Die Dinge, die nicht in QuickBooks erscheinen, aber bestimmen, ob Sie die Kontrolle behalten

Ja, Gewinn- und Verlustberichte sind wichtig.

Aber lassen Sie mich Ihnen als jemand, der Dutzende Bücher und Finanzberichte zum Thema Immobilien geprüft hat, etwas sagen:

Es gibt Dokumente und Entscheidungen, die nie in QuickBooks erscheinen – und wenn Sie ihnen keine Aufmerksamkeit schenken, könnte Ihr Projekt scheitern, bevor es überhaupt begonnen hat.

In diesem Beitrag geht es um alles rund um die Zahlen, die Sie von jemandem, der „ein Geschäft abschließt“, in einen Entwickler verwandeln, der weiß, was er tut.

1. Verträge: Das mächtigste Dokument, das Sie wahrscheinlich überfliegen

Möglicherweise vertrauen Sie Ihrem Auftragnehmer.

Wenn Sie Ihren Vertrag jedoch nicht gelesen und verstanden haben, kann es passieren, dass Sie zu viel bezahlen – oder Schlimmeres.

Jede Klausel hat Auswirkungen auf:

Zahlungspläne

Definitionen der Fertigstellung

Haftung für Verspätungen

Strafen (oder deren Fehlen)

Ich habe erlebt, dass Entwickler vorzeitig zahlten, weil ihnen nicht klar war, wann die Zahlung eigentlich erfolgen sollte – und sie hatten keinen Einfluss darauf, wenn die Arbeit nicht abgeschlossen wurde.

2. Verzichtserklärungen und Versicherungen: Diese können Sie sich nicht entgehen lassen

Haben Sie Ihren Auftragnehmer bezahlt? Großartig. Aber haben Sie eine unterschriebene Verzichtserklärung bekommen?

Sind Ihre Subunternehmer ausreichend versichert?

Falls nicht, dann ist hier die Wahrheit: Bezahlen ohne Dokumentation = doppeltes Bezahlen.

4 Arten von Verzichtserklärungen, die Sie kennen sollten:

Bedingungsloser Verzicht (Abschlagszahlung): Verzichtet auf sämtliche Pfandrechte bis zu einem bestimmten Datum, ohne Bedingungen – auch wenn die Zahlung noch nicht eingegangen ist.

Bedingter Verzicht (Abschlagszahlung): Pfandrechte werden erst freigegeben, wenn die Zahlung eingegangen und freigegeben ist.

Bedingungsloser endgültiger Verzicht: Gibt nach der letzten Zahlung dauerhaft alle Rechte frei. Kein Zurück.

Bedingter endgültiger Verzicht: Nur gültig, wenn die endgültige Zahlung tatsächlich eingegangen und bestätigt ist.

Profi-Tipp:

Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf eine Verzichtserklärung des Generalunternehmers.

Subunternehmer können ein Pfandrecht eintragen lassen – selbst wenn Sie den Generalunternehmer bezahlt haben.

Ein Verzicht ist eine rechtsgültige Quittung, die die erfolgte Zahlung und den Verzicht auf Pfandrechte bestätigt.

Und vergessen Sie nicht: Jeder US-Bundesstaat hat andere Pfandrechte. Kennen Sie Ihre.

3. Versicherung: „Alles ist erledigt“ reicht nicht

Jeder Auftragnehmer – und insbesondere Subunternehmer – muss Folgendes einreichen:

Versicherungszertifikat (COI)

Nachweis der Deckung für ihr spezifisches Gewerbe

Und Sie (der Entwickler) sollten als zusätzlicher Versicherter aufgeführt sein

Ich führe eine einfache Tabelle mit:

Name des Auftragnehmers, Ablaufdatum, Deckungsbetrag und Notizen.

Kein Auftragnehmer betritt die Baustelle, bis dies eingereicht und überprüft wurde.

4. Unternehmensdokumente: Die DNA Ihres Deals

Wenn Sie Partner, Kredite oder externe Investoren haben und nicht wissen, was in Ihrem Dokument steht:

LLC Betriebsvereinbarung

Partnerschaftsvertrag

Kommanditgesellschaftsvertrag (LPA)

…Sie fliegen blind.

Diese Dokumente legen fest:

Wer darf was entscheiden?

Wann Ausschüttungen möglich sind

Wer berichtet den Investoren?

Wie und wann der Ausstieg erfolgt

Was passiert, wenn der Deal nicht die erwartete Leistung bringt?

Ich habe Entwickler erlebt, die Geld sammelten, eine LLC gründeten und nie eine Betriebsvereinbarung abschlossen.

Dann beginnen die Investoren, Berichte anzufordern – und plötzlich hat niemand mehr Antworten.

Wenn Sie Kapital beschaffen: Die Erwartungen müssen abgestimmt und in den Dokumenten klar dargelegt sein.

Konsultieren Sie zur Überprüfung der Verträge immer einen Immobilienanwalt.

5. Wasserfallstrukturen: Wer wird zuerst bezahlt (und wie viel)?

Der Wasserfall bestimmt, wie Gewinne (und manchmal auch Verluste) aufgeteilt werden:

Erstens: Kapitalrückzahlung

Dann bevorzugte Renditen

Dann Gewinnaufteilungen (die Förderung)

Was du wissen musst:

Nicht jeder Dollar wird gleichmäßig aufgeteilt

Der Wasserfall definiert, wann Investoren Renditen sehen – und wann Sie als Sponsor Ihren Anteil verdienen

Schlechte Kommunikation kann zu Verwirrung und Vertrauensverlust führen

Dies ist normalerweise in der LPA oder Betriebsvereinbarung vergraben. Wenn Sie die Zahlen nicht kennen, wissen Sie nicht, wann Sie die Ausschüttung vornehmen müssen oder wie Sie die Erträge genau melden.

Ja, ich habe erlebt, dass Entwickler „grobe“ Schätzungen anstellten, um am Jahresende dann in finanziellen Schwierigkeiten oder sogar in Rechtsstreitigkeiten zu stecken.

So behalten Sie die Kontrolle: Erstellen Sie eine echte Projektkontrolldatei

Ich empfehle immer ein einfaches Excel-basiertes Kontrollblatt, das Folgendes enthält:

Verzichtsverfolgung

Versicherungsprotokoll

Vertragsmanagement

Unternehmens- und Anlegerdokumentstatus

Berichtszeitpläne

Dies ist nicht für Ihren CPA, sondern für Sie, den Entwickler.

Denn wer nicht weiß, woran er ist, kann nicht selbstbewusst voranschreiten.

Abschließende Überlegungen

Ein sauberes Finanzsystem ist nur der Anfang.

Ohne ordnungsgemäße Verträge, Versicherungen, Verzichtserklärungen und rechtliche Vereinbarungen

Sie haben kein Projekt – Sie haben eine tickende Zeitbombe.

In meinem nächsten Beitrag werde ich erläutern, wie Sie aus der Investorenberichterstattung ein Instrument machen, das Vertrauen schafft – und die Bühne für Ihre nächste Kapitalbeschaffung bereitet.

Möchten Sie meine „Kontrolldateivorlage“ für Immobilien oder eine Due-Diligence-Checkliste?

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— Lihi