unterbewertete Vermögenswerte finden. Nach der Recherche können Investoren feststellen, ob es sich lohnt, die Immobilie zu kaufen oder nicht, und die notwendigen Reparaturen oder Upgrades vornehmen. Schließlich kann die Immobilie nach Kauf und Renovierung gewinnbringend weiterverkauft werden.“
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Kaufen
Der erste Buchstabe in der BRRRR-Methode ist „B“, was für Buy steht. Denken Sie beim Durchsuchen von Listen daran, dass dieser Schritt als kritischer Punkt dient und das Ergebnis der Investition bestimmt. Es gibt einen komplizierten Übergang zwischen der Sicherstellung, dass eine Immobilie eine ordnungsgemäße Investitionstransaktion darstellt, und dem Versprechen einer guten Leistung als Mietobjekt.

Dies erfordert eine intensive Transaktionsanalyse, die die Berechnung der Renovierungskosten, die Schätzung der monatlichen Mietkosten und die Bestätigung, dass die erhaltenen Mieteinnahmen eine zufriedenstellende Gewinnmarge bieten, umfasst. Die Sicherstellung der starken Leistung eines Mietobjekts kann die Recherche der besten Mietmärkte und die Sicherstellung umfassen, dass der Kaufpreis genügend Pufferzone bietet, um Renovierungskosten zu berücksichtigen. Viele Investoren verlassen sich auf die 70-Prozent-Regel, die die Kosten für Reparaturen und Nachreparaturen schätzt, was hilft, ein Höchstgebot für einen Vermögenswert zu bestimmen. Durch diese Regel können sie besser sicherstellen, dass der Gewinn nach der Renovierung der Immobilie erhalten bleibt.

Renovierung
Auf der grundlegendsten Ebene müssen Wohnungseigentümer herausfinden, wie sie ihre Mietobjekte in Wohn- und Funktionsimmobilien umwandeln können. Sobald diese Anforderungen erfüllt sind, können Aktualisierungen oder Renovierungen in Betracht gezogen werden, die den Wert der Immobilie steigern (und somit eine Erhöhung der Mietpreise rechtfertigen). Andererseits sollten Anleger darauf achten, keine übermäßigen Upgrades vorzunehmen, die mehr kosten als das, was aus Mieteinnahmen erwirtschaftet werden kann.

Die Sanierungsphase der BRRRR-Strategie, die das erste „R“ von vier darstellt, erfordert in jeder Phase eine eingehende Kosten-Nutzen-Analyse. Investoren wird geraten, sich nur für Hausumbauprojekte zu entscheiden, die eine hohe Kapitalrendite bieten. Hier sind einige Reha-Projekte mit hohem ROI, die Sie im Auge behalten sollten:

Dachreparaturen: Es ist üblich, dass Gutachter das Geld zurückerstatten, das Sie für den Wert der Immobilie ausgegeben haben, wenn Sie ein neues Dach hinzufügen.
Aktualisierte Küche: Küchen sind oft unattraktiv, aber viele der Funktionen können immer noch verwendet werden. Auch Häuser mit Musterküchen kommen nicht für eine Finanzierung infrage, die oft bar gekauft wird. Es hat sich gezeigt, dass die Restaurierung von Häusern einen hohen ROI hat.
Gipswandsanierung: Auch Gipswandschäden machen ein Eigenheim ohne Förderfähigkeit. Obwohl dies für die meisten Wohnungskäufer ein Warnsignal sein mag, kann dies eine Gelegenheit für Restauratoren sein, da Trockenbau tatsächlich sehr günstig zu reparieren ist.
Gartenarbeit: Einfache Gartenprojekte, wie das Entfernen überwucherter Vegetation, können zu geringen Kosten für Sie durchgeführt werden. Diese Art der Landschaftsgestaltung erfordert auch keinen Fachmann, um sie abzuschließen, was sie zu einem billigen Umbauprojekt macht.
Bäder modernisieren: Bäder sind in der Regel nicht sehr groß und ihre Material- und Arbeitskosten sind günstig. Durch die Modernisierung der Badezimmer kann Ihr Zuhause gegen eine geringe Gebühr mit besseren Häusern in der Umgebung konkurrieren.
Zusätzliche Schlafzimmer: Häuser mit außergewöhnlich vielen Quadratmetern, aber zu wenig Schlafzimmern bieten Renovierern die Möglichkeit, den Wert zu einem geringen Preis für sie zu steigern. Die Erhöhung des Schlafzimmers des Hauses auf 3 oder 4 wird es ermöglichen, mit höherwertigen Immobilien in der Gegend wettbewerbsfähiger zu sein.

Miete
Sobald die Renovierungsphase der Immobilie abgeschlossen ist, kann der Investor die Vermietungsphase des Prozesses durchführen. Dies kann das Filtern und Auswählen von Mietern, das Verwalten eines Zyklus und das Reagieren auf Wartungs- und Reparaturanfragen umfassen. Nach einer gewissen Zeit wird ein Investor normalerweise verstehen, ob seine Due-Diligence-Praxis zufriedenstellend war. Mögliche Dinge, die schief gehen können, sind Leerstände, schlechte Mieter oder Mietkosten, die die erwirtschafteten Einnahmen übersteigen. All diese möglichen Ergebnisse können schnell zu einem Unterwassergrundstück führen und das Risiko einer Zwangsvollstreckung erhöhen. Es soll Anleger nicht davon abhalten, Hausbesitzer zu werden oder die BRRRR-Strategie zu verfolgen, sondern nur die Bedeutung der korrekten Berechnung der Zahlen betonen, bevor eine Investitionsentscheidung getroffen wird.

Finanzierung
Sobald Ihre Immobilie renoviert und effizient vermietet ist, können Sie mit der Planung eines Recyclingplans beginnen. Einige Banken bieten eine Barrefinanzierung an, während andere nur die Tilgung bestehender Schulden anbieten; Sie sollten die erste dieser beiden Optionen wählen. Sie sollten auch auf die erforderliche „Reifungsperiode“ achten, die angibt, wie lange Sie die Immobilie halten müssen, bevor der Kreditgeber eine Refinanzierung gegen den Wert der Immobilie in Betracht zieht. Obwohl Sie möglicherweise auf einige Banken stoßen, die nicht bereit sind, Einfamilien-Mietobjekte zu refinanzieren, können sich Investoren normalerweise mit ihren Netzwerken verbinden, um einen Kreditgeber zu finden, der ihren Refinanzierungsbedürfnissen entspricht.

Rückkehr
Schließlich kann der Investor die Refinanzierung seines ersten Mietobjekts nutzen, um den Kauf und die Renovierung des zweiten zu finanzieren. Die Barrefinanzierung bietet zusätzliche Vorteile, wie z. B. Zinssätze, die im Vergleich zu anderen Kapitalquellen oft günstig sind, Steuervorteile und die Kontrolle über Ihren finanziellen Zeitplan. Angesichts der Lernkurve wird ein selbstbewusster Investor bereits ab seinem ersten BRRRR-Zyklus auf einige Schwierigkeiten und Fehler stoßen. Sie können jedoch ihre Erfahrung und ihr neu erworbenes Wissen anwenden, wenn sie mit ihrer zweiten, dritten oder vierten Eigenschaft usw. umgehen.

Beispiel für die BRRRR-Methode
Ein beispielhafter Überblick über die BRRRR-Immobilienstrategie kann dabei helfen, die einzelnen Schritte zu veranschaulichen. 

Angenommen, Johnny lebt in Austin, Texas, und ist daran interessiert, ein Haus zu kaufen, um von dem sich dort entwickelnden Mietmarkt zu profitieren. Er findet ein 200,000-Dollar-Objekt und verwaltet die Zahlen des Deals. Johnny kann eine Anzahlung von 40,000 US-Dollar leisten und für die restlichen 160,000 US-Dollar einen Kredit aufnehmen. Nachdem er mit einem Bauunternehmer durch das Haus gelaufen ist, beschließt Johnny, 10,000 US-Dollar für die Renovierung des Anwesens auszugeben. Bisher haben wir folgende Nummern:

Verkaufspreis: 200,000 $
Anzahlung: 40,000 $
Kreditbetrag: 160,000 $
Renovierungskosten: 10,000 $
Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten wird die Immobilie auf 250,000 US-Dollar geschätzt, und Johnny kann sie für 2,500 US-Dollar mieten. Etwa ein Jahr später refinanziert sich Johnny und nimmt einen Kredit in Höhe von 75 Prozent des geschätzten Wertes auf: 187,500 Dollar. Anschließend verwendet er diesen Betrag, um das ursprüngliche Darlehen von 160,000 US-Dollar zurückzuzahlen, sodass ihm 27,500 US-Dollar (zuzüglich der aktuellen monatlichen Mieteinnahmen) für den Kauf und die Sanierung einer anderen Immobilie übrig bleiben. Je mehr Johnny diesen Prozess verfolgt, desto mehr Anlagevermögen kann er im Laufe der Zeit ansammeln. Obwohl dieses Beispiel vereinfachte Zahlen verwendet, sollte es helfen, den BRRRR-Prozess in Aktion zu veranschaulichen.

So finanzieren Sie BRRRR-Anlagen
Eines der schwierigsten Hindernisse für Anfänger besteht darin, herauszufinden, wie BRRRR-Anlagen finanziert werden können. In der Regel müssen Sie die Immobilie mehr als einmal finanzieren. Zum einen beim Kauf der Immobilie und zum anderen bei eventuellen Reparaturen oder Verbesserungen. Die meisten Anfänger verfügen nicht über die Mittel, um die Immobilie ohne Kredit zu finanzieren. Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie erwerben, Hier sind einige Optionen:

Herkömmlicher Bankkredit: Als Anzahlung benötigen Sie ca. 20% -25%. Allerdings sollte der Zinssatz dem eines Eigentümerdarlehens ähnlich sein. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bank Ihnen möglicherweise keinen Kredit zum Kauf anbietet, wenn sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet.
Lokale Bankdarlehen: Lokale Banken bieten eine größere Flexibilität bei der Kreditvergabe für Mietobjekte. Während sie wahrscheinlich die gleiche Anzahlung wie herkömmliche Bankdarlehen verlangen, können sie auch alle Ausgaben für Reparaturen ignorieren. Sie bieten auch Flexibilität in Bezug auf Hypothekenbeschränkungen und Fragen des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen.
Private Kreditgeber: Privates Geld wird von Personen gekauft, die Sie persönlich kennen, seien es Familie, Freunde, Geschäftspartner oder andere Investoren. In diesem Fall können die Zinssätze je nach Ihrer Immobilie und Ihrer Beziehung zum Kreditgeber variieren. Es ist üblich, dass private Kreditgeber auch alle notwendigen Reparaturen der Immobilie finanzieren.
Kreditgeber mit hartem Geld: Diese Kreditgeber sind auf Kredite für Eigenheimbesitzer und Mietinvestoren spezialisiert. Die Kosten und Zinssätze von Hartgeldverleihern übersteigen in der Regel Bankdarlehen. Sie decken jedoch wahrscheinlich Reparaturen und Verbesserungen ab.
Refinanzierung des BRRR-Assets
Es gibt zwei Möglichkeiten, Ihr BRRR-Asset zu recyceln. Eine der verfügbaren Optionen ist die konventionelle Finanzierung. Diese Option ist die beliebteste und bietet die niedrigsten verfügbaren Zinssätze. Eine weitere Möglichkeit der Refinanzierung bieten gewerbliche Finanzierungen, die allerdings mit höheren Zinsen verbunden sind.

BRRRR-Vorteile 
Jede Anlagestrategie wird bestimmte Vorteile gewährleisten, während sie ein gewisses Risiko trägt, und die BRRRR-Methode ist keine Ausnahme. Bevor Sie eine Strategie verfolgen, prüfen Sie unbedingt die Vor- und Nachteile und entscheiden Sie selbst, ob BRRRR die richtige Strategie für Sie ist oder nicht:

Renditepotenzial: Einer der Hauptvorteile ist die Möglichkeit einer hohen Kapitalrendite. Wenn es richtig gemacht wird, können Anleger eine notleidende Immobilie mit einer relativ geringen Investition in bar kaufen, reparieren und für einen starken Cashflow vermieten.
Eigenkapitalaufbau: Die Stellungnahme sollte auch zur Höhe des in der Sanierungsphase aufgebauten Eigenkapitals abgegeben werden. Bei einer passiven Einkommensstrategie generieren viele Anleger nur Cashflow aus einem Vermögenswert, der den Preis wert ist, zu dem er gekauft wird.
Top-Level-Mieter: Wenn eine Immobilie ordnungsgemäß renoviert wurde, um den Verbraucherstandards in einem bestimmten Markt zu entsprechen, wird sie wahrscheinlich hervorragende Mieter anziehen. Mieter, die bereit sind, einen hohen Dollar für ihre Mietimmobilie im Austausch für bestimmte Immobilien und Dienstleistungen zu zahlen, werden sich eher um die Immobilie kümmern und ihre Ausgaben senken. Bessere Mieter führen oft direkt zu einem verbesserten Cashflow.
Skalenvorteile: Sobald Sie Ihren BRRRR-Schritt erreicht haben, können Sie sogenannte Skalenvorteile erzielen, bei denen der gleichzeitige Besitz und Betrieb mehrerer Immobilien zur Miete Ihnen helfen kann, Ihre Gesamtkosten zu senken, indem Sie Ihre durchschnittlichen Kosten pro Immobilie senken und Ihr Risiko verteilen.

BRRRR Nachteile 
Die folgende Liste hilft dabei, die potenziellen Risiken im Zusammenhang mit der BRRRR-Strategie zu beleuchten. Allerdings ist zu beachten, dass diese Punkte nicht zwangsläufig Nachteile sind. Stattdessen warnen sie Anleger davor, was passieren könnte, wenn sie nicht aufpassen und ihrer Sorgfaltspflicht nicht widersprechen:

Teure Kredite: Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs über einen kurzfristigen Kredit oder hartes Geld können sich Anleger insbesondere in der Renovierungsphase überschuldet fühlen. Laut Brian, einem Immobilieninvestor und Gründer von SparkRental.com, „unterschätzen zu viele neue Investoren Ausgaben wie Reparaturen, Wartung, Leerstandsquote und andere unregelmäßige, aber unvermeidbare Ausgaben, die Ihnen nicht jeden Monat schaden.“ Investoren sollten sicherstellen, dass sie wissen, wie sie die Hypothekenzahlungen bezahlen, während die Immobilie keine Einnahmen generiert.
Renovierung: Die Übernahme eines großen Renovierungsprojekts kann sich als kostspielig erweisen und viele Kopfschmerzen mit sich bringen. Renovierung bedeutet, sich mit Projektzeitplänen zu befassen, Auftragnehmer und Subunternehmer zu verwalten und sich mit unvorhergesehenen Problemen zu befassen. Stellen Sie sicher, dass Sie über die richtigen Ressourcen und Notfallpläne verfügen, bevor Sie ein Projekt in Angriff nehmen.
Wartezeit: BRRRR ist eine auf einen längeren Zeithorizont bezogene Strategie, die mindestens zwei Wartezeiten beinhaltet. Die erste ist die Renovierungsphase, in der der Investor eine Immobilie verbessern muss, bevor er Mieter vermitteln und Einnahmen erzielen kann. Die zweite Wartezeit ist Seasoning, ein Begriff, der den Zeitraum beschreibt, den ein Investor warten muss, bevor der Kreditgeber eine Barfinanzierung zulässt.
Bewertungsrisiko: Anleger refinanzieren einen Vermögenswert in der Regel auf der Grundlage der Bewertung des Vermögenswerts und nicht, wie viel Geld sie in ihn eingezahlt haben. Es besteht immer das Risiko, dass die Immobilie nicht in der erwarteten Höhe bewertet wird. Dies sollte als Warnung dienen, dass die korrekte Aktivierung der Nummern im Voraus unerlässlich ist.

Wer sollte die BRRRR-Methode anwenden?
Die BRRRR-Methode ist perfekt für Anleger, die ein Portfolio mit passivem Einkommen von Anfang bis Ende aufbauen möchten. Der Prozess ist anspruchsvoller als der Kauf einer Mieteinheit, obwohl er sehr lohnend sein kann. Anleger, die ein gewisses Risiko vertragen, über Kapital für eine anfängliche Anzahlung verfügen und bereit sind, die Ärmel für eine gründliche Marktrecherche hochzukrempeln, sind für diese Immobilienstrategie gut geeignet.

Wer sollte die BRRRR-Methode nicht anwenden
Einer der wichtigsten Faktoren bei der Entscheidung, ob die BRRR-Methode angemessen ist, ist, ob Sie bereit sind, ein Renovierungsprojekt zu übernehmen oder nicht. Dies ist wohl der intensivste Schritt, der bei der BRRRR-Methode erforderlich ist; Und wer nicht die nötige Zeit oder Hingabe hat, um zu renovieren, wird keinen Erfolg haben. Für diejenigen, die Angst vor dem Gedanken haben, eine Renovierung zu verwalten, aber dennoch die BRRRR-Strategie umsetzen möchten, empfehle ich den Aufbau eines starken Immobilienteams. Es kann ein Geschäftspartner sein, der bereit ist, aktiver zu werden, wenn Sie das Kapital bereitstellen. Alternativ könnte es auch darum gehen, einen zuverlässigen Auftragnehmer zu finden, der den Großteil des Renovierungsprozesses übernehmen kann.

Wie viel können Sie mit der BRRRR-Methode verdienen?
Investoren können mit der BRRRR-Methode eine signifikante Rendite erzielen, wenn sie den richtigen Kaufpreis für jede Immobilie sicherstellen können. Investoren sollten auch den Markt genau beobachten, da dieser bestimmt, wie gut sie in der Lage sind, beständige Mieter zu finden und Mieteinnahmen zu erzielen. Im Wesentlichen hängt der Geldbetrag, den Sie mit der BRRRR-Methode verdienen können, davon ab, wie viel Sie in allen Phasen des Prozesses hervorragende Leads finden können. Wie Sie sich vorstellen können, können die Ergebnisse in Abhängigkeit von einer Reihe von Faktoren bei den Finanzierungsmethoden variieren. Überprüfen Sie immer Ihre Due Diligence und entwickeln Sie ein zuverlässiges System zur Analyse potenzieller Investitionen.

Alternativen zur BRRRR-Methode
Wenn Sie entscheiden, dass die BRRRR-Methode nicht die richtige Immobilienanlagestrategie für Sie ist, gibt es andere Strategien, die Sie anwenden können. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, wobei die für die Immobilie gezahlte monatliche Miete in Rechnung gestellt wird. Eine weitere Möglichkeit ist die Massenfinanzierung von Immobilien. Es ist ein Prozess, bei dem die Finanzierung von einer Vielzahl von Investoren genutzt wird, die ihr Geld für den Kauf von Immobilien bündeln, wodurch Investitionen mit weniger Geld und Arbeit getätigt werden können.

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