📌 Fallstudie: Warum Ihr Sanierungsbudget bei Überbrückungskrediten dem Immobilienwert entsprechen muss – insbesondere für Ausländer
Bei der Nadlan Capital Group unterstützen wir regelmäßig Immobilieninvestoren – auch ausländische Staatsangehörige – bei der Sicherung der besten Finanzierungsmöglichkeiten in den USA. Eine wiederkehrende Herausforderung, die wir sehen, ist, wenn die Das Budget für die Sanierung (Renovierung) übersteigt den aktuellen Wert der Immobilie, was die Kreditbereitschaft der Kreditgeber und die Beleihungsauslaufflexibilität (LTV) erheblich reduziert.
🏚️ Fallstudie: Elad & Guy – Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten in Kokomo, Indiana
Immobilienübersicht:
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Adresse 235 E Main St, Kokomo, IN
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Einheiten: 7 Mietwohnungen (1 fertig, 6 müssen komplett renoviert werden)
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Kaufpreis: $207,000
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Reha-Budget: $410,000
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Gesamtprojektkosten: $617,000
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Gewünschtes Darlehen: $596,300
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Kreditnehmertyp: Ausländischer Staatsangehöriger (israelisch, mit ESTA-Visum)
📉 Was ist schiefgelaufen?
Elad und Guy, erfahrene Investoren mit einer starken Erfolgsbilanz im Immobilienbereich, beantragten ein Überbrückungsdarlehen über 90 % des Kaufpreises und 100 % der Sanierungskosten. Jedoch, über 4 Kreditgeber lehnten ab den Deal aufgrund eines Kernproblems: der Das Budget für die Sanierung (410) war fast doppelt so hoch wie der Kaufpreis (207).
❌ Zusammenfassung der Kreditgeberablehnung:
| Kreditgeber-ID | Ablehnungsgrund |
|---|---|
| 2499 | Abgelehnt aufgrund des extremen Sanierungsumfangs im Verhältnis zum Kaufpreis |
| 2909 | Sanierungsbudget > Kaufpreis – außerhalb der Komfortzone für Mehrfamilienhäuser |
| 3038 | Bevorzugt Sanierungskosten unter 65 % des Kaufpreises |
| 2958 | Bedenken hinsichtlich Bargeldeinlagen und Rechtsstatus |
Sogar das einzige erhaltene Angebot war bei 80 % gemischter LTV, nicht die 90 %, die Elad sich erhofft hatte. Und es beinhaltete eine 5% Haarschnitt aufgrund des Ausländerstatus.
📊 Warum das passiert – Der Kollateralrisikofaktor
Wenn das Sanierungsbudget deutlich höher ist als der Ist-Wert der Immobilie:
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Die Sicherheiten des Kreditgebers sind schwach im Falle des Zahlungsverzuges.
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Bewertungen zeigen, dass bei großen Kreditbeträgen die Wertunterstützung vom ersten Tag an begrenzt ist.
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Kreditgeber sind nicht bereit, Gelder zu riskieren, die nicht durch den aktuellen Wert der Immobilie abgesichert sind.
Dies gilt insbesondere für ausländische Kreditnehmer, WHO:
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In der Regel mit höheren Risikoprämien konfrontiert
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Möglicherweise keine Sozialversicherungsnummer oder Kredithistorie vorhanden
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Werden von institutionellen Kreditgebern häufig um 5-10 % reduziert
✅ Strategie der Nadlan Capital Group: Führen Sie Ihre Reha in Phasen durch
Um das Problem zu lösen, riet unser Team Elad:
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Preisanfrage kleinere erste Ziehung Darlehen – nur zur Deckung 50% der Reha Budget.
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Führen Sie die ersten Renovierungsarbeiten an 3–4 Einheiten durch.
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Aufarbeiten das Eigentum, sobald diese Einheiten stabilisiert sind (vermietet oder fertiggestellt).
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Nutzen Sie den erhöhten Sicherheitenwert, um sichern Sie sich ein zweites Unentschieden or Refinanzierung.
Dieses stufenweise Reha-Strategie stärkt das Vertrauen der Kreditgeber, verringert das Risiko und macht große Renovierungsprojekte finanzierbar – auch für Ausländer.
🧠 Wichtige Erkenntnisse für ausländische Investoren
| Tipp | Erläuterung |
|---|---|
| Überschreiten Sie nicht das Verhältnis von Sanierung zu Kauf von 50-65 % | Kreditgeber bevorzugen ein Sanierungsbudget von 50-65 % der Immobilienkosten |
| Große Renovierungen durchführen | In Phasen aufteilen und nacheinander die Finanzierung sichern |
| Erwarten Sie eine Reduzierung des LTV | Als Ausländer müssen Sie standardmäßig mit einem um 5–10 % niedrigeren LTV rechnen |
| Guthaben auf US-Konten anzeigen | Kreditgeber wollen Liquidität sehen gewürzt in US-Banken |
| Seien Sie strukturell flexibel | Akzeptieren Sie gemischte LTC/LTV-Verhältnisse und arbeiten Sie innerhalb der Risikomodelle des Kreditgebers |
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At Nadlan Capital Group, wir bearbeiten nicht nur Kredite – wir Strategien entwickeln, beraten und versteigern Angebote von Hunderten von Kreditgebern, um die beste Angebote möglich. Bei komplexen Geschäften wie dem von Elad beraten wir unsere Kunden zu maßgeschneiderten Lösungen, die die Finanzierung maximieren und Verzögerungen minimieren.
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