Könnten steigende Zahlungsverzugsraten ein Warnsignal für Gewerbeimmobilien sein?

Ein neuer Bericht der Mortgage Bankers Association (MBA) sorgt in der gewerblichen Immobilienbranche für Aufsehen. Laut dem Commercial Delinquency Report der MBA für das erste Quartal 1 nehmen die Zahlungsrückstände bei gewerblichen Hypotheken zu. Obwohl die Gesamtzahlen noch relativ niedrig sind, ist der Trend laut Experten Anlass zur Beachtung.

„Die Ausfallraten sind im letzten Quartal bei allen wichtigen Kapitalquellen gestiegen“, sagte er Reggie Booker, Associate VP für Commercial Real Estate Research bei MBA. „Dies ist ein Zeichen dafür, dass einige Teile des Marktes, insbesondere diejenigen, die Schwierigkeiten mit der Refinanzierung haben, allmählich echten Druck verspüren.“

Wer hält die Schulden – und wie geht es ihnen?

Der Bericht des MBA konzentriert sich auf fünf Haupttypen gewerblicher Immobilienkreditgeber:

• Banken und Secondhand-Läden
• Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS)
• Lebensversicherungsgesellschaften
• Fannie Mae
• Freddie Mac

Diese fünf Quellen machen zusammen etwa 80 % aller gewerblichen Immobilienhypothekenschulden In den USA verfolgt jedes Institut die Zahlungsrückstände auf seine eigene Art und Weise, sodass die Zahlen nicht direkt vergleichbar sind, sie zeichnen aber dennoch ein umfassenderes Bild der Belastungen auf dem Markt.

Hier ist eine Momentaufnahme des Stands am Ende des ersten Quartals 1, basierend auf unbezahlter Kapitalsaldo (UPB):

• Banken und Secondhand-Läden: 1.28 % der Kredite waren entweder über 90 Tage überfällig oder hatten keinen Zinsrückstand, was einem Anstieg von 0.02 % gegenüber dem vierten Quartal 4 entspricht.
• Lebensversicherungsgesellschaften: 0.47 % der Kredite waren über 60 Tage überfällig, ein Anstieg um 0.04 %.
• Fannie Mae: 0.63 % Zahlungsrückstände (60+ Tage), Anstieg um 0.06 %.
• Freddie Mac: 0.46 % Zahlungsrückstände (60+ Tage), ebenfalls ein Anstieg um 0.06 %.
• CMBS: 6.42 % waren mehr als 30 Tage im Rückstand oder befanden sich im Besitz einer Immobilie (REO), was einem Anstieg von 0.64 % entspricht.

Der deutlichste Anstieg erfolgte in CMBS-Darlehen, die typischerweise für Immobilien verwendet werden, die nicht die gleiche Refinanzierungsflexibilität bieten wie Kredite von Banken oder Agenturen. Experten sehen in diesem Anstieg ein frühes Warnsignal dafür, dass bestimmte Sektoren wie Bürogebäude und Einkaufszentren mit erheblichem finanziellen Gegenwind konfrontiert sind.

Warum die Zahlen wichtig sind

Die Art und Weise, wie jeder Kreditgeber Zahlungsrückstände meldet, ist unterschiedlich. Zum Beispiel: Freddie Mac betrachtet Kredite mit Stundung nicht als überfällig, solange der Kreditnehmer die vereinbarten Zahlungen leistet. Fannie Maekennzeichnet dieselben Kredite hingegen als überfällig. Dies macht es schwierig, Zahlen nebeneinander zu vergleichen, aber die Aufwärtstrend über alle Quellen hinweg ist das Aufschlussreichste.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass Bau- und Entwicklungskredite oft für Wohnprojekte genutzt – sind hier nicht in den Kerndaten enthalten, obwohl die Aufsichtsbehörden sie manchmal unter dem breiteren Dach der Gewerbeimmobilien zusammenfassen. Allerdings selbstgenutzte Gewerbeimmobilien sind in die Bank- und Sparkassenstatistiken aufgenommen, was eine weitere Nuancenebene hinzufügt.

Was das für den Markt bedeutet

Obwohl die aktuellen Zahlungsrückstände noch lange nicht das Krisenniveau erreichen, könnte die Richtung, in die sie sich bewegen, auf größere Probleme hindeuten, insbesondere bei Immobilien, die schwierig zu refinanzieren, Underperformingoder in schwächeren Märkten angesiedelt.

Wenn sich diese Trends bis Ende 2025 fortsetzen, könnte dies auf eine Verschärfung der Kreditbedingungen, sinkende Vermögenswerte oder einen erhöhten Druck auf Kreditnehmer hindeuten, die mit hohen Zinsen und einer unsicheren Mieternachfrage zu kämpfen haben.

Bottom Line:

In den meisten Segmenten der Gewerbeimmobilienbranche sind die Zahlungsrückstände noch gering, doch die steigenden Zahlen, insbesondere im CMBS-Sektor, deuten darauf hin, dass sich erste Risse bilden. Für Investoren, Kreditgeber und Immobilieneigentümer könnte es an der Zeit sein, die Risiken genauer im Auge zu behalten. Weitere Informationen zum Thema Finanzierung finden Sie unter Nadlan Capital Group.