Nadlan Capital Group - USA Immobilienfinanzierung für Ausländer und Einwohner
In dieser Gruppe beantworten wir alle Fragen, die Sie zur Immobilienfinanzierung in den USA haben könnten ... Mehr erfahren
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Warum manche Kreditgeber Wise- oder Mercury-Konten für DSCR-Kredite nicht akzeptieren
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Warum manche Kreditgeber Wise- oder Mercury-Konten für DSCR-Kredite nicht akzeptieren
Warum manche Kreditgeber Wise- oder Mercury-Konten für DSCR-Kredite nicht akzeptieren
Bei der Nadlan Capital Group haben wir kürzlich einen wichtigen Trend beobachtet, den Kreditnehmer beachten sollten: Immer mehr Kreditgeber erkennen Wise oder Mercury nicht als akzeptable US-Bankkonten für DSCR-Kredittransaktionen an.
Plattformen wie Wise (ehemals TransferWise) und Mercury bieten zwar Bankdienstleistungen an, die auf Startups und internationale Unternehmen ausgerichtet sind, doch viele Kreditgeber betrachten sie nicht als traditionelle, regulierte US-Banken – insbesondere nicht, wenn sie Kredite an Ausländer vergeben.
Die Bankanforderungen für ausländische Kreditnehmer
Bei der Kreditvergabe verlangen Kreditgeber von ausländischen Kreditnehmern in der Regel:
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Über ein verifiziertes US-Bankkonto mit eigener US-Einheit (EIN) verfügen,
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Halten Sie mindestens 60 Tage vor der Schließung ausreichend Liquidität auf diesem US-Konto.
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Stellen Sie sicher, dass die Gelder nachverfolgbar sind und bei einem anerkannten US-Finanzinstitut hinterlegt sind.
Diese Anforderung ergibt sich aus den US-amerikanischen Bankgesetzen und Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche.
Die Mittel müssen in einer Weise beschafft, verfolgt und aufgestockt werden, die einer strengen Finanzaufsicht entspricht.Obwohl Mercury und Wise großartige Banklösungen anbieten, werden sie von vielen Kreditgebern nicht als gleichwertig mit traditionellen Banken wie der Bank of America, Chase oder Wells Fargo angesehen.
Echte Kundengeschichten: Ben und Ziv
Bens Erfahrung
Einer unserer Kunden, Ben, hatte während des Kreditprozesses mit diesem Problem zu kämpfen.
Obwohl er die Liquidität auf seinem Mercury-Konto aufrechterhielt und es mit der EIN seines Unternehmens eröffnete, machte ein führender Kreditgeber auf die Bedenken aufmerksam:„Es sieht so aus, als ob der Sponsor Mercury für Bankdienstleistungen nutzt – wir können keine Mercury-Konten oder -Gelder akzeptieren. Ausländische Sponsoren müssen über ein US-Bankkonto mit Guthaben in den USA verfügen, das seit mindestens 60 Tagen besteht.“
Trotz Bens Erklärung, dass Mercury eine in den USA ansässige Plattform sei, blieben die Richtlinien des Kreditgebers unverändert.
Glücklicherweise verfügte Ben über ein Konto bei der Bank of America, sodass er seine Liquiditätsausstattung anpassen konnte, um die Bedingungen des Kreditgebers zu erfüllen und mit besseren Finanzierungsbedingungen reibungslos weiterzumachen.Zivs Erfahrung
Ein anderer Kunde, Ziv, war mit einer ähnlichen Situation konfrontiert – die sogar noch komplexer war.
Anfangs hatte Ziv seine Liquidität auf einem Mercury-Konto, aber nur sehr wenig bei traditionellen Banken. Während des Underwriting-Prozesses traten mehrere Herausforderungen zutage:-
Wise- und Mercury-Konten wurden nicht akzeptiert,
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Der Kreditgeber verlangte 12 Monate PITIA-Liquidität (Haupt-, Zins-, Steuer-, Versicherungs- und Verbandsbeiträge),
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Die Erlöse aus der Cash-Out-Refinanzierung konnten nicht zur Deckung der Liquiditätsreserven verwendet werden,
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Sechs von sieben belegten Einheiten waren akzeptabel, die größte Sorge bestand jedoch in der Liquidität.
Bei der Besprechung der Optionen haben wir Ziv dringend empfohlen, mit Hilfe unserer Anwälte ein echtes US-Bankkonto (wie Chase oder Bank of America) zu eröffnen.
Das Halten von Hunderttausenden von Dollar aus einer Cash-Out-Refinanzierung bei einer rein virtuellen Bank wie Mercury birgt Sicherheitsrisiken und schränkt die Kreditwürdigkeit ein.Wir setzten die Verhandlungen mit dem Kreditgeber fort und versuchten, Ausnahmen auszuhandeln, beispielsweise die Annahme von Reserven für nur drei Monate statt zwölf, doch der Kreditgeber bestand auf der vollständigen Einhaltung.
Bei der letzten Kommunikation suchte Ziv immer noch nach einer kreativen Lösung, um 25,000 US-Dollar auf ein qualifiziertes US-Bankkonto einzuzahlen und den Kredit aufzunehmen.
Wichtige Erkenntnisse für Kreditnehmer
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Nutzen Sie eine traditionelle US-Bank: Eröffnen Sie Konten bei anerkannten Instituten wie Bank of America, Chase, Citi oder Wells Fargo.
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Saisonfonds frühzeitig: Stellen Sie sicher, dass Ihre Liquidität mindestens 60 Tage vor Schließung eingezahlt ist.
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Liquiditätsanforderungen verstehen: Für DSCR-Darlehen müssen Ausländer häufig Reserven in Höhe von 6–12 Monaten PITIA vorweisen.
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Vermeiden Sie die ausschließliche Abhängigkeit von virtuellen Banken: Wise und Mercury erfüllen möglicherweise nicht die Anforderungen der Kreditgeber und das Halten größerer Geldbeträge dort kann sowohl Risiken als auch Verzögerungen mit sich bringen.
Abschließende Überlegungen
Da die Kreditvergaberichtlinien strenger werden, ist eine sorgfältige Planung Ihrer US-Bankbeziehungen für einen erfolgreichen Kreditabschluss von entscheidender Bedeutung – insbesondere für ausländische Investoren.
Bei der Nadlan Capital Group begleiten wir unsere Kunden durch jeden Schritt des Prozesses, helfen ihnen beim Aufbau eines ordnungsgemäßen US-Bankgeschäfts, sorgen für ausreichend Liquidität und maximieren ihre Möglichkeiten, sich die bestmöglichen Kreditangebote zu sichern.
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