Einreise in die USA und ein herber Verlust
# Eingeweihte Woche Barak Duanias # Beitrag 4
Wie viele gute Menschen habe ich beschlossen, anzufangen
aus den Gründen, die wir alle bereits kennen, in die USA zu investieren
aus den Gründen, die wir alle bereits kennen, in die USA zu investieren
Die erste Investition erfolgte im Jahr 2014,
Vermietungen in Greensboro - North Carolina
Vermietungen in Greensboro - North Carolina
Und im Laufe der Jahre habe ich Miet- und Flip-Deals abgeschlossen
Mehr in North Carolina und Dallas, Texas
Mehr in North Carolina und Dallas, Texas
Darüber hinaus besitze ich noch zwei Immobilien in Detroit
dass ich im Land Contract verkauft habe
dass ich im Land Contract verkauft habe
die uns ein regelmäßiges Einkommen bescheren.
Ich werde die oben genannten Transaktionen nicht näher erläutern, ich habe sie bereits durchgekaut
das Thema Verleih und Flip
das Thema Verleih und Flip
In irgendeiner Form hier und wir alle kennen dich
Die Vor- und Nachteile jeder Anlageart.
Die Vor- und Nachteile jeder Anlageart.
Ende 2020 habe ich beschlossen, ins tiefe Wasser zu springen
und erfahren Sie mehr über Kaufen und Investieren
In Mehrfamilienanlagen ab 100 Wohneinheiten
Ich habe mich Anfang 2021 für eine Schulung angemeldet.
und erfahren Sie mehr über Kaufen und Investieren
In Mehrfamilienanlagen ab 100 Wohneinheiten
Ich habe mich Anfang 2021 für eine Schulung angemeldet.
In diesem Training lernte ich meine zukünftigen Partner Ilan und Sina kennen,
2021 war ein Jahr mit sehr hoher Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern,
Da es sich um einen Käufermarkt handelte, hatten die Verkäufer die Oberhand
Und die Preise schossen in die Höhe.
Da es sich um einen Käufermarkt handelte, hatten die Verkäufer die Oberhand
Und die Preise schossen in die Höhe.
Die Monate vergehen, wir analysieren die Transaktionen im Verlauf,
Analysieren Sie Transaktionen stundenlang, 5 Tage die Woche,
Kein Deal, wir schauen uns Werke von an
Die Parameter, die wir im Kurs gelernt haben, sind: Der Markt ist zu heiß und die Preise sind hoch
Analysieren Sie Transaktionen stundenlang, 5 Tage die Woche,
Kein Deal, wir schauen uns Werke von an
Die Parameter, die wir im Kurs gelernt haben, sind: Der Markt ist zu heiß und die Preise sind hoch
Nach etwa sechs Monaten sah ich, wo der Wind wehte
Und mir wurde klar, dass hier wahrscheinlich kein Deal zustande kommen wird
Und mir wurde klar, dass hier wahrscheinlich kein Deal zustande kommen wird
So sagte ich mir in einem halb ernsten, halb kindischen Gedanken
Wenn ich kein Mehrfamilienhaus kaufen kann,
Ich werde ein Mehrfamilienhaus bauen.
Ich werde ein Mehrfamilienhaus bauen.
Und ich fing an, etwas über Neubauten zu lernen
und auf die Suche und den Kauf von Grundstücken außerhalb des Marktes
und auf die Suche und den Kauf von Grundstücken außerhalb des Marktes
Ich habe in verschiedenen Kursen studiert und einzigartige Kenntnisse erworben
von: Kauf von Mehrfamilienhäusern + Neubau
+ Suche und Kauf von Grundstücken außerhalb des Marktes
+ Suche und Kauf von Grundstücken außerhalb des Marktes
Abgesehen davon machte ich mich auf den Weg
Ich habe mit Briefversandkampagnen begonnen
für potenzielle Mehrfamiliengrundstücke
für potenzielle Mehrfamiliengrundstücke
Und ich habe es geschafft, meine Hand auf den Boden zu legen
in der Stadt Kennesaw im Großraum Atlanta, Georgia
in der Stadt Kennesaw im Großraum Atlanta, Georgia
Zuvor habe ich natürlich ein lokales Team aufgebaut, zu dem auch ein Makler,
Ingenieur und Grundstücksentwickler
Ingenieur und Grundstücksentwickler
der mir den Segen für den Weg durch dieses Land gegeben hat.
Ich habe das Land für 1.9 Millionen Dollar unter Vertrag genommen
Mit einer Anzahlung von 25 Dollar,
Mit einer Anzahlung von 25 Dollar,
Wenn das Ziel darin besteht, mit der Erteilung der Genehmigung (Baugenehmigung) voranzukommen
Während der Due-Diligence-Periode (6 Monate)
Dann finden Sie einen Partner / verkaufen Sie das Grundstück
Dann finden Sie einen Partner / verkaufen Sie das Grundstück
an den Unternehmer, der das Projekt tatsächlich bauen wird
Nachdem ich eine Umfrage (Messung) durchgeführt habe
Ich war überrascht, als ich erfuhr, dass das Land in die Zuständigkeit des Landkreises fällt
und nicht im Stadtgebiet (Kennesaw)
Ich war überrascht, als ich erfuhr, dass das Land in die Zuständigkeit des Landkreises fällt
und nicht im Stadtgebiet (Kennesaw)
Es ist einfach das erste Land außerhalb der Stadtgrenzen,
Dies bedeutete eine deutliche Einschränkung der Baurechte
aus Baurechten von 220 Einheiten in einer Mehrfamilienanlage,
Die Rechte sanken auf nur noch 80 Einheiten
Die Rechte sanken auf nur noch 80 Einheiten
Was die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Deals beeinträchtigte
Aber ich habe Land mit einem Vertrag, was machen wir damit?
Ich erkundigte mich bei meinem Ingenieur, was man dort sonst noch bauen könnte
Ich erkundigte mich bei meinem Ingenieur, was man dort sonst noch bauen könnte
Er sagte mir, dass es möglich sei, eine große Selbstlageranlage zu bauen.
Ich hatte keine Ahnung, was Self-Storage ist,
Also fing ich an, mich mit dem Thema auseinanderzusetzen, und verstand es sehr schnell
Dies ist eine der heißesten und gefragtesten Anlagearten in den USA
Dies ist eine der heißesten und gefragtesten Anlagearten in den USA
Bei näherer Betrachtung wurde mir klar, dass sich das Grundstück befand
Hauptbestand und zur Selbstlagerung gesucht
Hauptbestand und zur Selbstlagerung gesucht
Daraufhin habe ich ein Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsgutachten in Auftrag gegeben
beim Bau einer Self-Storage-Anlage
beim Bau einer Self-Storage-Anlage
Und mit diesem Bericht bin ich geflogen
für die Self-Storage-Ausstellung in Orlando,
um mehr über das Fachgebiet zu erfahren
für die Self-Storage-Ausstellung in Orlando,
um mehr über das Fachgebiet zu erfahren
und potenzielle Käufer für das Grundstück zu finden.
Wir werden in Kürze auf diesen Deal zurückkommen und erzählen, wie er endete
An diesem Punkt wurde mir klar, dass ich mich konzentrieren sollte
Beim Kauf von Grundstücken für Storg und nicht für Mehrfamilienhäuser
Beim Kauf von Grundstücken für Storg und nicht für Mehrfamilienhäuser
Aus verschiedenen Gründen:
1. Zoneneinteilung – Die Zoneneinteilung für die Lagerung ist einfacher und auch die Umwidmung (Änderung der Bebauungsordnung) wird wahrscheinlich weniger Einwände hervorrufen als die Umwidmung für Mehrfamilienhäuser, vor allem aus regulatorischen Gründen. Wenn ich dann eine Umwidmung für Mehrfamilienhäuser vornehmen möchte, sollte die Gemeinde dies tun Kümmern Sie sich um öffentliche Schulen/Institutionen, die der neuen Bevölkerungszahl gerecht werden können
2. Niedrige Baukosten Darüber hinaus ist Storge aus einer leichten und schnellen Konstruktion gefertigt
und einfacher, ohne die Notwendigkeit komplexer Wasser- und Abwasserinfrastrukturen, ohne Küchen,
Parkettböden, Heizungsanlagen usw.
3. Das Einkommen pro Quadratmeter In Storge ist es ähnlich wie das Einkommen pro Quadratmeter in einem Mehrfamilienhaus, aber wie gesagt, die Baukosten sind günstiger
und einfacher, ohne die Notwendigkeit komplexer Wasser- und Abwasserinfrastrukturen, ohne Küchen,
Parkettböden, Heizungsanlagen usw.
3. Das Einkommen pro Quadratmeter In Storge ist es ähnlich wie das Einkommen pro Quadratmeter in einem Mehrfamilienhaus, aber wie gesagt, die Baukosten sind günstiger
4. Kein Anschluss an eine Wasser- und Abwasserleitung erforderlich Leiter des Kreises/der Stadt, in einem Mehrfamilienhaus benötige ich ein öffentliches Abwasserrohr mit einem bestimmten Durchmesser, an das unser Abwasserrohr angeschlossen wird. Dies allein bringt viele Geschäfte zum Scheitern und es ist manchmal notwendig, ganze Abschnitte öffentlicher Abwasserrohre auszutauschen dass ein Projekt realisiert werden kann,
In der Storge-Anlage ist kein Anschluss an die Hauptkanalisation erforderlich, es kann jedoch eine Klärgrube (SEPTIK) errichtet werden.
Im letzten Beitrag werde ich näher auf die zusätzlichen Vorteile bestehender Storge-Installationen eingehen
Zu diesem Zeitpunkt begann ich nach Land zu suchen
So konvertieren Sie Storge gemäß bestimmten Parametern, die erfüllt sein müssen:
So konvertieren Sie Storge gemäß bestimmten Parametern, die erfüllt sein müssen:
- Eine bestimmte Bevölkerungszahl im Umkreis von 5,3,1 Meilen,
Anzahl der Lagermöglichkeiten in der Umgebung - Position auf der Hauptachse
- Storg-Preise in der Region
- Bequemer Zugang
- Geeignete Zoneneinteilung oder Umwandlung in Lagerraum möglich
An diesem Punkt mein Freund Ilan Cohen ו Sina Haron das wusste ich im Training
dass wir zusammen bei Multifamily aufgetreten sind,
dass wir zusammen bei Multifamily aufgetreten sind,
Wir schlossen uns in dem Verständnis zusammen, dass jeder von uns,
Bringt unsere Stärken und gemeinsam schaffen wir es
Viel mehr als unser Anteil
Viel mehr als unser Anteil
Ansonsten hatten wir eine tolle Verbindung
Und wir kamen von einem Ort mit ähnlichen Werten.
Und wir kamen von einem Ort mit ähnlichen Werten.
Sie erkannten schnell das Potenzial und wir machten uns gemeinsam auf den Weg
Ilan - Verheiratet + 3 Jahre alt Mahod Hasharon, ein ehemaliger leitender Angestellter einer der Geheimdienstorganisationen im Staat Israel und ehemaliger Generaldirektor des Geheimdienstministeriums, Ilan brachte die Fähigkeit mit, Menschen auf höchstem Niveau zu führen, zu überzeugen und zum Handeln zu motivieren Ich habe es jemals gewusst.
Sinai – Verheiratet + 1, ist vor etwa zwei Monaten mit ihrer Familie nach Atlanta gezogen, ausgebildete Wirtschaftsprüferin, verantwortlich für Systeme, Ordnung, Organisation, Prozessmanagement, Systemintegration und unsere Finanzfrau
und egoistisch - Wer ist zum Spaß hier? 
Wir begannen, Transaktionen auf dem Markt, Kampagnen des Marktes zu untersuchen,
Wir haben Teams in Atlanta, Georgia, Jacksonville, Florida und Washington DC aufgebaut
Wir haben Teams in Atlanta, Georgia, Jacksonville, Florida und Washington DC aufgebaut
Wir schließen eine große Anzahl von Trades auf einen Vertrag ab,
Wir haben es zu zwei weiteren Storge-Konferenzen in Las Vegas geschafft
Wir haben es zu zwei weiteren Storge-Konferenzen in Las Vegas geschafft
Wir trafen die vielen bekannten Spieler der Branche,
Öffentliche Unternehmen im Wert von Hunderten Milliarden Dollar mit Tausenden von Storg-Einrichtungen
und ein Komitee lokaler Unternehmer und Auftragnehmer
die eine Anlage oder 2 von Storg haben.
Öffentliche Unternehmen im Wert von Hunderten Milliarden Dollar mit Tausenden von Storg-Einrichtungen
und ein Komitee lokaler Unternehmer und Auftragnehmer
die eine Anlage oder 2 von Storg haben.
Wir prüfen Dutzende von Grundstückstransaktionen
pro Woche, was uns eine Skalierung ermöglicht, die es in Israel nicht gibt
pro Woche, was uns eine Skalierung ermöglicht, die es in Israel nicht gibt
Unsere Strategie besteht darin:
- Vertragsgrundstück zum X-Preis
- Einen Käufer zum X+Y-Preis finden – mit der Maßgabe, dass wir uns um die Genehmigung kümmern
- Nachdem es einen Käufer gibt, der die Genehmigung erteilt
- Schließen Sie die Kauf- und Verkaufstransaktion nacheinander ab
Wie ein klassisches Großhandelsgeschäft, aber wir müssen unsere Hand in die Tasche stecken
Ich werde auf den Kennesaw-Deal zurückkommen
Ich habe vor Ort viele gute Rückmeldungen von Unternehmern erhalten
anders und das war auch mein Fluch
anders und das war auch mein Fluch
„Ich habe mich in das Land verliebt“, ich war stolz auf das, was ich erreichen konnte
So ein gutes Angebot und ein weiteres erstes Angebot
So ein gutes Angebot und ein weiteres erstes Angebot
Und es war ein bitterer Fehler.
Ich habe mit mehreren Unternehmern Verhandlungen aufgenommen,
Die Angebote waren für meinen damaligen Geschmack nicht gut genug
Bis ein hervorragendes Angebot eintraf
Die Angebote waren für meinen damaligen Geschmack nicht gut genug
Bis ein hervorragendes Angebot eintraf
dass ich mit ihr vorankommen wollte, aber sie kamen sehr, sehr langsam voran.
Die Zeit verging und die DD-Zeit lief ab, so dass die 25 Dollar hart wurden
Außerdem habe ich eine Genehmigung für Salaf Storg ausgestellt, die mich über 50 Dollar gekostet hat
Zusätzliche Ausgaben
Zusätzliche Ausgaben
Ich habe in den Deal etwa 112 Dollar investiert
Ich habe beim Verkäufer mehrere zusätzliche Verlängerungen angefordert
was weitere 70 Dollar kostete
was weitere 70 Dollar kostete
Und in letzter Minute zog sich der Käufer zurück,
Ich hatte keine Zeit mehr, einen anderen Käufer zu finden,
Der Verkäufer war nicht damit einverstanden, die DD-Frist für mich noch einmal zu verlängern
Ich hatte keine Zeit mehr, einen anderen Käufer zu finden,
Der Verkäufer war nicht damit einverstanden, die DD-Frist für mich noch einmal zu verlängern
Und 182 Dollar gingen den Bach runter
Was ich aus diesem Deal gelernt habe und wie wir das Risiko für uns selbst definieren:
1. Arbeiten Sie immer mit einem Vertrag, der von einem Anwalt in Ihrem Namen erstellt wurde,
Kein allgemeiner Vertrag des Maklers, kein akzeptierter Vertrag des Staates
Und natürlich nicht der Vertrag der anderen Partei,
In unserem Vertrag gibt es viele Ausstiegspunkte ohne Bußgelder und Kosten,
Möglichkeit zur Werbung auf dem Markt und andere verschiedene Optionen
Kein allgemeiner Vertrag des Maklers, kein akzeptierter Vertrag des Staates
Und natürlich nicht der Vertrag der anderen Partei,
In unserem Vertrag gibt es viele Ausstiegspunkte ohne Bußgelder und Kosten,
Möglichkeit zur Werbung auf dem Markt und andere verschiedene Optionen
Unser Rahmenvertrag hat bereits 7 Verbesserungen erfahren,
Arbeiten mit unserem Kauf- und Verkaufsvertrag
2. Stellen Sie für jede Transaktion ein attraktives Marketingpaket zusammen,
Eine Präsentation mit allen Vorteilen des Deals,
Eine grafische und verbale Beschreibung der Vertragsbestandteile und die Darstellung des darin enthaltenen Potenzials
Übertragen Sie die Präsentation an Dutzende Entwickler, die auf Angebote von uns warten.
Eine Präsentation mit allen Vorteilen des Deals,
Eine grafische und verbale Beschreibung der Vertragsbestandteile und die Darstellung des darin enthaltenen Potenzials
Übertragen Sie die Präsentation an Dutzende Entwickler, die auf Angebote von uns warten.
3. Geben Sie kein Geld aus, bevor Sie einen Käufer haben wer bei Ihnen einen Kaufvertrag unterzeichnet hat -
Für den Kennesaw-Deal habe ich viel Geld ausgegeben
Für die Erteilung der Genehmigung + zusätzliche Kosten
Für die Erteilung der Genehmigung + zusätzliche Kosten
Bevor ich wusste, an wen ich verkaufen würde,
Am Tag zuvor hat ein Käufer zumindest einen LOI unterzeichnet
Wir geben kein Geld aus, um unser Land zu kaufen
(Gutachten, Genehmigung, Bodenuntersuchungen usw.)
Erkennen, dass der Käufer bereits seine Hand in die Tasche gesteckt hat.
Wir geben kein Geld aus, um unser Land zu kaufen
(Gutachten, Genehmigung, Bodenuntersuchungen usw.)
Erkennen, dass der Käufer bereits seine Hand in die Tasche gesteckt hat.
In manchen Fällen ist der Käufer an der Erteilung der Genehmigung interessiert, weil
Er möchte das Gebäude nach seinen Wünschen gestalten
Er möchte das Gebäude nach seinen Wünschen gestalten
So blieb es uns erspart
4. Verlieben Sie sich nicht in Angebote! - egal wieviel
Der Deal ist sexy und mit explosiven Zahlen,
Der Deal ist sexy und mit explosiven Zahlen,
Wenn Sie laut Ernst Money nicht verkaufen
Wird hart – die Transaktion wird freigegeben.
Wird hart – die Transaktion wird freigegeben.
5. Lassen Sie sich nicht von einem überhöhten Angebot blenden, wir werden bevorzugt
Verkaufen Sie ein Geschäft für 200 US-Dollar weniger
Verkaufen Sie ein Geschäft für 200 US-Dollar weniger
Wenn wir wissen, dass unser Käufer ein seriöses Unternehmen ist
Mit einer Qualitätsbilanz und dem Wissen, wie man Geschäfte abschließt
Mit einer Qualitätsbilanz und dem Wissen, wie man Geschäfte abschließt
Und nicht zu einem teureren Preis vor einem Käufer
dass wir nicht sicher sind, ob er die Transaktion abschließen kann
dass wir nicht sicher sind, ob er die Transaktion abschließen kann
So weit für heute
In Beitrag Nummer 5
1. Ich werde über die Bodentransaktionen berichten
Unsere neuesten, die erfolgreichen und die weniger erfolgreichen.
Unsere neuesten, die erfolgreichen und die weniger erfolgreichen.
2. Wie wir es geschafft haben, eine Transaktion zurückzugeben, die bereits den Bach runtergegangen war
3. Wie hoch sind die durchschnittlichen Gewinnprozentsätze bei der Transaktion (Sie werden überrascht sein)
4. Wie trotz des erschütternden Verlusts im Deal in Kennesaw immer noch
Wir haben damit einen guten Betrag verdient, und das noch dazu, dass wir nicht einmal an der Transaktion beteiligt waren
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