Der Deal, der uns lehrte, wie man Chaos, Schulden und Scheidung in eine Eigenkapitalrendite von 190 % verwandelt

#EntrepreneurOfTheWeek – Omer Menashe & Dor Pollak
#Post5 – Der Deal, der uns gezeigt hat, wie man Chaos, Schulden und Scheidung in eine 190%ige Eigenkapitalrendite verwandelt 🔥

Der Deal, den wir heute vorstellen, spiegelt aus unserer Sicht alles wider, worüber wir in dieser Woche in unserer Artikelserie gesprochen haben. Bei diesem Deal bot sich uns eine große Chance, die jedoch mit erheblichen Herausforderungen einherging. Wir mussten unsere Fähigkeit unter Beweis stellen, komplexe Transaktionen auch unter Zeitdruck und schwierigen Umständen erfolgreich abzuschließen.

Dieser Deal kam über einen Großhändler zustande, mit dem wir über die Jahre eine enge Geschäftsbeziehung aufgebaut hatten. Er wusste genau, wie unsere Anforderungen als Investoren, die sich auf solche Geschäfte spezialisiert haben, aussehen.

Das Objekt ist ein 2020 erbautes Backsteinhaus in einer begehrten und attraktiven Wohngegend – Mesquite, Texas 75181. Das Haus ist bezugsfertig und mit einer bestehenden Hypothek in Höhe von 265,000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 2.65 % belastet. Die vom Immobilienmakler angegebenen monatlichen Raten (inkl. Steuern, Tilgung, Versicherung) betragen 2,950 US-Dollar.

Irgendwie kam uns das komisch vor. Angesichts des Hypothekensaldos und des Zinssatzes ergab die PITI-Ratio einfach keinen Sinn. Wie wir es bei Sub2-Deals immer tun, haben wir sofort den Hypothekenauszug angefordert – ein entscheidender Schritt bei der detaillierten Analyse des Deals.

Es dauerte nicht lange, bis das Problem aufgedeckt wurde:
Die monatlichen PITI-Kosten stiegen aufgrund ausbleibender Hypotheken- und Treuhandzahlungen. Daraufhin schloss der Kreditgeber eine Zwangsversicherung für den Kredit ab und erhöhte die monatliche Rate. Statt der üblichen 2,150 US-Dollar stieg die monatliche Rate vorübergehend auf 2,950 US-Dollar.

Andere Investoren, die das Angebot prüften, lehnten es vermutlich sofort ab, da die Zahlen mit 2,950 Dollar zu knapp bemessen erschienen. Doch als wir den Sachverhalt verstanden, erkannten wir schnell das Ausmaß der Chance – und was zu tun war.

Zum Kontext:

Marktübliche Miete: 3,150 $

Tatsächliche PITI: 2,150 $

Potenzial für Section 8: ~3,600 $ (Haus mit 4 Schlafzimmern)

Deal Struktur

Kaufpreis: 355,000 USD

Hypothekenstand: 265,000 USD

„Stille Verbindung“: 40,000 US-Dollar
(Ein durch die FHA gedeckter Saldo aufgrund versäumter Zahlungen. Für diese Forderung fallen keine Zinsen an, und sie wird erst am Ende der Hypothekenlaufzeit getilgt.)

Anzahlung: 50,000 US-Dollar, bestehend aus:

Zahlungsausfälle, negativer Treuhandkontostand und nicht bezahlte Hausgeldzahlungen: 38,000 US-Dollar

Großhandelsgebühr: 11,000 US-Dollar

Bargeld für Verkäufer: 1,000 US-Dollar

Zu diesem Zeitpunkt sah alles solide aus.

Wir haben den Vertrag unterzeichnet, die Anzahlung geleistet und den Notartermin für den 22. Oktober vereinbart. Während des Eigentumsübertragungsprozesses stellten wir jedoch fest, dass der Deal ins Stocken geraten war – die Verkäufer waren ein sich scheidendes Ehepaar, und die Ehefrau weigerte sich, den Vertrag in der vorliegenden Form zu unterzeichnen.

Der vereinbarte Übergabetermin verstrich. Die Abteilung für Eigentumsübertragung versuchte nachzuhaken, doch der Verkäufer verzögerte die Angelegenheit. Ende Oktober wurde uns mitgeteilt, dass die Ehefrau die Unterschrift endgültig verweigert hatte. Der Großhändler stornierte den Vertrag, erstattete unsere Anzahlung zurück und gab das Geschäft auf.

Trotz der Enttäuschung wurde uns schnell klar, dass dies die zweite große Chance innerhalb desselben Geschäfts war – ein kurzes Zeitfenster, um die Situation komplett zu wenden.

Was haben wir getan?

Wir haben die Optionen der Verkäufer und die Konsequenzen eines Nichtverkaufs eingehend analysiert. Die Zwangsversteigerung der Immobilie war für Anfang Dezember geplant, und der Verkäufer hatte bis Ende November Zeit, den Zahlungsrückstand zu beheben.

Uns wurde klar, dass die Verkäufer nur sehr wenig Verhandlungsmacht hatten – und dass es eigentlich ums Geld ging, genauer gesagt darum, wie viel Bargeld die Ehefrau am Ende erhalten würde. Wir beschlossen, sie direkt anzurufen.

In einem 35-minütigen Gespräch deckten wir ihre Probleme auf:

Ihr Ex-Mann verzögerte den Verkauf.

angehäufte Schulden

Sie verstand nicht, warum ihr bei einem Haus im Wert von 420,000 Dollar am Ende nur 500 Dollar übrig blieben.

Uns wurde klar, dass der Deal ausschließlich von der Zahlung bei Vertragsabschluss abhing.

Da der Großhändler nicht mehr involviert war, hatten wir die Vermittlungsgebühr von 11,000 US-Dollar praktisch „gespart“. Wir erklärten offen, dass die Zeit extrem knapp war, aber wenn wir schnell handelten, könnten alle noch profitieren.

Wir boten ihr weitere 5,000 Dollar an, sodass sie bei Vertragsabschluss 6,000 statt 1,000 Dollar zur Verfügung hatte. Wir baten sie, ihren Ex-Mann zu bitten, ihr den gesamten Verkaufserlös zukommen zu lassen.

Das bedeutete einen Sprung von 500 auf 6,000 US-Dollar netto – ein enormer Unterschied, von dem wir wussten, dass er den Deal ermöglichen könnte.

Und es hat funktioniert.

Sie stimmte zu, legte die Bedingung mit ihrem Ex-Mann fest, und er akzeptierte – er zog 0 Dollar einem Verlust durch die Zwangsversteigerung vor. Wir schlossen den Vertrag direkt mit den Verkäufern ab, ohne Zwischenhändler, und sparten so weitere 6,000 Dollar.

Der Deal wurde Mitte November abgeschlossen, etwa zwei Wochen nach der direkten Unterzeichnung.

Endgültige Zahlen

Kaufpreis: 349,000 USD

Marktwert: 420,000 US-Dollar
(Eine Differenz von 71,000 US-Dollar bei einer schlüsselfertigen Immobilie – äußerst selten bei kreativen Deals)

Miete: 3,100 $

Monatliche Ausgaben: 2,150 $

Monatlicher Netto-Cashflow (nach Management und Instandhaltung): 485 $

Jährliche Tilgung: 7,200 $

Eigenkapitalrendite (ROE) im ersten Jahr:

Gesamtwert der Wertschöpfung: 84,020 $
(71,000 $ Eigenkapital + 7,200 $ Tilgung + 5,820 $ Cashflow)

Investiertes Bargeld: 44,000 $

👉 190.95 % Eigenkapitalrendite im ersten Jahr, ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung.

Laufende Eigenkapitalrendite (Cashflow + Tilgung):

$ 13,020 jährlich

29.5 % jährliche Eigenkapitalrendite

Dieser Deal ist ein seltenes Beispiel, das Folgendes beinhaltet:

Sofortiges Eigenkapital

Starker Cashflow

Erhebliche Kapitaltilgung

Oder wie wir gerne sagen: von unten, von der Seite und von oben gewinnen.

Wichtige Risikoüberlegungen

Arbeiten Sie mit einem Transaktionskoordinator (TC) zusammen, der auf Sub2-Deals spezialisiert ist.

Sorgen Sie mit einem erfahrenen Versicherungsagenten für einen angemessenen Versicherungsschutz.

Hypothekenunterlagen auf Steuerneuberechnungen oder Zahlungsanpassungen prüfen

Prüfen Sie, ob die Immobilie tatsächlich bezugsfertig ist und keine weiteren Sanierungsarbeiten erfordert.

Fazit

Das war kein Glück.
Es war die konsequente Ausführung, das präzise Erkennen von Gelegenheiten und das entschlossene Handeln.

Morgen fassen wir die Woche mit den wichtigsten Erkenntnissen, Einsichten und unseren Zielen für die Zukunft zusammen.

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Wir sehen uns morgen!