In einer alten Taverne in Thessaloniki spielt die Bouzouki die Zeit...

#יםמהשבוי Nir Label #post3
Beginnen wir mit Kalimera, was für ein schöner Name für "Guten Morgen", der immer ein Lächeln hervorruft.
Warum also Griechenland?
Im Jahr 2018 haben wir gesehen, dass die Deals, die wir erzielen, an der Grenze liegen – in Bezug auf die Rentabilität.
Wir haben uns gesagt, dass wir unsere Projekte mit einem anderen Ziel als den Vereinigten Staaten diversifizieren müssen.
Wir haben mehrere Länder überprüft, darunter Ungarn, Portugal und Griechenland.
Ungarn schied aus dem Kapitel „Steuern und Regulierungsfragen“ aus.
Wir haben zwischen Griechenland und Portugal wirklich diskutiert, alles, was wir gesucht haben, war da: ein Land nach einer Wirtschaftskrise, von der sie sich noch nicht erholt haben. Viele Touristen, viele Studenten und andere Parameter, die wir getestet haben.
Nach Jahren langer Flüge und längerer Aufenthalte ohne die Familie wollte ich etwas Nahes, Chick-fil-A.
Ich wollte ein klares blaues Meer, Inseln, verrücktes Essen und ein gutes Bier, um einen Tag voller Aktivitäten zu beenden.
Griechenland wurde ausgewählt, ich und Yron Blum (der Partner, der sich mir und Desi anschloss) sind im ersten Jahr der griechischen Aktivität 17 2019 Mal geflogen. Wir haben uns kennengelernt, wir haben gebuddelt, wir haben getrunken, wir haben gelacht und vor allem haben wir gelernt die griechischen Prozesse für Lokalisierung, Inspektion, Einkauf, Projektmanagement, Mieter usw.
Zuerst packten wir den Kopf.
Im Gegensatz zu den USA, wo man zum Verkäufer geht und der sagt ja/nein/mehr etc.
Hier gibt es einen emotionalen Verkauf, die Großmutter hat dem Enkel vermacht, und es ist möglich, dass er nach der Verhandlung anruft und sagt, dass er geträumt hat, dass seine Großmutter ihm gesagt hat, "verkaufen Sie nicht", und deshalb ist er nicht verkauft und Friede sei mit ihm ihm.
Wie geht man mit so etwas um? einfach
Viele weitere Deals an den Tisch bringen und erkennen, dass einige durchfallen werden.
Wir haben große Unternehmer kommen und gehen sehen, nach zwei Monaten mit eingezogenen Schwänzen, weil sie sich nur einen Deal angeschaut haben und als dieser platzte, entschieden sie, dass es nichts für sie war.
Wir waren sehr konzentriert auf den ersten Deal:
Stadtzentrum, wenige hundert Meter in einem Industriegebäude
Hier erfahren Sie, wie eine rechtliche Überprüfung durchgeführt wird
Ingenieurprüfung
Ein finanzieller Check des Deals, um zu sehen, ob wir nichts über die Kosten vergessen haben.
Wir haben Teams aufgebaut (Freiberufler: Anwalt, Ingenieur, Architekt, Immobilienmakler ... heute haben wir ein internes Team)
Und so begannen wir mit 700 Quadratmetern Gewerbefläche, die zu 16 kleinen Wohnapartments im Herzen der Stadt Thessaloniki in Griechenland wurden.
Wir haben die Wohnungen innerhalb von zwei Wochen im Presale an Investoren verkauft, die mit uns aus den USA gekommen sind. Wir haben eine Verwaltungsgesellschaft nach amerikanischem Standard gegründet, und einige von ihnen besitzen bis heute Wohnungen aus diesem Projekt.
Heute weiß ich, dass wir die Wohnungen wirklich günstig verkauft haben, aber wie ich schon im zweiten Post geschrieben habe, kümmere dich um das Geld, das sie bei dir investiert haben. Die Investoren, die nach zwei Jahren verkauften, verdienten 70 % des Geldes und fuhren mit neuen Projekten fort.
*Großes Sternchen: Ich bin kein Steuerberater, aber es gibt ein Abkommen zwischen Israel und Griechenland, das besagt, dass eine Privatperson, die ihre Immobilie verkauft, nur im Zielland, also Griechenland, Steuern zahlt und nur im Herkunftsland deklariert . In Griechenland gibt es eine Befreiung von der Kapitalertragssteuer für eine Privatperson, solange sie in zwei Jahren bis zu zwei Transaktionen (Kauf-Verkaufs-Zyklus) getätigt hat (damit Sie kein Geschäft daraus machen und nicht Steuern zahlen). Aus der Geschichte geht also hervor, dass Sie für 100 gekauft, nach zwei Jahren für 170 verkauft und 170 Euro ohne Steuern auf ein Bankkonto in Israel überwiesen haben. Ich schließe den Absatz mit der Feststellung, dass ich kein Steuerberater bin und mich nicht auf das beziehe, was ich hier geschrieben habe – sprechen Sie mit einem Experten auf diesem Gebiet! Dass dies eine Empfehlung für die Zukunft ist - Sie zahlen Geld, um später Kopfschmerzen und weitere Probleme zu vermeiden.
Dieses Projekt hat uns das Tor geöffnet, wie in Post 2, der ersten Transaktion, die die Möglichkeit für viele weitere Transaktionen eröffnet.
Und so kauften wir weiterhin Stockwerke von Wohn-/Gewerbebauten und Umbauten ein.
Kauf von Geschäftshäusern und Umbau in dutzende Wohnungen / kurzfristig.
Ich werde jetzt darauf eingehen, warum wir uns für Thessaloniki und den Fokus auf das Stadtzentrum entschieden haben.
Thessaloniki ist die zweitgrößte Stadt Griechenlands und gilt als Hauptstadt der Balkanländer.
Sie hat:
1.2 Millionen Einwohner.
Über 150 Studenten
5 Millionen Touristen pro Jahr
Ein oder zwei Stunden von vielen Touristenzentren entfernt
Internationaler Flughafen - bereits als transatlantisch definiert (täglicher Flug aus Israel, Direktflüge aus China und den USA)
Es liegt auf dem Kontinent und nicht auf einer Insel (verbunden mit Europa)
und eine feine Esskultur
Es hat ein Zentrum
Die Größe des zentralen Zentrums ist wie ein "Fußballfeld", ein Rechteck von 1.5 Kilometern mal 1 Kilometer.
Es ist unmöglich, in der Stadt zu bauen, weil es einfach keine Grundstücke gibt.
Es gibt keine Evakuierung, da die gesamte Stadt im Zentrum auf Antiquitäten aus osmanischer, byzantinischer und hellenistischer Zeit errichtet wurde.
Ich meine, Sie haben ein Gebäude gekauft und abgerissen und Antiquitäten gefunden, vergessen Sie das Gebäude.
Was es bedeutet? die Bestehendes erneuern.
Wenn das Gebäude getestet wurde und den Standards entspricht, ist es einfach.
Wenn das Gebäude verstärkt werden muss, werden Experten hinzugezogen und mit Betzem ein Verstärkungsplan und Kosten erstellt.
Jetzt haben wir ein Gebäude wie dieses, das verstärkt werden muss, aber eine verrückte Lage, ich bin gespannt, wie das Projekt vorankommt. Es ist eine Arbeit wie das Malen auf einer neuen, weißen Leinwand.
Wo liegen also die unternehmerischen Chancen in der Stadt?
Denken Sie daran, dass ich geschrieben habe, dass die meisten Verkäufer keine Profis wie die Amerikaner sind.
In Griechenland gibt es also kein Zillow, Trollia, Profster oder irgendein anderes System, das uns innerhalb einer Sekunde Daten über alle Verkäufe in derselben Nachbarschaft liefern kann. Es gibt ein gebrauchtes System, das mehr oder weniger ein Bild davon gibt, wie viele wo verkauft werden, und damit muss man wissen, wie man arbeitet, denn selbst hier gibt es manchmal Ungenauigkeiten.
Woher wissen wir also, zu welchem ​​Preis was verkauft wird?
Wir haben unsere eigene Methode entwickelt, die viel von unserer Erfahrung, dem Abgleich von Daten, Gesprächen mit Maklern, Anwälten, Notaren (wie einer Titelgesellschaft) und natürlich dem Verständnis der Nachfrage beinhaltet.
Nachdem wir verstanden haben, wie viel verkauft wird und was verkauft wird (Art der Wohnung), müssen wir die Kosten senken (nachdem wir mit dem Ingenieur, dem Architekten, dem Makler gesprochen haben), um zu sehen, wo wir in Bezug auf die dazwischen geschaffene Marge stehen die Anfrage des Verkäufers und den Gewinn, den wir wollen.
Normalerweise starten wir nicht ohne 30% Gewinn vor der Finanzierung.
Als griechisches Unternehmen mit Erfahrung akzeptieren wir Hypotheken in Höhe von 50-65 % der Gesamtkosten der Renovierung des Gebäudes einschließlich aller Kosten (Möbel, Verwaltung, Überwachung, Auto ...). Der Zinssatz liegt derzeit wie in den USA bei etwa 5.5 %.
Sie erhalten eine Gnadenfrist von 3 Jahren und das Darlehen hat eine Laufzeit von 15 Jahren (was ein bisschen schade ist, weil es die Rückzahlungen erhöht).
In Bezug auf die Vermietung können Sie hier 6-8% verdienen, Airbnb kann mehr verdienen, aber ich empfehle es nur denjenigen, die mehrere Immobilien am selben Ort haben. Oder ein würdiges Mega-Penthouse, das immer Leute anziehen wird.
Ab 2018 gibt es hier eine wahnsinnige Preiserhöhung
Der IRR beträgt also nicht weniger als 15 %
Bei einigen unserer Projekte geht es nicht nur um den Verkauf von Wohnungen in Tabu.
Wir haben das klassische Mehrfamilienmodell genommen und es hier in den von uns verwalteten Wohngebäuden und ganzen Gebäuden der Marke Airbnb geschaffen.
Wir haben all diese Modelle genommen und sie auch an die Region Chalkidiki angepasst (etwa eine Stunde vom Flughafen Thessaloniki entfernt).
Eine Villa am Strand oder mit Aussicht, das ist die Devise.
Registrieren Sie Chalkidiki bei Google, die Strände und das Wasser begeistern.
Ich gehe dort herum und suche Ländereien und das Herz lächelt, Natur, Berge, Wald, blaues Wasser, Tavernen mit Bouzouki.
Es macht Spaß, eine Stunde von diesem Ort entfernt zu leben.
Wir werden zu den Villen zurückkehren,
Das Gebiet ist saisonal von Mai bis Oktober, jedes Jahr wird es von Millionen von Touristen und Einheimischen besucht.
Die meisten Einheimischen haben Ferienhäuser (das ist die Kultur, jeder hat ein kleines Ferienhaus, das er an den Wochenenden besucht - während der ganzen Zeit)
Die Touristen kommen mit dem Auto aus ganz Europa (ich habe ein Video vom Parkplatz der Beach Bar mit Autos aus Frankreich, Bulgarien, England, Serbien, Mazedonien, Belgien, Deutschland, Holland, der Schweiz und mehr gemacht)
Das Feld von Thessaloniki ist international - eine Autostunde entfernt.
Es gibt drei Beine in Khalidiki (schauen Sie auf Google und Sie werden verstehen, wie es auf der Karte aussieht)
Cassandra - die erste Etappe ist geprägt von vielen Jugendlichen sowie Familien, vielen Aktivitäten und Partys den ganzen Tag.
Großhandel - die Rückrunde ist vor allem von Familien geprägt, die zum Entspannen kommen.
Athos - ein heiliger Ort für orthodoxe Christen, dort leben hunderte männliche Mönche, kein Zutritt für Frauen (!).
Die Möglichkeiten in diesem Bereich sind enorm, es gibt eine wahnsinnige Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen/Villen, aber es gibt wirklich kein Angebot, weil die Mehrheit alt ist.
Deshalb können Sie alte kaufen und renovieren (wir renovieren derzeit einen Komplex von 12 Villen mit herrlichem Meerblick, wir haben jede Villa aufgewertet und einen privaten Pool hinzugefügt).
Die Alternative ist, Land zu kaufen und zu bauen (das machen wir auch)
Sie bauen zum Beispiel Mini-Resorts: 4 Villen auf einer Fläche von fünf Dunams mit Meerblick.
Ich persönlich bevorzuge die Projekte, die Dutzende von Dunams kaufen und ein Dorf mit Villen bauen, aber Hoteldienstleistungen wie: Reinigung, Einkaufsbestellung, die Möglichkeit, einen Koch zu bestellen, usw. haben.
Darüber hinaus ermöglicht es die Schaffung gemeinsamer Bereiche wie Spielplätze, Strandbars, wenn es am Meer liegt usw.
Wir haben vor kurzem mit der Arbeit an einem Retreat-Dorf begonnen (kurz für diejenigen, die mit dem Konzept nicht vertraut sind: Ein Retreat ist eine Gelegenheit, uns selbst tief kennenzulernen, unser Leben zu beobachten, über unseren Weg nachzudenken, die Gegenwart zu erfahren, hier und jetzt sein)
Wie ein Feriendorf, aber auf Workshops ausgerichtet, wird es nicht extravagant sein wie ein Feriendorf, sondern minimalistischer, der Fokus liegt auf der Entwicklung.
Hier kam ein Leader/Leader mit der Idee des Village zu uns, wir führen den unternehmerischen und finanziellen Part vor der Kasse/Bank.
Er sammelt die Gelder von sich und seinen Anhängern. Wie sie Zusammenarbeit sagen.
Abwarten wie es sich entwickelt.
Wir haben also verstanden, dass es Deals gibt, wir haben verstanden, dass es einfach ist, Mieter zu gewinnen, wenn Nachfrage besteht.
Bereiche ohne Nachfrage wie das Dorf, das etwas abgelegen ist, schaffen wir die Nachfrage im Voraus von einem bestimmten Publikum.
Abschließend möchte ich über zusätzliche Möglichkeiten schreiben, das Projekt zu finanzieren.
In Europa und insbesondere in Griechenland gibt es in Griechenland nach der Krise von 2008 alle möglichen Arten von Unterstützungsfonds.
Darüber hinaus gibt es europäische Fonds, deren Aufgabe es ist, Gelder an diejenigen zu verleihen oder zu gewähren, die Europa erneuern und weiterentwickeln.
Also,
Hier gibt es erstaunliche finanzielle Möglichkeiten.
Zuschüsse für den Bau von 4-Sterne-Hotels und höher (nicht leicht zu bekommen, aber möglich) können 50-60 Prozent der Baukosten erreichen. Gewähren - keine Notwendigkeit, zurückzukehren. Natürlich gibt es viele Bedingungen und Einschränkungen.
Dazu kommen Milliardenfonds wie der RRF, die Griechenland sanieren und hebeln sollen.
Hier erhalten Sie ein Darlehen in Höhe von 50 Prozent der gesamten Projektkosten und können im ersten Jahr sogar die Betriebskosten einkalkulieren. Der Zinssatz (sitzen Sie zuerst auf dem Stuhl) beträgt 0.35 Prozent fest, tilgungsfrei bis zu drei Jahre und ein Darlehen für 15 Jahre. Natürlich müssen Sie einen Businessplan für den Tourismus erstellen, um dies zu erfassen.
Gerne bezahlen wir unsere Experten, um die Annahme solcher Kredite sicherzustellen.
Ich möchte nicht, dass Sie den Eindruck bekommen, dass alles, was ich oben aufgeführt habe, einfach ist.
Absolut nicht, es ist ein System, Entschlossenheit, Ausdauer und der Wunsch, erfolgreich zu sein.
Wissen Sie, dass es für jeden erfolgreichen Deal viele andere gibt, die nicht einmal Anerkennung finden, weil sie auf der Strecke bleiben, und vielleicht haben wir auch Geld in sie investiert ... aber wenn es ein gutes Geschäft gibt, ist es gut!
Schreib mir in die Kommentare und ich beantworte deine Fragen und auch was du aus meinem Post mitgenommen hast
Schöner Tag
Nir-Etikett