Schwierigkeiten, Unsicherheit und Ausstiegsstrategien

#UnternehmerderWoche Alex und Tanya Lipzin #Post4

Unser letztes Renovierungs- und Verkaufsprojekt (Flip) durchlief einige Höhen und Tiefen, endete jedoch dank kreativem Denken und konservativer Planung mit einem großen Erfolg.

Es begann damit, dass wir versuchten, ein Angebot für eine vernachlässigte Immobilie abzugeben, der Makler uns jedoch mitteilte, dass bereits ein anderes Angebot eingegangen sei und wir die Gelegenheit verpasst hätten. Anstatt aufzugeben, haben wir über den Tellerrand hinausgeschaut und ein Ersatzangebot zu einem niedrigeren Preis als das genehmigte Angebot vorgelegt, mit der Bedingung, dass der Verkäufer im Falle einer Absage des aktuellen Verkaufs die Immobilie an uns verkauft. Wir glaubten nicht wirklich daran, dass es klappen würde, aber zu unserer Überraschung rief der Makler an und teilte mit, der Verkauf sei abgesagt – und unser Eigentum! Das war der erste Sieg.

Wir haben das Haus für 260,000 Dollar gekauft. Um es wieder zum Leben zu erwecken, waren umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich.

Die geschätzten Kosten für Renovierung und Instandhaltung beliefen sich auf 160,000 US-Dollar. Wie üblich haben wir aus Vorsichtsgründen zusätzlich 10 % hinzugefügt. Da sich das Haus in einem schlechten Zustand befand und möglicherweise versteckte Probleme aufwies, haben wir weitere 50,000 US-Dollar als Reserve hinzugefügt. Die gesamten Renovierungs- und Instandhaltungskosten wurden auf 226,000 US-Dollar geschätzt.

Auch bei der Schätzung des Verkaufspreises waren wir konservativ. Die Makler schätzten den Preis nach der Renovierung auf 600,000 Dollar, wir hatten jedoch mit 560,000 Dollar gerechnet.

Der Plan: Kauf für 260,000 Dollar, Renovierungs- und Haltekosten für 226,000 Dollar, Verkauf für 560,000 Dollar – mit einem erwarteten Gewinn von 74,000 Dollar.

Die Probleme begannen, als der mit der Dachsanierung beauftragte Bauunternehmer, der ursprünglich einen Preis von 7,000 Dollar veranschlagt hatte, morsches Holz entdeckte, das repariert werden musste, woraufhin der Preis auf 12,000 Dollar stieg. Dann kam das Coronavirus und es kam zu Verzögerungen und Schwierigkeiten beim Materialeinkauf. Dann brach in der Ukraine der Krieg aus, die Material- und Brennstoffpreise stiegen und der Bauunternehmer begann sich zu beschweren, dass er kein Geld für Brennstoff habe ... Probleme, Probleme, Probleme ... Die Renovierung verzögerte sich und dauerte etwa sechs Monate.

Als die Immobilie fertig war, haben wir sie zum Verkauf angeboten – doch inzwischen hat sich der Immobilienmarkt verändert. Die Zinsen sind gestiegen, die Käufer sind besorgt und der Markt ist in eine Krise geraten.

Wir haben etwa sechs Monate lang versucht, das Haus zu verkaufen – weit über den ursprünglichen Plan hinaus, der von der Kauf- bis zur Verkaufsphase sechs Monate gedauert hatte. Alle empfahlen, den Preis zu senken oder abzuwarten. Viele Anleger haben in dieser Zeit Geld verloren.

Wir beschlossen, kreativ zu sein. Wir haben einen Käufer gefunden, der sich in die Immobilie verliebt hat, aber warten wollte, bis sich der Markt stabilisiert. Wir haben ihm einen „Mietvertrag mit Kaufverpflichtung“ angeboten – und er hat zugestimmt. Er mietete das Haus für ein paar Monate und kaufte es dann zu unserem ursprünglichen Preis – 565,000 $.

Es war eine tolle Erfahrung. Dank kreativem Denken und konservativer Planung ist uns das gelungen – sowohl für uns als auch für unsere Investoren.

Sie gingen mit Zahlen immer konservativ um. Und wenn Sie ein passiver Investor sind: Stellen Sie die richtigen Fragen und vernachlässigen Sie die Due Diligence nicht!