Warum eine angemessene Hebelwirkung bei Immobilien kein Zeichen von Schwäche ist

#Von Ari Rubinstein #Post4

Deshalb habe ich mich heute entschieden, Ihnen über die Hebelwirkung zu schreiben und darüber, warum die richtige Hebelwirkung im Immobilienbereich kein Zeichen von Schwäche ist, sondern eine richtige Geschäftsentscheidung, die erst in einem bestimmten Stadium beginnt, in dem Sie in einer höheren Liga aufsteigen können.

Zu Beginn meiner Reise in die Immobilienbranche (und das schon vor einigen Jahren) habe ich Immobilien nur mit dem Eigenkapital gekauft, das ich angesammelt hatte. Wenn ich kein Geld hätte, würde ich nicht kaufen oder passive Partner in die Investition einbeziehen. Dadurch entgingen mir viele gute Angebote und noch mehr Freude an der Wertsteigerung der Immobilien über die Jahre.

Ich bin in einem finanziell konservativen Elternhaus aufgewachsen, in dem mir beigebracht wurde, dass Schulden schlecht und gefährlich sind und dass man „von dem lebt, was man hat“, und das gilt auch für Investoren. Es ist wahr, dass ich aufgrund meiner Ausbildung im Finanzbereich die Wunder der Hebelwirkung „auf dem Papier“ gut verstanden habe, aber als Absolvent des Börsencrashs im Jahr 2008 erinnerte ich mich daran, dass Hebelwirkung in beide Richtungen funktioniert, und verfolgte einen konservativen Ansatz.

Es hat einige Jahre gedauert, bis ich mich von der allzu konservativen Sichtweise befreit habe und begonnen habe, ausländisches Kapital sinnvoll einzusetzen, um Immobilien zu hebeln. Ich mache es immer noch konservativ und mit finanzieller Flexibilität, um jedes Szenario unter Kontrolle zu haben, aber der Einsatz von Hebelwirkung ist ein notwendiges Instrument für einen Immobilienunternehmer, der in die Liga des Unternehmertums und des beschleunigten Wachstums aufsteigen und nicht nur das gesparte Geld investieren möchte im Immobilienbereich. 

Ich werde ein einfaches Beispiel dafür geben, wie Hebelwirkung für die Anfänger unter uns zu unseren Gunsten wirken kann: Nehmen wir an, wir haben ein Haus für 100,000 US-Dollar gekauft, das uns 1,000 US-Dollar Miete einbringt (für das Beispiel ignorieren wir die Kosten). Die jährliche Rendite ohne Hebel beträgt 12 %.

Nehmen wir nun an, wir hätten das gleiche Haus gekauft, aber von der Bank einen Kredit über 60,000 $ zu 8 % Zinsen aufgenommen. Als Miete erhalten wir weiterhin 12,000 US-Dollar pro Jahr, die jährlichen Kreditkosten betragen 4,800 US-Dollar und uns bleiben 7,200 US-Dollar für das Eigenkapital von 40,000 US-Dollar übrig, das wir in die Immobilie investiert haben. Die Rendite unseres Kapitals wird statt 18 % jährlich auf 12 % steigen. 

Wenn zwischen der Mietrendite und dem Zinssatz eine erhebliche Marge besteht, liegen die Vorteile der Hebelwirkung klar auf der Hand. Aber ich bin mir sicher, dass erfahrenere Anleger, die die Beispielzahlen gelesen haben, dachten, dass der Zinssatz für Kredite in den USA jetzt bei 8 % oder mehr liege und dass es schwierig sei, einen Deal abzuschließen, der eine deutliche Marge über diesem Zinssatz belassen würde. Und gerade in diesem Zusammenhang wollte ich einige Themen ins Rampenlicht rücken, die mich und meine Partner *Moshe und Yona* auch in dieser Zeit dazu bringen, weiterhin erfolgreiche Immobiliengeschäfte in den USA zu tätigen:

1) Das Hochzinsumfeld und der Wunsch, Geschäfte abzuschließen, zwingen uns Unternehmer dazu, uns mehr Mühe zu geben, funktionierende Angebote zu finden: Multi statt Single, Airbnb statt Miete, Off-Market statt Kauf auf dem Markt, genauere Renovierung, Sub -zwei Deals, jeder Unternehmer und was für ihn funktioniert. In der Praxis arbeiten sowohl wir als auch viele andere großartige Unternehmer, mit denen wir in ständigem Kontakt stehen, weiterhin mit Hebelwirkung und schaffen lukrative Geschäfte, sogar perfekte, brrrr. Denken Sie daran, dass der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf vor x Jahren war und der zweitbeste Zeitpunkt für den Immobilienkauf heute ist. Lassen Sie sich vom Zinsumfeld nicht davon abhalten.

2) Wie die meisten Bauträger kaufen wir Transaktionen nur zu einem Preis ein, der deutlich unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Selbst wenn die Differenz zwischen Immobilienrendite und Zinssatz nicht sehr groß ist, profitieren wir daher von jeder Transaktion und erhöhen das Eigenkapital unseres Unternehmens, indem wir unter dem Marktpreis einkaufen. 

3) Die Zeit kommt den Immobilieninvestoren zugute – mit der Zeit steigen die Immobilienpreise und damit auch die Mieten, andererseits haben Kredite in den USA einen festen Zinssatz und die Inflation untergräbt ständig den tatsächlichen Wert des von Ihnen aufgenommenen Kredits. Sie haben beispielsweise eine Hypothek mit einer monatlichen Rückzahlung von 650 US-Dollar aufgenommen, um eine Immobilie zu erwerben, die eine Miete von 1,200 US-Dollar einbringt. Es ist wahrscheinlich, dass die Miete der Immobilie in 10 Jahren 1,400 US-Dollar beträgt, die Höhe der Hypothek mit festem Zinssatz jedoch gleich bleibt (übrigens, entsprechend wird Sie ein Essen bei McDonald's in einem Jahrzehnt auch mehr kosten – der Der Wert des Geldes wird erodieren, aber der Kredit, den Sie aufgenommen haben, bleibt nominell und erhöht sich nicht, und daher wird die Höhe der realen Schulden erodieren. 

4) Über die aktuelle Eigenkapitalrendite hinaus wird bei den Berechnungen häufig außer Acht gelassen, dass in der Hypothek auch jeden Monat eine Kapitalrückzahlung erfolgt. Bei regulären Spitzer-Darlehen verringert sich die Höhe der Schulden jedes Jahr, und Sie müssen daran denken, dies zu berücksichtigen, wenn Sie eine Transaktion in Betracht ziehen.

5) Die Zinsen für das Darlehen sind eine anerkannte Ausgabe, die Ihre Steuerlast reduziert.

6) Die Hebelwirkung ermöglicht es uns, mehr Vermögenswerte zu kaufen und unser Eigenkapital auf mehr Vermögenswerte zu verteilen. Bei Investitionen ist Diversifizierung eine willkommene Sache. Wenn eine Immobilie einen Monat lang nicht vermietet wird, hat dies weniger Auswirkungen auf unser gesamtes Portfolio.

7) Wenn Sie ein Anfänger sind und versuchen, das Spiel zu erlernen und Erfahrungen zu sammeln, können Sie mit der Hebelwirkung mehr Immobilientransaktionen durchführen und so Ihre Erfahrung im Immobilienbereich steigern, mehr Beziehungen aufbauen und sich einen Größenvorteil gegenüber Dienstleistern verschaffen . Auch wenn Sie ein erfahrener Unternehmer sind, ermöglicht uns die Hebelwirkung, ständig aktiv zu sein und kontinuierliche Arbeitsbeziehungen mit Großhändlern, Agenten, Auftragnehmern und Auftragnehmern aufrechtzuerhalten.

😎 Abschließend erwähne ich noch den bekannten Satz (in freier Übersetzung): Heirate die Immobilie, geh auf ein Date mit dem Kredit. Immobilien sind langfristig angelegt. Es werden Tage kommen, an denen die Zinssätze sinken und Immobilieneigentümer die Hypothek zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren und so die Kapitalrendite der Immobilie verbessern können. Meine Erfahrung und die Grafiken zeigen, dass man im Immobilienbereich immer im Spiel sein sollte. Solange man langfristig spielt, sollte man nie aufhören zu spielen!

Auf den Fotos: Diagramme der Veränderungen der Immobilienpreise in Cleveland, auch während der Krise von 2008, und Veränderungen der Mietpreise im Laufe der Jahre in den USA sowie ein Foto einer anderen Immobilie, die wir in South Euclid gekauft haben.