Der schwindende Traum vom Eigenheim: Ist er noch zu retten?

Seit Generationen steht der Besitz eines Eigenheims für Stabilität, finanzielle Sicherheit und ist ein Eckpfeiler des amerikanischen Traums. Doch heute erscheint der Besitz eines Eigenheims für Millionen von Amerikanern, insbesondere jüngere Käufer und Menschen aus einfachen Verhältnissen, zunehmend unerreichbar. Steigende Immobilienpreise, rekordniedrige Lagerbestände und nach wie vor hohe Hypothekenzinsen machen den Weg zum Eigenheim steiler denn je.

Doch trotz aller Hürden gibt es Hoffnung. Ein wachsendes Netzwerk aus Kreditgebern, gemeinnützigen Organisationen, Wohnungsbauinitiativen und politischen Entscheidungsträgern arbeitet zusammen, um neue Wege zu erschwinglichem Wohneigentum zu schaffen. Mit innovativen Programmen und gezielter Aufklärung arbeiten sie daran, einen verblassenden Traum in eine neue Möglichkeit zu verwandeln.

Warum der Traum entgleitet

Im Jahr 2004 erreichte die Eigenheimquote in den USA mit 69.2 % ihren Höchststand. Mehrere Faktoren trugen zu diesem Anstieg bei, darunter starkes Beschäftigungswachstum, steigende Löhne und eine Welle staatlicher Eigenheiminitiativen. Programme, die Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre eingeführt wurden, wie die National Homeownership Strategy, ermöglichten mehr Amerikanern – insbesondere aus Haushalten mit niedrigem und mittlerem Einkommen – den Erwerb eines Eigenheims.

Dieser aggressive Vorstoß hatte jedoch Konsequenzen. Lockerungen bei der Kreditvergabe und ein rasanter Anstieg von Subprime-Hypotheken spielten eine Schlüsselrolle in der Immobilienkrise von 2008. Seitdem sind die Eigenheimquoten gesunken und erreichten 62.9 einen Tiefstand von 2016 Prozent. Heute liegt dieser Wert bei etwa 65 Prozent.

Doch nicht nur die Zahlen sind entscheidend, sondern auch die Frage, wer abgehängt wird. Die größte Lücke besteht im Einstiegsbereich des Immobilienmarktes. Ein typisches Einsteigerhaus kostet heute über 300,000 Dollar – fast doppelt so viel wie noch vor zehn Jahren. In vielen Teilen des Landes, darunter in über 230 US-Städten, liegt der Preis für ein Einsteigerhaus bei über einer Million Dollar.

Was verursacht die Erschwinglichkeitskrise?

Mehrere Faktoren tragen zum Mangel an bezahlbarem Wohnraum bei:

• Bauverzögerung: Im Laufe der Jahre ist die Zahl der Neubauten von Einfamilienhäusern – insbesondere von Einfamilienhäusern der Einstiegsklasse – deutlich zurückgegangen.
• Steigende Baukosten: Materialpreise, Arbeitskräftemangel, Flächennutzungsvorschriften und begrenztes Bauland haben den Bau neuer Häuser verteuert.
• Investorenaktivität: Nach dem Crash von 2008 kauften Großinvestoren einen Großteil des Wohnungsbestands auf, wandelten Häuser in Mietwohnungen um und reduzierten so die Auswahlmöglichkeiten für Erstkäufer.

Laut der Federal Home Loan Bank of Chicago fehlen in den USA mindestens 3.8 Millionen Wohneinheiten. Die Preise sind seit 47 um 2020 % gestiegen und haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt.

Und es sind nicht nur die Immobilienpreise, die für Druck sorgen. Steigende Hypothekenzinsen haben die monatlichen Raten in die Höhe getrieben, sodass selbst Häuser im mittleren Preissegment für viele unerschwinglich geworden sind.

Die versteckten Kosten des Eigenheimbesitzes

Neben dem ursprünglichen Kaufpreis müssen Käufer heute steigende Grundsteuern, die Gebäudeversicherung und die laufenden Instandhaltungskosten einkalkulieren. Reggie O'Shields von der FHLBank Atlanta betonte, dass Eigenheimbesitz Verantwortung mit sich bringt, die viele Erstkäufer unterschätzen. „Wenn etwas kaputtgeht, kann man keinen Vermieter anrufen. Man ist für die Reparaturen selbst verantwortlich“, bemerkte er.

Kommen nun noch strengere Anforderungen an das Verhältnis von Schulden zu Einkommen sowie steigende Studenten- und Verbraucherschulden hinzu, wird der Weg zum Eigenheim noch schwieriger.

Heute ist der durchschnittliche Erstkäufer eines Eigenheims 38 Jahre alt, also fast zehn Jahre älter als Anfang der 2000er Jahre.

Durch Zusammenarbeit neue Wege schaffen

Obwohl die Herausforderungen real sind, verstärken der öffentliche und der private Sektor ihre Bemühungen. Finanzinstitute, kommunale Entwicklungsgruppen und gemeinnützige Wohnungsbauorganisationen entwickeln gezielte Programme, um die Markteintrittsbarrieren zu senken.

Zu den Initiativen gehören unter anderem:

• Zuschüsse zur Anzahlung
• Erlassbare Zweithypotheken
• Spezielle Kreditprogramme für Käufer mit geringem Einkommen

Beispielsweise bietet Southern Bancorp Community Partners zinslose Kredite in Höhe von bis zu 12,000 US-Dollar zur Deckung von Abschlusskosten und Anzahlungen an. Partnerschaften mit Organisationen wie Keepingly und der American Pledge Foundation unterstützen Käufer zudem mit Ressourcen und Notfallhilfe bei der Bewältigung der laufenden Kosten des Eigenheimbesitzes.

Christensen von Arrive Home betonte die Bedeutung frühzeitiger Aufklärung. „Finanzielle Bildung und die Aufklärung von Hauskäufern sind der Schlüssel zu fundierten Entscheidungen“, sagte sie. „Wir müssen außerdem den Bau bezahlbaren Wohnraums fördern und öffentlich-private Partnerschaften nutzen.“

Die Rolle der FHLBanks im Bereich bezahlbarer Wohnraum

Das System der Federal Home Loan Bank (FHLBank) spielt eine entscheidende Rolle bei der Förderung von bezahlbarem Wohnraum. Diese Banken sind verpflichtet, mindestens 10 % ihrer Gewinne für Wohnungsbauprogramme bereitzustellen. Einige Banken, wie die FHLBank Atlanta, leisten sogar noch mehr.

Ihre Programme umfassen:

• Allgemeiner Fonds des Affordable Housing Program (AHP): Finanziert den Bau und die Sanierung Tausender erschwinglicher Wohneinheiten.
• AHP-Programm zur Rücklage von Eigenheimbesitzern: Bietet Hausbesitzern direkte Zuschüsse für Anzahlungen und Abschlusskosten.
• Workforce Housing Plus+: Unterstützt berufstätige Familien bei den Kosten für den Hauskauf.

Durch Partnerschaften mit lokalen Banken und Wohnungsbaugesellschaften verhelfen die FHLBanks Menschen im ganzen Land von Illinois bis Florida zu einer festen Wohnsituation.

O'Shields merkte jedoch an, dass nicht jeder bereit sei, ein Haus zu kaufen, und das sei auch in Ordnung. „Mietwohnungen sind nach wie vor ein wichtiger Teil des Prozesses. Sie geben den Menschen Zeit zum Sparen und Vorbereiten“, sagte er.

Die Macht der Bildung und Vorbereitung

Experten sind sich einig, dass Bildung ein Schlüsselfaktor ist. Hypothekenbanken, gemeinnützige Organisationen und Banken legen zunehmend Wert auf Finanzbildungsprogramme, um potenziellen Käufern die gesamte Bandbreite des Eigenheimbesitzes zu vermitteln – von der Budgetplanung über die Instandhaltung bis hin zur Nachlassplanung.

Alex Shekhtman von LBC Mortgage wies darauf hin, dass selbst diejenigen, die sich derzeit nicht qualifizieren, mit der Zeit auf ein Eigenheim hinarbeiten können. „Beginnen Sie mit dem Sparen, lernen Sie das System kennen und nutzen Sie die vorhandenen Programme“, sagte er.

Viele Erstkäufer, insbesondere Einwanderer oder Personen, die mit dem Hypothekenverfahren nicht vertraut sind, sind sich der Möglichkeiten wie FHA-Darlehen, VA-Darlehen oder lokaler Wohnbeihilfen nicht bewusst.

Shekhtman drückt es so aus: „Sie werden so oder so eine Hypothek abbezahlen. Die Frage ist: Wollen Sie Ihre eigene oder die Ihres Vermieters bezahlen?“

Blick in die Zukunft: Herausforderungen in Chancen verwandeln

Der Immobilienmarkt ist zwar zweifellos hart umkämpft, fördert aber auch Innovationen und Zusammenarbeit wie nie zuvor. Finanzexperten fordern die Politik auf, neue Gesetze in Betracht zu ziehen, beispielsweise:

• Steuergutschriften für Erstkäufer von Eigenheimen
• Anreize für Bauherren mit Fokus auf Einsteigerhäuser
• Beschränkungen für Investorenkäufe in wichtigen Wohnungsmärkten

„Die Zukunft des Eigenheimbesitzes hängt von einer klugen Politik, koordinierten Anstrengungen und der Sicherstellung ab, dass die Menschen über das Wissen und die Werkzeuge verfügen, um erfolgreich zu sein“, sagte Jeremy Davis von Southern Bancorp.

Mit der richtigen Mischung aus Programmen, Bildung und Unterstützung muss der Traum vom Eigenheim nicht verschwinden, sondern kann sich weiterentwickeln. Ziel ist nicht mehr nur, Menschen in ein Eigenheim zu bringen, sondern sicherzustellen, dass sie dort bleiben, Eigenkapital aufbauen und dieses Vermögen an die nächste Generation weitergeben. Weitere Informationen zur Finanzierung finden Sie unter Nadlan Capital Group.