Die Dinge, die nicht in QuickBooks erscheinen, aber bestimmen, ob Sie die Kontrolle behalten

Gewinn- und Verlustrechnungen sind großartig.

Es gibt jedoch Dateien, Dokumente und Abschnitte, die in keinem Buchhaltungssystem zu finden sind, und ohne diese zu beachten, kann ein Immobilienprojekt scheitern, bevor es überhaupt begonnen hat.

In diesem Beitrag spreche ich über alles um Sie herum, was Sie von „jemandem, der eine Investition tätigt“ zu einem Unternehmer macht, der das Geschäft versteht.

1. Verträge – das wichtigste Dokument, das Sie vergessen zu lesen

Egal, wie sehr Sie dem Auftragnehmer vertrauen, wenn Sie nicht wissen, was im Vertrag steht, kann das teuer für Sie werden. Und das nicht nur finanziell.

Jede Vertragsklausel betrifft: Zahlungspläne, Haftung für Verzögerungen, Definitionen des „Phasenendes“

Sanktionen (oder deren Fehlen) im Falle eines Problems.

Ich habe Unternehmer gesehen, die unterschrieben haben, ohne zu verstehen, wann eine Zahlung freigegeben werden darf – und dann haben sie bezahlt.

Zu früh, ohne dass man eine Rückerstattung verlangen kann, wenn die Arbeit nicht erledigt wurde.

Entweder herrscht Schweigen oder es herrscht kein Schweigen – Verzichtserklärungen und Versicherungen

Haben Sie den Auftragnehmer bezahlt und es liegt keine unterzeichnete Verzichtserklärung vor? Nicht versicherter Subunternehmer?

Merken Sie sich diesen Satz: „Wer ohne Prüfung zahlt, zahlt doppelt.“

Im Immobilienbereich gibt es vier gängige Arten von Verzichtserklärungen:

Bedingungsloser Verzicht auf Teilzahlungen (bedingungslose Abschlagszahlung)

Verzichtet auf sämtliche Ansprüche des Auftragnehmers/Lieferanten bis zu einem bestimmten Datum, ohne jegliche Bedingungen – auch wenn das Geld noch nicht tatsächlich eingegangen ist.

Bedingter Verzicht auf Teilzahlungen (Bedingte Abschlagszahlung)

Der Verzicht auf Rechte erfolgt nur, wenn die Zahlung tatsächlich eingegangen ist und tatsächlich verarbeitet wird. Sollte der Scheck platzen, ist der Verzicht ungültig.

Bedingungsloser Verzicht auf die Schlusszahlung (Bedingungsloser Schlusszahlungsverzicht)

Nach Erhalt der Restzahlung verzichtet man vollständig auf jegliche Ansprüche – danach können keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden.

Bedingt – Verzicht auf die Restzahlung

Gültig erst nach tatsächlichem Eingang der Restzahlung und vorbehaltlich der Erfüllung bestimmter Bedingungen (wie Unterschrift, Genehmigungen etc.).

Das Wichtigste:

Geben Sie sich nicht mit einer Verzichtserklärung des Generalunternehmers zufrieden.

Auch Subunternehmer können ein Pfandrecht eintragen lassen, selbst wenn Sie den Hauptunternehmer bezahlt haben (!)

Der Verzicht dient als eine Art rechtliche Bestätigung, dass die Zahlung eingegangen ist und der Auftragnehmer auf seine Rechte verzichtet.

Wichtig zu wissen!!! Jeder Bundesstaat der USA hat seine eigenen Gesetze zu diesem Thema.

3. Versicherung – Geben Sie sich nicht mit „alles ist in Ordnung“ zufrieden

Jeder Auftragnehmer (und insbesondere Subunternehmer) muss vorlegen:

Versicherungszertifikat (COI)

Vollständiger Versicherungsschutz für alle relevanten Arbeiten

Stellen Sie sicher, dass der Unternehmer als zusätzlicher Versicherter registriert ist

Tipp: Ich erstelle immer eine einfache Tabelle mit: Name des Auftragnehmers, Ablaufdatum, Deckungsbetrag, Kommentaren – und stelle sicher, dass alles auf dem neuesten Stand ist, bevor der Auftragnehmer mit der Arbeit beginnt oder wir die Baustelle betreten.

4. Gründungsdokumente – Die Wurzel jedes Geschäfts

Wenn Sie Partner, Investoren und Kredite haben und nicht verstehen, was in der Partnerschaftsvereinbarung / LLC Operating Agreement / LPA steht, stecken Sie in Schwierigkeiten.

Warum ist es wichtig?

Bestimmt, wer was, wann und wie entscheidet

Wann können Sie Geld abheben?

Wer ist für die Berichterstattung gegenüber den Investoren verantwortlich?

Wie erfolgt der Ausstieg?

Was passiert im Schadensfall?

Ich sehe das ständig.

Ein Unternehmer beschafft Geld, gründet eine LLC, aber es gibt keine Betriebsvereinbarung. Wenn der Investor dann fragt: „Wann erhalte ich einen Bericht?“ oder verkaufen möchte – es gibt keine organisierten Antworten und dies schadet dem Vertrauen und der Fähigkeit, in Zukunft Geld zu beschaffen.

Wenn Sie Investoren haben, ist es zwingend erforderlich, die Erwartungen im Dokument zu lesen und abzustimmen.

Und das Beste: Lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, der sich mit Immobilien und Partnerschaften auskennt.

Und noch etwas ganz Wichtiges:

Wenn Sie Investoren haben, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Sie einen Wasserfall haben.

Was ist es also eigentlich?

5. Geldverteilung nach der Wasserfall-Ordnung

Dabei handelt es sich um einen Mechanismus, der die Aufteilung von Gewinnen (und manchmal auch Verlusten) bestimmt:

Zunächst erhält der Anleger sein eingesetztes Kapital zurück, anschließend eine Vorzugsrendite und erst dann beginnt die Gewinnausschüttung – nach vorher festgelegten Prozentsätzen.

Was ist wichtig zu verstehen?

Dies wirkt sich darauf aus, wie Sie Ihren Gewinn melden, da nicht jeder Dollar für alle gleich ist.

Davon hängt es ab, wann ein Investor eine Rendite erzielt und wann Sie als Unternehmer profitieren.

Und es entsteht eine Menge Verwirrung – denn wenn Sie es nicht richtig erklären, könnte der Investor denken, Sie hätten ihn „übersehen“.

All dies ist in der LPA oder Betriebsvereinbarung niedergeschrieben, und wenn Sie die Zahlen nicht kennen, wissen Sie nicht, wann das Geld ausgezahlt werden darf, wer es zuerst erhält und wie es im Bericht wiedergegeben werden soll.

Ich sehe Unternehmer, die „grobe“ Berechnungen anstellen, ohne das Modell zu verstehen, und das könnte ihnen (und dem Buchhalter) am Ende des Jahres Ärger einbringen und sogar zu rechtlichen Schritten führen! (Ja, das passiert auch).

Alles, was Sie brauchen, an einem Ort. Projektsteuerung

Um ein Projekt wirklich zu kontrollieren, empfehle ich immer, eine einfache Kontrolldatei in EXCEL zu erstellen. Das funktioniert hervorragend: Verzichtserklärung, Versicherungsblatt, Nachverfolgung von Vertragsdokumenten, Nachverfolgung von Gründungsdokumenten und Berichtspflichten.

Dies ist eine Datei, die für Sie arbeitet – nicht für den Buchhalter, sondern für den Unternehmer.

Abschließend:

Ein gutes Finanzsystem ist die Grundlage, aber ohne klare Verträge, gültige Versicherungen, organisierte Verzichtserklärungen und koordinierte Gründungsdokumente haben Sie kein Projekt. Sie haben eine tickende Bombe.

Im nächsten Beitrag sprechen wir über die Berichterstattung an Investoren:

So machen Sie aus Reporting ein Tool, das Beziehungen stärkt, Vertrauen schafft – und den Boden für die nächste Personalbeschaffung bereitet.

Wünschen Sie eine Vorlage für eine „Kontrollakte“ oder eine Checkliste zur Dokumentenprüfung?

Schreibt es mir in die Kommentare – ich teile es gerne.

Lihi