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  Fallstudie zu Darlehen Nr. 1359 – Kauf in New York mit offenen Genehmigungen und einer überraschend hohen Bewertung

  Geschrieben von Nadlan-Gruppe am 15. Mai um 21:04

  Fallstudie zu Darlehen Nr. 1359 – Kauf in New York mit offenen Genehmigungen und einer überraschend hohen Bewertung

  Schnappschuss

  • Kreditnehmer: Roy (Ausländer)

  • Deal: Kauf einer Mehrfamilienimmobilie, New York

  • Herausforderung Nr. 1 – Offene Genehmigungen: Mehrere kleinere Elektro-/Aufzugsgenehmigungen stehen noch aus; Der Verkäufer muss sie schließen, bevor die Zeichnung wieder aufgenommen werden kann.

  • Herausforderung Nr. 2 – Zugang zu Beurteilungen: Dieser private DSCR-Kreditgeber veröffentlicht nur die Wertübersicht vor dem Schließen (NY-Vorschriften und Kreditgeberrichtlinien); der vollständige Bericht wird veröffentlicht nach der Finanzierung.

  • Überraschender Vorteil: Vorläufiger Wert > Vertragspreis von $ 1.5 M – tolle Neuigkeiten, mit ein paar Einschränkungen (siehe unten).

  1 Warum offene Genehmigungen wichtig sind

  Kreditgeber benötigen einen eindeutigen Eigentumstitel und eine Nutzungsbescheinigung ohne Verstöße. Offene Genehmigungen signalisieren unvollendete Arbeiten, die:

  1. Verzögertes Schließen bis die Gemeinde zustimmt.

  2. Auslösen eines Reha-Verzögerung oder Treuhandkonto, wenn die Arbeit geringfügig, aber zeitkritisch ist.

  3. Reduzieren Sie den Ist-Wert, den der Gutachter zuordnen kann.

  Nadlan-Spielbuch

  • Identifizieren Sie Genehmigungen frühzeitig (Titelsuche oder DOB-Website).

  • Drängen Sie den Verkäufer dazu Endabnahmen und Abnahmen einreichen.

  • Dokumentieren Sie die Zeitleiste; Wenn > 30 Tage, erwarten Sie, dass der Kreditgeber pausieren Sie die Datei (genau das, was hier passiert ist).

  • Nehmen Sie die Zeichnung wieder auf, sobald der aktualisierte Titel „keine offenen Posten“ anzeigt.

  2 Bewertungsregeln bei diesem Kreditgeber

  In vielen NY DSCR-Programmen liefert das AMC das vollständige PDF erst nach Abschluss des Darlehens. Bis dahin teilt der Kreditgeber Folgendes mit:

  • Marktwert

  • Reparaturbedingungen (falls vorhanden)

  • Übersicht über vergleichbare Mieten

  Roy forderte den vollständigen Bericht am 5. Mai an; Denver erläuterte die Police und verpflichtete sich, den Wert weiterzuleiten, sobald die Zeichnungsabteilung ihre zweitägige Überprüfungsfrist abgeschlossen habe.

  3 Was passiert, wenn der Wert eingeht höher als der Kaufpreis?

  1. Der LTV ist weiterhin begrenzt auf den niedrigeren Kaufpreis oder Schätzwert.

  2. Der Vorteil ist sofortiges Eigenkapital und ein stärkerer DSCR – ideal für zukünftige Auszahlungen oder die Hebelwirkung des Portfolios.

  3. Wenn der Spread erheblich ist, können Sie:

     • Verhandeln Sie die Abschlussbedingungen neu (Verkäuferkredit, schnellerer Abschluss).

     • Fragen Sie den Kreditgeber nach einer CEMA-Struktur (nur NY), um bei einer späteren Refinanzierung die Hypothekenregistrierungssteuer zu sparen.

  Für Roy lag der vorläufige Wert über 1.5 Millionen US-Dollar, sodass sich das Eigenkapital verbessert, die Höhe des Darlehens jedoch bis zur Erteilung der Genehmigungen weiterhin vom Vertragspreis abhängt.

  4 Nächste Schritte für Roy

  1. Verkäufer schließt Genehmigungen (Ziel Mitte August).

  2. Titel und aktualisierter Kaufvertrag an den Kreditgeber gesendet.

  3. Die Zeichnung wird neu gestartet; aktuelle 30-Tage-Kontoauszüge und PM-Vereinbarung hochgeladen.

  4. Verpflichtungserklärung ausgestellt → Abschluss geplant.

  Die zentralen Thesen

  • Bestellen Sie den Titel frühzeitig, um offene Genehmigungen zu erhalten, bevor Sie für die Bewertung bezahlen.

  • Erwarten Sie, dass einige private Kreditgeber in New York die vollständige Beurteilung zurückhalten bis zur Finanzierung – planen Sie Ihre Fragen entsprechend.

  • Eine hohe Bewertung führt nicht automatisch zu einer Erhöhung Ihres Kreditbetrags, steigert jedoch Ihr Nettovermögen vom ersten Tag an.

  • Nadlan Capital kann DSCR-Dateien ohne zusätzliche Gebühren anhalten und neu starten – nutzen Sie diese Flexibilität, wenn Verkäufer Zeit brauchen, um Probleme zu beheben.

  Erwägen Sie einen Kauf in New York mit beweglichen Teilen?
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  Vollständiger Kredit-Thread und Dokumenten-Checkliste: https://www.forumnadlanusa.com/groups/…/Darlehen-1359-Roy-Kauf-New-York-Kreditgeber-2486/

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