Das Wohnungsangebot in den USA hinkt weiterhin der Nachfrage hinterher

In den USA mangelt es noch immer an Millionen von Eigenheimen, da die Preise hoch bleiben und die Bautätigkeit stagniert. Trotz der jüngsten Bausteigerungen sind viele Käufer vom Markt ausgeschlossen.

WASHINGTON – In den Vereinigten Staaten mangelt es seit mehr als einem Jahrzehnt an Wohnraum, um die wachsende Bevölkerung zu versorgen. Dies treibt die Preise in die Höhe und zerstört die Träume von Millionen potenzieller Käufer.

Während der Kauf eines Eigenheims einst eine sichere und erschwingliche Möglichkeit zum Vermögensaufbau darstellte, haben steigende Eigenheimpreise, sinkende Bauraten und wirtschaftliche Instabilität dazu geführt, dass es in den USA praktisch keinen bezahlbaren Wohnraum mehr gibt.

Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin, sagte, es gebe zwei grundlegende Möglichkeiten, das Ausmaß des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu betrachten: Wie viel vom Einkommen eines Haushalts kostet der Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses und welcher Anteil der zum Verkauf stehenden Häuser in der Gegend ist für jemanden erschwinglich, der das lokale Durchschnittseinkommen verdient.

Bei potenziellen Eigenheimkäufern konzentriert sich Fairweather zufolge eine Methode darauf, „wie viel sie von ihrem Einkommen ausgeben müssten, um sich ein Eigenheim leisten zu können“, während die andere sich darauf konzentriert, „welcher Anteil der auf dem Markt befindlichen Eigenheime tatsächlich zu diesem Preis angeboten wird“.

In den USA ist es gelungen, die Immobilienkrise etwas zu lindern. Ein Bauboom, der inmitten der COVID-19-Pandemie begann, sorgte dafür, dass nach und nach mehr Häuser auf den Markt kamen.

Allerdings sind die Immobilienpreise viel schneller gestiegen als das Angebot, da eine Kombination aus den niedrigen Zinsen der Pandemie-Ära und sozialen Veränderungen zu einem historischen Anstieg der Wohnkosten geführt hat.

„Wir sehen eine sehr ermutigende und vielversprechende Verbesserung und wir möchten mehr Lagerbestände da draußen sehen“, sagte Nadia Evangelou, leitende Wirtschaftswissenschaftlerin und Direktorin für Immobilienforschung bei der National Association of Realtors (NAR).

„Von einem ausgeglichenen Markt sind wir allerdings noch weit entfernt.“

Mittlerer Eigenheimverkaufspreis

Nachdem die Immobilienpreise während der COVID-19-Pandemie und der wirtschaftlichen Erholung sprunghaft angestiegen waren, sind sie angesichts höherer Zinsen und eines knapperen Angebots langsam wieder gesunken.

Der mittlere Hauspreis ist ein Maß dafür, wie viel ein Haus in den Vereinigten Staaten kostet. Dieser Preis wird hauptsächlich durch die Lücke zwischen dem Wohnungsangebot und der Nachfrage der Eigenheimkäufer bestimmt.

Der mittlere Eigenheimpreis lag im Februar laut Census Bureau bei 414,500 US-Dollar, ein Rückgang gegenüber 427,400 US-Dollar im Januar und 420,900 US-Dollar vor einem Jahr.

Der durchschnittliche Eigenheimpreis, der eine größere Bandbreite von Faktoren widerspiegelt, lag im Februar bei 487,100 US-Dollar, ein Rückgang gegenüber 507,900 US-Dollar im Januar und 509,000 US-Dollar vor einem Jahr.

„Wenn neue Haushalte schneller gegründet werden als der Wohnungsbestand wächst, sinkt der Anteil leerstehender Häuser, was wiederum den Druck auf Preise und Mieten nach oben erhöht“, schrieb Orpah Dibongui, leitende Wirtschaftswissenschaftlerin bei Zillow, in einem Forschungsbericht aus dem Jahr 2024.

Dibongui schätzte, dass es im Jahr 2022 4.5 Millionen Menschen oder Familien gab, die nicht in ihren Häusern oder Mietwohnungen lebten, obwohl sie dies vorzogen.

„Der Bau weiterer Wohnungen ist natürlich ein klarer Schritt zur Beseitigung dieses anhaltenden Mangels“, schrieb Dibongui.

Beginn des Wohnungsbaus

Die Wohnungsbauraten haben sich im Zuge der Pandemie verbessert – insbesondere im Süden und Westen, wo ein Immobilienboom und die Zunahme der Telearbeit zu einer starken demografischen Verschiebung in Richtung des Sun Belt geführt haben.

Die Baubeginne – der Beginn neuer Wohnungsbauprojekte – stiegen im Februar laut Census Bureau um 11.2 Prozent, eine Rate, die zum Bau von 1.5 Millionen neuen Häusern innerhalb eines Jahres führen würde.

Die Zahl der Baubeginne für Einfamilienhäuser stieg im Februar um 11.4 %, die höchste Rate seit einem Jahr, findet jedoch hauptsächlich in einem einzigen Gebiet des Staates statt. Während die Zahl der Baubeginne im Westen im vergangenen Jahr um 20.2 % stieg, sank sie im Nordosten um 4.7 %, im Mittleren Westen um 21.5 % und im Süden um 8.3 %.

Auch die Zahl der im Bau befindlichen Wohnungen ging im Februar im Vergleich zum Vorjahr zurück, und zwar um 6.7 Prozent auf 640,000 Wohnungen.

Trotz der leichten Verbesserung mancherorts rechnen die Bauherren mit einem weiteren Rückgang dieser Zahlen.

„Obwohl eine solide Nachfrage und ein Mangel an vorhandenen Lagerbeständen die Produktion von Einfamilienhäusern im Februar angekurbelt haben, zeigt unsere jüngste Bauherrenumfrage, dass die Bauherren immer noch über die schwierigen Bedingungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum, insbesondere über hohe Finanzierungs- und Baukosten sowie Zölle auf wichtige Baumaterialien, besorgt sind“, sagte Buddy Hughes, Vorsitzender der National Association of Home Builders (NAHB), in einer Erklärung.

Jing Fu, leitender Direktor für Analysen und Prognosen bei der NAHB, sagte, die Gruppe erwarte, dass die Zahl der Baubeginne für Einfamilienhäuser in diesem Jahr stagniere, da man sich Sorgen um die Zinsen und eine sich abschwächende Konjunktur mache.

Das Verhältnis von Leistung

Auch sei das Wachstum des Wohnungsbestands nicht gleichmäßig auf alle Einkommensklassen verteilt, sagte Evangelou.

„Die Lagerbestände verbessern sich, das sind sehr gute Nachrichten. Wir wünschen uns natürlich steigende Lagerbestände auf allen Preisniveaus“, sagte sie.

Evangelou sagte, dass sich eine Einzelperson oder Familie mit einem Einkommen von 75,000 Dollar laut einer NAR-Studie ein Haus im Wert von bis zu 255,000 Dollar leisten könne, was 21 Prozent der aktuellen Angebote ausmache. Vor der COVID-19-Pandemie waren etwa 49 % der Häuser für diese Einkommensklasse erschwinglich.

Dieser Bestandsanstieg findet vor allem im mittleren bis oberen Preissegment statt. Für Käufer mit einem Jahreseinkommen von weniger als 50,000 Dollar, die nach Häusern unter 170,000 Dollar suchen, haben sich die Bedingungen im Vergleich zum Vorjahr sogar verschlechtert, sodass es heute weniger attraktive Angebote für sie gibt als noch vor einem Jahr.

Auch die Kluft zwischen dem Einkommen, das die Amerikaner für den Kauf eines Eigenheims benötigen, und dem Betrag, den sie für die Miete einer Wohnung aufbringen müssen, wird immer größer.

Redfin hat berechnet, dass der durchschnittliche Amerikaner jedes Jahr 116,633 US-Dollar verdienen muss, um sich ein Haus zum Durchschnittspreis leisten zu können. Das sind 81.8 % mehr als die 64,160 US-Dollar, die für die Finanzierung einer typischen Wohnung erforderlich sind.

„Die Nachfrage wird nicht wirklich sinken, und vielleicht wird sie sogar schwächer, wenn wir in eine Rezession geraten, aber die Zahl der Menschen, die ein Eigenheim brauchen, wird grundsätzlich nicht sinken“, sagte Fairweather.