Den US-Büroimmobilien steht ein großer Absturz bevor, sagen Investoren

Laut Bloombergs jüngster Markets Live Pulse-Umfrage wird mit einem Absturz der US-Büropreise gerechnet, und der Gewerbeimmobilienmarkt steht vor weiteren neun Monaten mit Rückgängen.

Rund zwei Drittel der 919 von Bloomberg befragten Befragten glauben, dass sich der US-Büromarkt erst nach einem schweren Einbruch erholen wird. Eine noch größere Mehrheit sagt, dass die Preise für Gewerbeimmobilien in den USA ihren Tiefpunkt erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 oder später erreichen werden.

Das sind schlechte Nachrichten für die Gewerbeimmobilienschulden in Höhe von 1.5 Billionen US-Dollar, die laut Morgan Stanley voraussichtlich vor Ende 2025 fällig werden. Die Refinanzierung wird nicht einfach sein, insbesondere da etwa 25 % der Gewerbeimmobilien Bürogebäude sind. Der Green Street-Index der Gewerbeimmobilienpreise ist seit seinem Höchststand im März 16 bereits um 2022 % gesunken.

Die Werte von Gewerbeimmobilien werden durch die aggressive Straffungskampagne der US-Notenbank stark beeinträchtigt, die einen wichtigen Kostenfaktor für Immobilien in die Höhe treibt – die Finanzierungskosten. Aber Kreditgeber, die ihr Engagement verringern möchten, finden derzeit nur wenige attraktive Optionen, da nicht viele Käufer davon überzeugt sind, dass der Markt fast am Tiefpunkt angelangt ist.

„Niemand möchte mit großem Verlust verkaufen“, sagte Leah Overby, Analystin bei Barclays Plc. „Es handelt sich hierbei um Vermögenswerte, die über einen längeren Zeitraum nicht verkauft werden sollten, und das bedeutet, dass von den Inhabern erwartet wird, dass sie einen Verkauf so lange wie möglich hinauszögern.“

Zu den Problemen kommen noch die Spannungen zwischen den Regionalbanken hinzu, die laut einem Bericht der Goldman Sachs Group Inc. vom März im Jahr 30 etwa 2022 % der Bürogebäudeschulden hielten. Nach Angaben der Fed verzeichneten kleinere Banken nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und der Signature Bank in den zwölf Monaten bis August einen Rückgang ihrer Einlagen um fast 2 %. Dies führt dazu, dass die Banken weniger Mittel zur Verfügung haben und weniger Kredite vergeben können.

Zu den Problemen kommen noch die Spannungen zwischen den Regionalbanken hinzu, die laut einem Bericht der Goldman Sachs Group Inc. vom März im Jahr 30 etwa 2022 % der Bürogebäudeschulden hielten. Nach Angaben der Fed verzeichneten kleinere Banken nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und der Signature Bank in den zwölf Monaten bis August einen Rückgang ihrer Einlagen um fast 2 %. Dies führt dazu, dass die Banken weniger Mittel zur Verfügung haben und weniger Kredite vergeben können.

Laut einer im März veröffentlichten Studie von Moody's Investors Service wird es bis 2027 dauern, bis die aktuellen Mietverträge auf niedrigere Ertragserwartungen umgestellt werden. Wenn der aktuelle Trend anhält, werden die Umsätze bis dahin um 10 % niedriger ausfallen als heute.

„Da sich die Zinssätze ändern, ist die Berechnung für US-Immobilien tendenziell langsam“, sagte Overby von Barclays. „Und der Bürosektor steckt in einer tiefen Krise, deren Bewältigung noch lange dauern wird.“

Auch wenn es in den USA zu einem gravierenden und anhaltenden Rückgang bei Gewerbeimmobilien kommt, einschließlich großer Kreditverluste im Makhtesh-Bürosektor, befürchtet Overby nicht, dass dies die Gesamtstabilität des Marktes gefährden wird. Der Immobiliensektor sei groß, aber die Schulden seien auf ein ausreichend breites Anlegerspektrum verteilt, um Verluste aufzufangen, sagte sie.

Zusätzlich zu den hohen Zinssätzen haben Büros mit Mieterkürzungen oder -umzügen zu kämpfen, wobei dieser Trend besonders stark in den USA zu beobachten ist, wo Büroangestellte bei der Anmeldung zurückhaltender sind als in Europa oder Asien. Ein Teil des Widerstands gegen die Rückkehr ins Büro ist auf Reisebeschwerden zurückzuführen. Mehr als 40 % der MLIV Pulse-Befragten gaben an, dass sie versucht wären, häufiger zur Arbeit zu kommen, wenn ihnen bessere öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung stünden.

Etwa 20 % der Befragten gaben an, dass sie während der Epidemie ihr Büro verlassen hatten und nur 3 % bereuten ihre Flucht. Fast ein Drittel gab an, dass ihre Fahrten länger gedauert hätten als vor Corona, wahrscheinlich weil sie umgezogen seien oder weil es in der Pandemie zu Einschränkungen bei den Transportdiensten gekommen sei.